Sales (Digests)

SALES Case Digest    DEFINITION OF CONTRACT OF SALE    1.)  SPOUSES  ONNIE  SERRANO  AND  AMPARO  HERRERA  vs.  GODOFREDO  CAGUIAT, G.R. No. 139173, February 28, 2007    Facts:    Petitioners  are  registered  owners  of  a  lot  located  in  Las  Piñas.  On  March  23,  1900, respondent offered to buy the lot and petitioners agreed to sell it at 1,500  ₱ per square meter. Respondent then gave  ₱100,000 as partial payment. A few  days  after,  respondent,  through  his  counsel,  wrote  petitioners  informing  them  of his readiness to pay the balance of the contract price and requesting them to  prepare the Deed of Sale.    Petitioners,  through  counsel,  informed  respondent  in  a  letter  that  Amparo  Herrera  would  be  leaving  for  abroad  on  or  before  April  15,  1990  and  they  are  canceling the transaction and that respondent may recover the earnest money  (₱100,000)  anytime.  Petitioners  also  wrote  him  stating  that  they  already  delivered  a  manager’s  check  to  his  counsel  in  said  amount.  Respondent  thus  filed a complaint for specific performance and damages with the RTC of Makati.    The trial court ruled that there was already a perfected contract of sale between  the parties and ordered the petitioners to execute a final deed of sale in favor of  respondent. The Court of appeals affirmed said decision.    Issue:    Whether or not there was a contract of sale.    Ruling:    The transaction was a contract to sell.    “When petitioners declared in the “Receipt for Partial Payment” that they –    “RECEIVED FROM MR. GODOFREDO CAGUIAT THE AMOUNT OF ONE HUNDRED  THOUSAND PESOS AS PARTIAL PAYMENT OF OUR LOT SITUATED IN LAS PIÑAS…  MR. CAGUIAT PROMISED TO PAY THE BALANCE OF THE PURCHASE PRICE ON OR  BEFORE  MARCH  23,  1990,  AND  THAT  WE  WILL  EXECUTE  AND  SIGN  THE  FINAL  DEED  OF  SALE  ON  THIS  DATE.”  there  can  be  no  other  interpretation  than  that  they agreed to a conditional contract of sale, consummation of which is subject  only to the full payment of the purchase price.    “A contract to sell is akin to a conditional sale where the efficacy or obligatory  force  of  the  vendor’s  obligation  to  transfer  title  is  subordinated  to  the  happening of a future and uncertain event, so that if the suspensive condition       does not take place, the parties would stand as if the conditional obligation had  never  existed.  The  suspensive  condition  is  commonly  full  payment  of  the  purchase price.    “In this case, the “Receipt for Partial Payment” shows that the true agreement  between the parties is a contract to sell.    “First, ownership over the property was retained by petitioners and was not to  pass  to  respondent  until  full  payment  of  the  purchase  price.  Second,  the  agreement  between  the  parties  was  not  embodied  in  a  deed  of  sale.  The  absence  of  a  formal  deed  of  conveyance  is a  strong  indication  that the  parties  did  not  intend  immediate  transfer  of  ownership,  but  only  a  transfer  after  full  payment  of  the  purchase  price.  Third,  petitioners  retained  possession  of  the  certificate of title of the lot.    “It is true that Article 1482 provides that whenever earnest money is given in a  contract  of  sale,  it  shall  be  considered  as  part  of  the  price  and  proof  of  the    perfection of the contract. However, this article speaks of earnest money given  in a contract of sale. In this case, the earnest money was given in a contract to  sell.  The  earnest  money  forms  part  of  the  consideration  only  if  the  sale  is  consummated upon full payment of the purchase price.    “Clearly,  respondent  cannot  compel  petitioners  to  transfer  ownership  of  the  property to him.”      2.)  JULIE  NABUS,  MICHELLE  NABUS  and  BETTY  TOLERO  vs.  JOAQUIN  PACSON  and JULIA PACSON, G.R. No. 161318, November 25, 2009      3.) MILA A. REYES vs. VICTORIA T. TUPARAN, G.R. No. 188064, June 1, 2011    Facts:    Petitioner  Mila  Reyes  owns  a  three‐storey  commercial  building  in  Valenzuela  City. Respondent, Victoria Tuparan leased a space on said building for a monthly  rental  of  P4,  000.  Aside  from  being  a  tenant,  respondent  also  invested  in  petitioner's  financing  business.  On  June  20,  1988,  Petitioner  borrowed  P2  Million  from  Farmers  Savings  and  Loan  Bank  (FSL  Bank)  and  mortgaged  the  building and lot (subject real properties). Reyes decided to sell the property for  P6.5 Million to liquidate her loan and finance her business. Respondent offered  to  conditionally  buy  the  real  properties  for  P4.2  Million  on  installment  basis  without interest and to assume the bank loan. The conditions are the following:     1. Sale will be cancelled if the petitioner can find a buyer of said properties for  the amount of P6.5 Million within the next three months. All payments made by  the respondent to the petitioner and the bank will be refunded to Tuparan with  an additional 6% monthly interest.    2.  Petitioner  Reyes  will  continue  using  the  space  occupied  by  her  drug  store  without rentals for the duration of the installment payments.    3. There will be a lease for 15 years in favor of Reyes for a monthly rental of P8,  000 after full payment has been made by the defendant.    4. The defendant will undertake the renewal and payment of the fire insurance  policies of the 2 buildings, following the expiration of the current policies, up to  the time the respondent has fully paid the purchase price     They presented the proposal for Tuparan to assume the mortgage to FSL Bank.  The  bank  approved  on  the  condition  that  the  petitioner  would  remain  as  co‐ maker of the mortgage obligation.    Petitioner's Contention:  Under  their  Deed  of  Conditional  Sale, the respondent  is obliged to pay a lump  sum of P1.2 Million in three fixed installments. Respondent, however defaulted  in  the  payment  of  the  installments.  To  compensate  for  her  delayed  payments,  respondent  agreed  to  pay  petitioner  monthly  interest.  But  again,  respondent  failed  to  fulfill  this  obligation.  The  petitioner  further  alleged  that  despite  her  success in finding another buyer according to their conditional sale agreement,  respondent  refused  to  cancel  their  transaction.  The  respondent  also  neglected  to renew the fire insurance policy of the buildings.     Respondent's Answer:  Respondent  alleges  that  the  deed  of  Conditional  Sale  of  Real  Property  with  Assumption of Mortgage was actually a pure and absolute contract of sale with  a  term  period.  It  could  not  be  considered  a  conditional  sale  because  the  performance  of  the  obligation  therein  did  not  depend  upon  a  future  and  uncertain  event.  She  also  averred  that  she  was  able  to  fully  pay  the  loan  and  secure  the  release  of  the  mortgage.  Since  she  also  paid  more  than  the  P4.2  Million  purchase  price,  rescission  could  not  be  resorted  to  since  the  parties  could no longer be restored to their original positions.      COURT OF  APPEALS and BUEN REALTY DEVELOPMENT CORPORATION.  Bormaheco  returned  the  P100. When the plaintiffs did not receive any reply.    The RTC ordered the CU Unjiengs to execute the necessary Deed of Sale of the  property  in  litigation  favor  of  plaintiffs  for  the  consideration  of  P15M  in  .  they  sent  another  letter  with  the  same  request.  1986. Since respondent had already paid a substantial  amount of the purchase price.  considering  the  circumstances.  it  would  be  more  equitable  to  give  respondent  a  chance  to  pay  the  balance  plus  interest  within  a  given  period  of  time.  Ana.  Whether  the  breach  is  slight  or  substantial  is  largely  determined  by  the  attendant  circumstance.  Buen  Realty.  the  Court  still  cannot  allow  it  for  the  reason  that.  65  SCRA  352.  The  court  ordered  the  respondent to pay the petitioner the unpaid balance of the purchase price. No. THE HON.  Manila.  Bormaheco  won  the  bidding  for  the  Sta.    Bormaheco made the terms and condition for the sale and Villonco returned it  with some modifications. it shall be considered as  part of the price and as proof of the perfection of the contract" (Art.000.00 was not a breach of contract.  FRANCISCO  N.  plaintiffs  were  compelled  to  file  the  complaint  to  compel  defendants  to  sell  the  property  to  them. 238 SCRA 602. On  several  conditions  before  October  9. Plaintiff thereafter asked  the defendants to put their offer in writing to which the defendants acceded. Petition is denied.  The subject contract  was  correctly  classified  as  a  contract  to  sell  based  on  the  following  pertinent  stipulations:   8.    SC:  The  SC  agrees  that  the  subject  Deed  of  Conditional  Sale  with  Assumption  of  Mortgage is a contract to sell and not a contract of sale. petitioner  stated  that  Buen  Realty  and  Development  Corporation  brought  the  property  subject to the notice of lis pendens. 1994    Facts:    The  plaintiffs  were  tenants  or  lessees  of  residential  and  commercial  spaces  owned by defendants in Binondo.  but merely an event that prevented the seller (petitioner) from conveying title  to the purchaser (respondent).  transfer  and  convey  and  otherwise  encumber  the  subject  real  properties without the written consent of the First and Third Party. 1975    Facts:    Francisco Cervantes of Bormaheco Inc.  Since  defendants  failed  to  specify the terms and conditions of the offer to sell and because of information  received  that  the  defendants  were  about  to  sell  the  property. BORMAHECO.  That  upon  full  payment  by  the  Second  Party  of  the  full  balance  of  the  purchase  price  and  the  assumed  mortgage  obligation  herein  mentioned  the  Third Party shall issue the corresponding Deed of Cancellation of Mortgage and  the First Party shall execute the corresponding Deed of Absolute Sale in favor of  the Second Party    The  title  and  ownership  of  the  subject  properties  remains  with  the  petitioner  until  the  respondent  fully  pays  the  balance  of  the  purchase  price  and  the  assumed mortgage obligation.  Pending  payment  of  the  balance  of  the  purchase  price  and  liquidation  of  the  mortgage  obligation  that  was  assumed  by  the  Second  Party..R. It is only right and just to allow Tuparan to pay the  said  unpaid  balance  of  the  purchase  price  to  Reyes.      4.  defendants  informed  the  plaintiffs  that they are offering to sell the premises and are giving them priority to acquire  the same. it could not  be  permitted  because  her  non‐payment  in  full  of  the  purchase  price  “may  not  be  considered  as  substantial  and  fundamental  breach  of  the  contract  as  to  defeat the object of the parties in entering into the contract.R.  Hence. L‐26872. That the title and ownership of the subject real properties shall remain with  the First Party until the full payment of the Second Party of the balance of the  purchase  price  and  liquidation  of  the  mortgage  obligation  of  ₱2. In  reply  to  defendants’  letter.) VILLONCO REALTY COMPANY and EDITH PEREZ DE TAGLE vs.Issue:    Is  the  conditional  sale  at  bar  a  contract  of  sale  or  a  contract  to  sell?  Can  the  transaction  or  obligation  be  rescinded  given  that  the  conditions  were  not  satisfied?     Ruling:    RTC:  The  deed  of  conditional  sale  was  a  contract  to  sell.  No.  there  was  only  a  slight  or  casual  breach  in  the  fulfillment  of  the  obligation.  After  26  days  from  signing  the  contract  of  sale.     9. During negotiations. 1482.      5.  Unless  the  parties  stipulated  it.000.    Issue:    WON Bormaheco is bound to perform the contract with Villonco. agrees to sell to Villonco Realty a parcel  of land and its improvements located in Buendia. Bobby Cu Unjieng offered a price of P6‐ million  while plaintiffs made a counter of offer of P5‐ million.  asking  that  they  specify  the  terms  and conditions of the offer to sell. As for the 6% interest.00.  The  court  considered  fulfillment  of  20%  of  the  purchase  price  is  NOT  a  substantial  breach. Civil  Code).    Whenever earnest money is given in a contract of sale.  INC.000 to Villonco with 10% interest for the reason that they are not sure yet  if they will acquire the Sta. July 25.  Granting  that  a  rescission  can  be  permitted  under  Article  1191. hence.    Ruling:    The  contract  is  already  consummated  when  Bormaheco  accepted  the  offer  by  Villonco. Makati.  Without respondent’s full payment.    The  sale  is  for  P400  per  square  meter  but  it  is  only  to  be  consummated  after  respondent  shall  have  also  consummated  purchase  of  a  property  in  Sta. there was no  contract of sale at all.    Villonco issued a check to Bormaheco amounting to P100.Ana property.  wrote  to  the lessees demanding the latter to vacate the premises. Manila since 1935 religiously paying rent. 109125. In its reply.” The RTC believed  that  respondent  showed  her  sincerity  and  willingness  to  settle  her  obligation.  the  Second  Party  shall  not  sell.  the  fact  that  Villonco  did  not  object  when  Bormaheco  encashed the check is a proof that it accepted the offer of Bormaheco.  the  Cu  Unjieng  spouses  executed  a  Deed  of  Sale  transferring  the  property  in  question  to  Buen  Realty  and  Development  Corporation.000.  plaintiffs  wrote. petitioner failed to substantiate her claim  that the respondent committed to pay it.  rescission  is  allowed  only  when  the  breach  of  the  contract  is  substantial  and  fundamental  to  the  fulfillment  of  the  obligation.  It  was  of  the  opinion  that  although the petitioner was entitled to a rescission of the contract.  as  the  new  owner  of  the  subject  property.    On  the  other  hand.    CA:  The  CA  agreed  with  the  RTC  that  the  remedy  of  rescission  could  not  apply  because  the  respondent’s  failure  to  pay  the  petitioner  the  balance  of  the  purchase price in the total amount of ₱805.  G.) ANG YU ASUNCION.000 as earnest money.  CERVANTES  and  ROSARIO  N. there can be  no  breach  of  contract  to  speak  of  because  petitioner  has  no  obligation  yet  to  turn over the title.  The  acceptance  can  be  proven  when  Bormaheco  accepted  the  check  from Villonco and then returned it with 10% interest as stipulated in the terms  made by Villonco. The court dismissed the complaint on the ground that the parties did not  agree upon the terms and conditions of the proposed sale. ARTHUR GO AND KEH TIONG vs. it was but right and just to allow her to pay the  unpaid balance of the purchase price plus interest.     On  November  15. G.Ana  land  and  subsequently  bought the property. The court agrees that a substantial amount of the purchase  price has already been paid.  Villonco  rejected  the  return  of  the  check  and  demanded  for  specific  performance.  1990.  CERVANTES. December 2.   The  judge issued a writ of execution. She also stated  in  her  testimony  that  her  husband  was  an  illiterate  and  only  learned  how  to  write his name in order to be employed in a sugar central.R. he underwent development and  the exploitation for the mining claims which he estimates to be approximately  24 metric tons of iron ore.  Intelligence in consent is vitiated by  error. the so‐called “right of first refusal’ is an innovative juridical  relation. Dominador. at her behest. SPOUSES REMEGIO AND  GLORIA  BERNABE  and  SPOUSES  DIOSDADO  and  LOURDES  SALVADOR.  freedom  by  violence.  Petitioner  insisted  that  the  entire  lot  had  not  yet  been  formally  subdivided.     On  15  March  1973.     Fortunato  and  petitioner  denied  the  material  allegations  of  the  complaint  and  claimed  that  Fortunato  never  sold  his  share  in  Lot  to  private  respondent  and  that  his  signature  appearing  on  the  purported  receipt  was  forged.    For  consent  to  be  valid.  without  first being afforded a day in court.    • Notice of Lis Pendens – may involve actions that deal not only with the title or  possession of a property but also with the use or occupation of property.    As  can  be  gleaned  from  Flores's  testimony.00.  Bienvenido.  GEORGE  KRAKOWER. He even dismissed the  idea of asking somebody else to assist Fortunato considering that a measly sum  of  thirty  pesos  was  involved. Even on the premise that such right of first refusal has been decreed under  final judgment.  Petitioners  are  aggrieved by the failure of private respondents to honor the right of first refusal. 456 SCRA 193. and  that the contents of said receipt were never explained to them.    By  way  of  counterclaim.  2  SCRA  830.  Fortunato  agreed  to  sell  his  share  in  the  lot  to  private  respondent. The court set aside the title  issued  to  Buen  Realty  Corporation  for  having  been  executed  in  bad  faith. they managed to  collect  only  thirty  pesos. to wit:    The  essence  of  consent  is  the  agreement  of  the  parties  on  the  terms  of  the  contract..  Maria  Ondoy.  87‐41058.  It is born from the moment there is a meeting of minds upon the  thing which is the object of the sale and upon the price. 134219.  namely:    Fortunato. 133638.  PACIFICO  ESCANDOR  and  FERNANDO  TY. Court of Appeals. having not impleaded in the above‐stated Civil Case. object.  the  following  elements  must  be  present:  consent. known as the Dawahan Group. 2005    CHARACTERISTICS    1.  the remedy is not the writ of execution on the judgment. June 8.  G.  SEGUNDINA  VIVAS. Adela.  Fonacier  decide  to  revoke  the  authority  given  to  Gaite.  Encarnacion. DE LUMAYNO.)  PERPETUA  VDA.recognition  of  petitioner’s  right  of  first  refusal  and  that  a  new  Transfer  Certificate of Title be issued in favor of the buyer.  that  private  respondent  made  her  (petitioner's)  husband sign a receipt acknowledging the receipt of said amount of money.  Bernalda.  it  must  be  stressed.  The area of agreement must extend to all points that  the parties deem material or there is no consent at all.  Respondent  constituted  and  appointed  plaintiff‐ appellee Gaite as attorney‐in‐fact to enter into contract for the exploration and  development of the said mining claims on.    Issue:    WON Buen Realty can be bound by the writ of execution by the virtue of notice  of lis pendens?    Ruling:    In the law of sales.  This  Court  annuls  the  contract  of  sale  between  Fortunato and private respondent on the ground of vitiated consent. Buen Realty. 1961    Facts:    Defendant‐appellant  Fonacier  was  the  owner/holder  of  11  iron  lode  mineral  claims.  For  there  to  be  a  perfected  contract  of  sale. since there is none to  execute. (b) it should  be free and (c) it should be spontaneous. all surnamed Ape. the Register of Deeds is duty bound to  carry over the notice of lis pendens on all titles issued.  it  cannot  be  deemed  a  perfected  contract  of  sale.000.) SPOUSES MARIO AND ELIZABETH TORCUATOR vs.  let  alone  ousted  from  the  ownership  and  possession  of  the  property.  Cornelio.  L‐11827. situated in Camrines Norte.  whereas  respondent assented subject to certain conditions. Braulio. Consequently a revocation of  .     By  “Deed  of  Assignment.R.  ISABELO  FONACIER.    A contract of sale is a consensual contract.  the  property  passed  on  to  his  wife.     However.    Furthermore.  Court  ruled  that  the  records  of  this  case  betray  the  stance  of  private  respondent that Fortunato Ape entered into such an agreement with her. On March 1954.  the  acceptance  by  one  of  the  offer  made  by  the  other.      6.   ‐ In case of subsequent sales or transfers. its breach cannot justify correspondingly an issuance of writ of  execution under a judgment that merely recognizes its existence.  No.  cannot be held subject to the writ of execution issued by the respondent judge.  joined by her husband. G.  Needless  to  point  out. that is. or with an exact notion of the matter to which it refers. Upon Cleopas Ape's  death.)  FERNANDO  A. the defendants below maintained having entered into a contract  of  lease  with  respondent  involving  Fortunato's  portion  of  the  lot.  spontaneity  by  fraud.  The  appellate  court  set  aside  and  declared  without  force  and  effect  the  above  orders of the court a quo. the  parties may reciprocally demand performance. No. G. thus. Andres Flores.    Issue:    Whether or not there was a valid contract of sale?    Ruling:    No.  while  he  was  very  much  aware  of  Fortunato's inability to read and write in the English language.     The  final  judgment  in  Civil  Case  No. he did not bother  to fully explain to the latter the substance of the receipt. Felicidad.      7.  however.  which  owned solely and belonging to him.  intimidation  or  undue  influence.  July  31.  459  SCRA 439. it is perfected by mere consent  of the parties. we explained the element of  consent.  has  merely  accorded  a  “right  to  first  refusal”  in  favor  of  petitioners. et al. Upon its perfection.R. but an action for damages in a proper forum for the purpose.  THE  HONORABLE  COURT  OF  APPEALS  and  GENOROSA CAWIT VDA. 2005    Facts:    Cleopas Ape was the registered owner of a parcel of land.  GAITE  vs.  private  respondent  and  Fortunato  entered  into  a  contract  of  sale  of  land  under  which  for  a  consideration  of  P5. April  15. instituted a case for "Specific Performance of a  Deed of Sale with Damages" against Fortunato and his wife Perpetua (petitioner  herein)  before  the  then  Court  of  First  Instance  of  Negros  Occidental.  it  must  meet  the  following  requisites:  (a)  it  should  be  intelligent. Lourdes..  that  on  11  April  1971  she  and  her  husband  went  to  private  respondent's  house  to  collect  past rentals for their land then leased by the former.     In the case of Leonardo v.    It  was  alleged  in  the  complaint  that  on  11  April  1971.  FRNACISCO  DANTE.  and  their  eleven  (11)  children.  Loreta. No.  INC.    It  is  the  concurrence  of  the  minds  of  the  parties  on  the  object  and  the  cause  which  constitutes the contract. and price in money or its equivalent.  Generosa  Cawit  de  Lumayno  (private  respondent  herein). petitioner executed  a  general  assignment  conveying  the  claims  into  the  Larap  Iron  Mines. however.  The  agreement  was  contained  in  a  receipt  prepared  by  private respondent's son‐in‐law. Thereafter. and Angelina. the vendee may compel  the  transfer  of  the  ownership  and  to  deliver  the  object  of  the  sale  while  the  vendor  may  demand  the  vendee  to  pay  the  thing  sold..  DE  APE  vs.  LARAP  MINES  &  SMELTING  CO.  165420.  whether  or  not  they  are  entitled  to  take  full  advantage  of  the  period  granted  them  for  making  the  payment. while the rest of the motions were held unnecessary to resolve     Issue:    Whether  or  not  the  Lower  Court  erred  in  holding  the  obligation  of  appellant  Fonacier to pay appelle Gaite the balance of P65k.    Eugenia  transferred  possession  by  delivering  the  property  to  Concepcion  who  in  turn  paid  the  purchase  price. No.  TULIAO.     The Trial Court ruled in favor of plaintiff ordering defendant to pay the balance  of  P65k  with  interest. as well as.  necessarily  displacing  Natividad. provided the liability of Far Eastern would only prosper when  there  had  been  an  actual  sale  of  the  iron  ores  of  not  less  than  the  agreed  amount of P65k.  OLAYON  vs.  all  rights  and  interest  on  the  road  and  other  developments done. prompted petitioner to file a complaint in the CFI  of Manila for the payment of the balance and other damages. but was intended merely to fix  the future date of the payment. G. as one with a period or term  and  not  one  with  a  suspensive  condition.  is  subordinated  to  the  happening  of  a  future  and  uncertain  event.  NATIVIDAD  A.     To  secure  the  payment  of  P65k.  1955  substantially  reduced  the  security  of  the  vendor's  rights  as  creditor  for  the  unpaid P65. affirming the decision of the lower court.  the  Larap  Mines  and  Smelting  Co. but  was  only  a  suspensive  period  or  term.00  as  consideration.  The  motion  for  contempt  was  held  unmeritorious. 1955.  Antonio  requested  Natividad  to  vacate the premises.  price  and  terms  of  payment. the parties would  stand as if the conditional obligation had never existed. Eugenia and the latter’s husband. But in the latter case  the  defendants‐appellants'  obligation  to  pay  became  absolute  after  one  year  from the transfer of the ore to Fonacier by virtue of the deed. Antonio. Gaite.  either  because  the  appellant  debtors  had  impaired  the  securities  originally  given  and  thereby  forfeited  any  further  time  within which to pay.  Afterwards  an  appeal  was  affected  by  the  respondent  where  several  motions  were  presented  for  resolution:  a  motion  for  contempt. Thus such failure.00.  He  also  had  each  subdivision  titled. for One  Hundred  Thousand  Pesos  (P100.  records.Power  of  Attorney  and  Contract  was  executed  transferring  P20k  plus  royalties  from  the  mining  claims. Antonio averred that his wife only admitted of selling 1/3  of  the  property  to  Concepcion  for  which  a  receipt  was  issued  signed  by  Concepcion.  AINZA.  and  its  stockholder  as  sureties. Furthermore. and if there was any.    It  also  declared  that  the  transfer  of  the  property  did  not  violate  the  Statute  of  Frauds  because  a  fully  executed  contract  does  not  fall  within  its  coverage.  respondent  executed  a  surety  bond  with  himself  as  principal.  paid  Eugenia  the  price  of  One Hundred Thousand Pesos (P100.  this  was  refused  by  petitioner.  Lastly  the  balance  of  P65K  was  to  be  paid  for  covering  the  first  shipment of iron ores.  Hence  a  second  bond  was  produced  with  Far  Eastern  Surety  as  an  additional surety.R.     The Lower Court was legally correct in holding the shipment or sale of the iron  ore is not a condition or suspensive to the payment of the balance of P65k.  DR.  There  was  physical  delivery  of  the  land  through  Concepcion’s  other daughter (Natividad) acting as atty‐in‐fact.00)    . unless he immediately gives new ones equally satisfactory. Concepcion thereafter allowed  Natividad and her husband occupy the purchased portion of the land. and the balance of P65k.  A  contract  of  sale  is  perfected  by  mere  consent. the right to use of the business name. 462 SCRA 614.  two motions to dismiss the appeal for becoming moot and academic.  What  characterizes  a  conditional  obligation is the fact that its efficacy or obligatory force as distinguished from its  demandability. so that if the suspensive condition does not take place.    Ruling:    Yes.”     Appellants'  failure  to  renew  or  extend  the  surety  company's  bond  upon  its  expiration plainly impaired the securities given to the creditor (appellee Gaite).000.  1198.  Yet. 2005    Facts:    Petitioner  Concepcion  Ainza  bought  one‐half  of  an  undivided  portion  of  the  property from her daughter.  The  appellant  had  indeed  have  forfeited  the  right  to  compel  Gaite  to  wait  for  the  sale  of  the  ore  before  receiving  payment  of  the  balance  of  P65.     Issue:    Whether or not the contract of sale between Ainza and Eugenia is valid.  substituted  by  her  legal  heirs.  and  that  the  term  expired  on  December 1955    Ruling:    No error was found. included in the transfer  was  the  rights  and  interest  over  the  24K+  tons  of  iron  ore  that  had  been  extracted.00).  000. 000.     The sale of the ore to Fonacier was a sale on credit.  The  expiration  of  the  bonding  company's  undertaking  on  December  8.  Appelle  further  required  another  bond  underwritten  by  a  bonding  company  to  secure  the  payment  of  the  balance. June 30.)  CONCEPCION  R.  The  debtor  shall  lose  every  right  to  make  use  of  the  period:  “(2)  When he does not furnish to the creditor the guaranties or securities which he  has  promised.  (3)  When  by  his  own  acts  he  has  impaired  said  guaranties  or  securities  after  their  establishment.000.00.     Antonio  caused  the  division  of  the  lot  into  three. a security that Gaite considered essential and upon which he  had  insisted  when  he  executed  the  deed  of  sale  of  the  ore  to  Fonacier  (first  bond).  in  other  words. there is no merit in appellants' argument that Gaite's acceptance  of  the  surety  company's  bond  with  full  knowledge  that  on  its  face  it  would  automatically  expire  within  one  year  was  a  waiver  of  its  renewal  after  the  expiration  date. goodwill. Gaite acted within  his  rights  in  demanding  payment  and  instituting  this  action  one  year  from  and  after  the  contract  was  executed.  JALECO  and  LILIA  A.  but  cash  payment  was  received  by  the  respondents. motion for  a  new  trial.  CORAZON  A. its liability was to automatically expire on December  1955.     Under  paragraphs  2  and  3  of  Article  1198  of  the  Civil  Code  of  the  Philippines:  ART.  filed  by  appellee  Gaite.  because  of  their  failure  to  renew  the  bond  of  the  Far  Eastern  Surety  Company  or  else  replace  it  with  an  equivalent  guarantee. would assume the risk of not being paid at all.  No  Deed  of  Absolute  Sale  was  executed  to  evidence  the  transaction. first bond.     On December 1955.  who  in  turn.     While as to the right of Fonacier to insist that Gaite should wait for the sale or  shipment  of  the  ore  before  receiving  payment.  upon  a  meeting  of  the  minds  on  the  offer  and  the  acceptance  thereof  based  on  subject  matter.    Eugenia  delivered  the  property  to  Concepcion.  for  Gaite  stood  to  lose and had nothing to gain barely.  SPOUSES  ANTONIO  PADUA and EUGENIA PADUA. and not an aleatory contract  where the transferor.  No  such  waiver  could  have  been  intended. moreover. it could be rationally  explained only if the appellants had agreed to sell the ore and pay Gaite before  the surety company's bond expired on December 8.  there  was  a  perfected  contract  of  sale  between  Eugenia  and  Concepcion. documents related to the mines.    The  contract  of  sale  was  consummated  when  both  parties  fully  complied  with  their  respective  obligations. and  that the previous sale or shipment of the ore was not a suspensive condition for  the payment of the balance of the agreed price. the second bond had expired and no sale amounting to the  stipulation  as  prior  agreed  nor  had  the  balance  been  paid  to  petitioner  by  respondent.      STAGES    1.  The  CA  reversed  the  RTC  ruling.  The  RTC  ruled  in  favor  of  Concepcion  that  the  sale  was  consummated  when  both  contracting  parties  complied  with  their  respective  obligations.    The  records  show  that  Eugenia  offered  to  sell a portion of the property to Concepcion. who accepted the offer and agreed  to  pay  P100. became due and payable thereafter.  In  this  case.  and  when  through  fortuitous  event  they  disappear.     Nevertheless. or because the term of payment was originally of no more  than one year.  unless immediately renewed or replaced.  or.  000.   with  a  reduced  area  of  2. 1965 consisting of  1. 1980. L‐ 61623.The PHHC board of directors acted within its rights in withdrawing  the  tentative  award.00 and their share of 2. we cannot say there was a meeting of minds  on the purchase of Lot 4 with an area of 2. 1978. The Mendozas never paid the price of the lot nor made  the 20% initial deposit.00. for the sum of P300.  the  private  respondents  filed  a  complaint  in  the  Regional  Trial  Court  of  Quezon  City  against  the  petitioners  and  PBC  for  the  annulment  of  the  deed  of  sale  on  the  ground  that  the  subject  land  had  been  earlier sold to them. 1980.  they  were  requested  to  "expedite  the  loan  (they  were  negotiating  for  this  purpose) so we can consummate the transaction as soon as possible". Sps.  1979. on May 14. the Orlinos. Sps.  to  the  Mendozas  which  they  can  enforce  against  the  PHHC  by  an  action  for  specific performance. No. 1990    Facts:    The  subject  of  this  controversy  is  a  parcel  of  land  originally  owned  by  Felix.  the  PHHC  board  of  directors  passed  Resolution  No.901. 1977. The subdivision of Lot 4 into five lots was approved by the city council and  the  Bureau  of  Lands. MENDOZA.7.  They  did  not.  Another  subdivision  plan  was  prepared  which  included  Lot  4.  The  mortgagee  thereafter  transferred  all  its  assets.  It  was  conditionally  or  contingently  awarded  to  the  Mendozas  subject  to  the  approval  by  the  city  council of the proposed consolidation subdivision plan and the approval of the  award by the valuation committee and higher authorities.  1960.    Issue:    Whether or not there was a perfected sale of the Lot 4.  The  contract  of  sale  is  perfect  at  the  moment  there  is  meeting  of  the  minds  upon  the  thing  which  is  the  object  of  the  contract.608.  but  again  no  action  was  taken  to  deliver  to  it  the  stipulated consideration for the sale. 1975. 85733.    On May 22.  when  the  revised  plan  was  approved.  They  did not do so. G.15 square meters on a  property situated in Caloocan City. PBC reminded the private respondents of its  letter  of  November  2. but again they did not. 133 SCRA 777.  withdrawing  the  tentative  award  of  Lot  4  to  the  Mendoza  spouses  and  re‐awarding  said  lot  jointly  and  in  equal  shares  to  Miguela  Sto.000.7 square  meters  at  P21  a  square  meter  and  pay  to  them  P4. the mortgage was foreclosed and the bank acquired the property as  the  highest  bidder  at  the  auction  sale  on  March  28.  the  Mendozas  should  have  manifested  in  writing  their  acceptance  of  the  award  for  the  purchase  of  Lot  4  just  to  show  that  they  were  still  interested  in  its  purchase  although  the  area  was  reduced  and  to  obviate  ally  doubt  on  the  matter.  who  mortgaged  it  to  the  Progressive  Commercial Bank as security for a P100.  including  the  said  land.000.  Quezon  City.  On  April  26.  the  city  council  disapproved  the  proposed  consolidation  subdivision  plan  of  which  the  spouses  were  advised  through  registered  mail.  218.  182  SCRA 564.  they  were  reminded  of  that  letter of November 2.15  square  meters  on  the  property  situated  at  Camarin.  In  1978.    Issue:    Whether or not the execution of the deed of sale in favor of the petitioners are  valid. The PHHC appealed to this Court. Under the facts of this case.  513  wherein it stated that subject to the approval of the Quezon City Council of the  Consolidation  Subdivision  Plan.  RIZALINO L.  and  upon  the  price.  On  April  8.  FELIX  and  DOLORES  ORLINO.  however.  Before  the  request  could  be  acted  upon.the PHHC board of directors passed  Resolution  No.  Manuel  and  Maria  Concepcion  Orlino. confirms the agreement through a letter dated  November 9. PBC executed a  deed of sale over the land in favor of the herein petitioners. TERESITA and OSCAR GUEVARRA. the bank.) Sps.  25.  From  that  moment. 1955.  Civil). In response. 7 and the petitioners are  now before us.  Surely. In the letter of PBC dated November 9. On October 18.  The  loan  not  having  been paid.101  square  meters  and  located  in  Diliman.    One year later.  Sps.  Lot  4  containing  4.    Ruling:      In  the  case  at  bar.603.  1978.2  square  meters  be  awarded  to  Spouses  Rizalino  and  Adelaida  Mendoza. MARCOS and ANITA ORLINO.      CONDITIONAL CONTRACT OF SALE    1.  However.  the  spouses  filed  the  instant  action  for  specific  performance  and  damages.  at  a  price  of  twenty‐one  pesos  (P21.  Concepcion  is  entitled  to  have  half of it.  Under  the  circumstances.      2. February 23. the spouses Enrique  and Consuelo Lim.  3  PBC  granted  the  request  subject  to  the  condition  that  title  would  remain with it until the execution of the necessary deed of conveyance.R. PBC advised the private respondents that  if the transaction was not finalized within 30 days.  to  the  Pacific  Banking Corporation (PBC).000. and their respective spouses.    Ruling:    The  SC  hold  that  there  was  no  pertected  sale  of  Lot  4. and again asked to comply.  COURT  OF  APPEALS.  they  were  reminded  of  their  obligation  and  asked  to  comply  within  thirty  days.  The  Mendoza  spouses  asked  for  reconsideration  of  the  withdrawal  of  the  previous  award  to  them  of  Lot 4 and for the cancellation of  the  re‐award  of  said  lot  to  Sto.  passed  a  resolution  recalling  all  awards of lots to persons who failed to pay the deposit or down payment for the  lots awarded to them.  ROMULO  and  CONSUELO  ORLINO  and  Sps.  the  PHHC  board  of  directors.Since  the  land  was  undivided  when  it  was  sold.  1475. urging reversal. December 26. When the city council  disapproved  the  subdivision  plan. That was  in  1977.  b) The additional consideration shall consist of your client's conveyance to us of  their  share  of  2.)  PEOPLE'S  HOMESITE  &  HOUSING  CORPORATION  vs.  The  trial  court  sustained  the  withdrawal  of  the  award which was appealed by the Mendozas.000. the court held that both  PBC and the spouses Lim had acted in bad faith when they concluded the sale  knowing that "there was a cloud in the status of the property in question.  the  private  respondents  obligated  themselves  to  deliver  to  the bank the sum of P160. it would consider the offer of  other buyers.  1964. ENRIQUE and CONSUELO LIM vs." 6 The  decision was affirmed in toto by the respondent court.  subject  to  the  law  governing  the  form  of  contracts  (Art.  1980. on November 2. the corresponding deeds of sale were executed in their  favor. 1978.  PBC  had  the  right  to  .  the  Mendozas  were  advised  through  registered  mail.  18.000  as  attorney's  fees  and  litigation expenses. 2 The record does not show any further development until June 8.  1980.00)  per  square  meter  and  that  this  award  shall  be  subject  to  the  approval  of  the  OEC  (PHHC)  Valuation  Committee  and  higher  authorities. 1984    Facts:    On  Feb.  In  1964.  made  a  written  offer  to  PBC  to  repurchase  the  property.7square meters at P21 a square  meter.  when  the  private  respondents  requested  PBC  to  allow  them  to  secure  a  certified  true  copy  of  its  Torrens  certificate  over  the  land  for  purposes  of  its  survey  and  partition  among  them  preparatory  to  the  actual  transfer  of  title  to  them.  and  was  approved  by  the  city  council  on  Feb.182.00  payable  in  full  upon  signing  of  the Deed of Absolute Sale.  the  parties  may  reciprocally  demand  performance. The Appellate Court reversed that  decision  and  declared  void  the  re‐award  of  Lot  4  and  the  deeds  of  sale  and  directed the PHHC to sell to the Mendozas Lot 4 with an area of 2.608. MENDOZA and ADELAIDA R. No. G.  Domingo.     On  September  30. 1977 under the following conditions:     a)  The  cash  consideration  shall  be  P160.  1969.  Virgilio  Pinzon.  Enrique  Esteban.  Caloocan City.  Leonardo  Redubloand  Jose  Fernandez who were able to make the required 20% of the net selling price as  deposit and thereafter.R.     On April 8. In its judgment for the plaintiffs. THE HONORABLE COURT OF APPEALS.  1965.  Domingo  and  four  others.  the  bank  could  not  be  required  to  wait  for  them  forever. or two years later.00 loan on July 1. Finally.901.  especially  so  since  they  remained  in  possession  of  the  property  and  there  is  no  record  that  they  were  paying  rentals. with the reduced area. who had remained  in  possession  of  the  land.  1989 Jonette Borres informed defendant Dizon that she will be able  to pay the full amount of P1. payable in 6 years.        CONTRACT TO SELL    1.  PELAYO. The deed of sale between PBC and the petitioners  must therefore be sustained.  Salazar  in  favor  of  private  respondent  Jonette  Borres  is  a  perfected  contract of sale or a mere contract to sell.    Prescription cannot also be invoked against the Donascos because an action to  quiet title to property in ONE’s POSSESSION is imprescriptible.  Salazar further reduced the period within which plaintiff may purchase the lots. G. leaving a balance of P10. September 6.    Having  arrived  at  these  conclusions.  Salazar  constituted  co‐ defendant Teresa Dizon as custodian at the Deed of Absolute Sale  together with  the  Titles  of  the  Land  in  question  with  the  instruction  to  Teresa  Dizon  not  to  surrender said documents to Jonette Borres until upon payment of the full price  in "cash".369  plus  P2.  Pingol adamantly refused to accept the payment by Donascos and insisted that  they no longer had the obligation to transfer the title.00 and Teresa Dizon replied to Dr.    In the meantime or on June 16.  they agreed to meet at Metro Bank West Avenue Branch to get the documents  and then to proceed to Makati to meet the plaintiff's business partner a certain  Balao who allegedly gave plaintiff a Far East Bank and Trust Company check for  the amount of P1.  Salazar  offered  to  sell  his  properties  to  Jonette Borres for One Million pesos (P1.  Salazar  again  emphasized to Jonette Borres that he needed the money because he was then  buying a property in the United States.    On June 14.  Salazar  is  the  owner  of  the  two  (2)  parcels  of  land  with  improvements thereon located at 2914 Finlandia Street. No.  The  acts  of  the  parties.  Thus.  The  delivery  of  the  lot  divested  Pingol  of  his  ownership  and  he  cannot  recover  the  title  unless  the  contract  is  resolved  or  rescinded under Art.  Dr.    Ruling:    (1) No.  31038  and  31039  of  the  Registry  of  Deeds  of  Makati.    Facts:    In 1969.  SALAZAR  and  TERESITA  DIZON  vs.00).  1989  and  the  balance  was  payable  on  June  30.   .  PELAYO.  that  Dr. No. Salazar made an overseas call to co‐ defendant Dizon to inquire if Jonette Borres had already paid the down payment  of P500.  the  sale  was  deemed  cancelled.  namely:  MELINDA  D.  CUEVAS.000. Salazar refused to sign  because Jonette Borres did not have the money ready then. G. 1592 of NCC.000  downpayment.  since  despite  the  fact  that  the  title  had  been  transferred  to  them  by  the execution of the deed of sale and the delivery of the object of the contract.  It  is  not  necessary  that  the  vendee  should  have  an  absolute title.  With  Donasco’s  breach  of  the  contract  in  1976  and  death  in  1984. It states that the vendee may pay even after  the expiration of the period stipulated as long as no demand for rescission has  been  made  upon  him  either  judicially  or  by  notarial  act.  Pingol  neither  did  so.  Pingol  refused  to  accept  the  offer  and  demanded  a  larger  amount.  the  Court  no  longer  finds  it  necessary  to  determine if the petitioners acted in bad faith when they purchased the subject  property.000.    (2) Whether or not Donasco has the right to quiet title.)  EMILIO  A.  CACERES and MARY DONASCO. 3223) in Caloocan City. Salazar and he reduced it to a three (3) months period  that  sometime  on  [May]  28. Metro Manila  and  covered  by  Transfer  Certificate  of  Title  Nos. In said occasion Dr.00 on June 15.  1989. an equitable title being sufficient to clothe him with personality to bring an  action to quiet title. Dr. 1996    Facts:    That  defendant  Dr. 118203.00  in  "cash"  by  June  15. Makati.  Donasco  died  and  was  only  able  to  pay  P8.  1989.  Salazar  reluctantly  agreed  to  sign  the  document  provided  that  Jonette  Borres  pays  one  half  (1/2)  of  the  consideration  or  P500.  the  heirs of Donasco filed an action for specific performance (with Prayer for Writ of  Preliminary  Injunction. 226 SCRA 118.  Salazar  to  sign  said  document.R. The initial proposal took  place  at  the  Dimsum  Restaurant.  DONASCO.  Pingol  averred  that  the  sale  and  transfer  of  title  was  conditional  upon  the  full  payment  of  Donasco  (contract  to  sell. HON. Salazar at the latter's residence in Bataan bearing a copy  of a Deed of Absolute Sale and Deed of Warranty but Dr.  MYRNA  D.  NATIVIDAD  D.  contemporaneous  and  subsequent  to  the  contract.000.    Jonette  Borres  then  met  again  Dr.  YOLANDA  D.  the  private  respondents  had  no  legal  standing  to  assail  that subsequent transaction.    Issue:    Whether  or  not  the  so‐called  Deed  of  Absolute  Sale  executed  by  petitioner  Emilio  A. Salazar that Jonette Borres had  not paid the down payment. Pingol.  COURT  OF  APPEALS  and  JONETTE BORRES.    (2)  Although  the  complaint  filed  by  the  Donascos  was  an  action  for  specific  performance. 1992.  and  the  heirs’  continuous  occupancy  was  only  being  tolerated  by  Pingol.  Salazar  on  June  2.  clearly  show  that  the  parties  intended  an  absolute  deed  of  sale.  Makati.  1993    A  vendee  in  an  oral  contract  to  convey  land  who  had  made  part  payment  thereof. Dr.  Hence. an equitable title being sufficient to clothe him with personality to  bring an action to quiet title.000.) SPOUSES VICENTE and LOURDES PINGOL vs.    Issues:    (1) Whether or not Pingol can refuse to transfer title to Donasco.  1989  at  the  Ninoy  International Airport who was about to leave for the United States of America  where he is a resident. Jonette Borres had with her the Deed of Absolute Sale  and  asked  Dr. the owner of a lot (Lot No. executed a  DEED  OF  ABSOLUTE  SALE  OF  ONE‐HALF  OF  AN  UNDIVIDED  PORTION  OF  [his]  PARCEL OF LAND in favor of Donasco (private respondent).consider the contract to sell between them terminated for non‐payment of the  stipulated consideration. We hereby confirm that rescission.    In  1984.  The  private  respondents  lost  all  legal  interest  in  the  land  when  their  contract  to  sell  was  rescinded  by  PBC  for  their  non‐compliance  with  its  provisions.  A  cloud  has  been  cast  on  the  title.  However.  the ownership of the lot was transferred to the Donasco upon its actual (upon  Donasco’s possession and construction of the house) and constructive delivery  (upon  execution  of  the  contract).  she  then  went  to  the  house  of  Teresa  Dizon  to  see  and  get  the  documents  entrusted to her by Dr. July 5. is entitled to bring suit to clear his title against Pingol who refused to  transfer  title  to  him. COURT OF APPEALS and  HEIRS  OF  FRANCISCO  N.      3. Donasco has equitable title over the property.  Salazar went to see Dr.  Jonette  Borres  together  with  a  certain  Emilio  T.00 with which to buy the property.  it  was  actually  an  action  to  quiet  title.  not  contract  of  sale).500. As that contract was no longer effective when the land was sold by  PBC  to  the  petitioners. 102909. Salazar.  It  was  during  this  occasion  that  Dr.R. The heirs of Donasco remained in  possession  of  such  lot  and  offered  to  settle  the  balance  with  Pingol. 1989. The documents not being in Dizon's possession.  to one (1) month or up to June 30. The contract between Pingol and Donasco is a contract of sale and not a  contract  to  sell.161.000. Salazar then ordered Dizon to stop the sale.    Donasco.  MARIETTA  D.  It  is  not  necessary  that  Donasco  should  have  an  absolute  title. 1989 and on the next day.    Plaintiff  agreed  to  the  above  conditions    and  Dr.  who  had  made  partial  payments  and  improvements  upon  the  property.  SINGSON.000.  because  Pingol  were  encroaching  upon  Donasco’s  lot).000.  For some reason  or another Jonette Borres and defendant Dizon failed to proceed to Makati.  whereby  it  was  proposed  that  the  payment  of  the  consideration  was  to  be  made  within  six  (6)  months  but  was  objected to by Dr. entered upon the land and had made valuable improvements thereon  is entitled to bring suit to clear his title against the vendor who had refused to  transfer  the  title  to  him.   The  withholding  by  Salazar  through  Dizon  of  the  Deed  of  Absolute  Sale. filed the instant petition for review on certiorari imputing the  following errors to the CA:  1.  Because  the  respondents  failed  to  make  good  the  P110.  1997  Agreement  a  contract  to  sell.  premises  considered.  represented  by  the  Spouses  Romeo  and  Epifania  Vicente. certificates of title. Emmaliza Bohler and respondents negotiated for the sale  of the former’s house and lot located at Poblacion. On the following day.00 on the date of execution of the  agreement and the remaining balance on or before December 15. by agreement.00  cash  and  allegedly  a  P110.000. The appellate court erred in declaring the contract styled AGREEMENT dated  08 November 1997 as a "contract of sale" and not a contract to sell.  Otherwise  stated.  the  title  to  the  property  passes  to  the  vendee  upon  the  delivery  of  the  thing  sold.     Having learned of the subsequent sale.  November  28. and annulled the  subsequent  sale  to  the  petitioners. they signed an Agreement which pertinently reads as follows:    We. the Agreement contains all the requisites of a  contract of sale. and on the terms  of payment.  respondents  appealed  the  case  to  the  CA.  2.)  UNITED  MUSLIM  AND  CHRISTIAN  URBAN  POOR  ASSOCIATION.  no  right  in  her  favor  and  no  corresponding  obligation  on  the  part  of  Salazar were created. In a contract of sale.  Bohler. and  7.  which  was  a  suspensive condition.  That  all  parties  concerned  shall  agree  to  all  the  terms  and  conditions  stipulated herein. the 8th of November 1997.  Salazar  and  Borres  mutually  agreed  that  despite  the  Deed  of  Absolute Sale title to the two lots in question was not to pass to the latter until  full  payment  of  the  consideration  of  P1  million. whereas.    The said agreement cannot be considered a contract to sell. the withholding by the vendor of  that  deed  under  explicit  agreement  that  it  be  delivered  together  with  the  certificates  of  titles  to  the  vendee  only  upon  the  latter's  full  payment  of  the  consideration amounts to a suspension of the effectivity of the deed of sale as a  binding contract. shall vacate the said  house and lot on or (sic) the 31st of January.    Undoubtedly. New Washington. Thus.    Accordingly.    Ruling:    Sale  is  a  consensual  contract  and  is  perfected  by  mere  consent.  declared the November 8.  asked  the  bank  for  a  certification  that  it  was  funded  and  consulted  their lawyer who sent a notice of lis pendens (or notice of pending action) to the  Register  of  Deeds  and  the  Provincial  Assessor.     Issue:    Whether  the  transaction  between  Bohler  and  the  respondents  is  a  perfected  contract of sale or a mere contract to sell.  INC.000.     In  the  latter  contract. the house and lot.     In a contract to sell.  That  the  buyers.  The  CA  ruled. agree to the following terms and conditions regarding the  sale of the house and lot located at Poblacion.  While  generally  the  execution  of  a  deed  of  absolute  sale  constitutes constructive delivery of ownership.00) shall be made as per #1 above.00) to be paid in full on or before the 15th of December 1997. the appellate court reversed the trial court’s ruling. on the price. She hence demanded for its  payment  up  to  midnight  on  that  day  otherwise  she  would  cancel  the  sale. 1998. 2007    Facts:    On November 7.000.000.  the  November  8.  2. 1997.000.000.  payment  of  the  price  is  a  positive  suspensive  condition.   Petitioners. 1997 Agreement herein cannot be characterized as a contract  to sell because the seller made no express reservation of ownership or title to  the subject house and lot. 2003.     The November 8. That the seller. Aklan.     In  the  instant  case. P165.  which  is  manifested by a meeting of the minds as to the offer and acceptance thereof on  the subject matter. to  the latter for the consideration of P165.     Ownership  was  not  reserved  by  the  vendor  and  non‐payment  of  the  purchase  price was not made a condition for the contract’s effectivity.  Bohler  subsequently sold the property to the petitioners. the vendor loses ownership over the property and  cannot recover it until and unless the contract is resolved or rescinded.000. respondents handed to Bohler P20. an initial payment of P130. in a contract of sale. Bohler.000.  the  certificates  of  title.  No.R.  1997  Agreement  clearly  indicates  that  Bohler and the Spouses Reyes had a meeting of the minds on the subject matter  of the contract.  among  others.      2. ownership is. That the total amount to be paid shall be One Hundred Sixty‐Five Thousand  Pesos (P165. 1997.  and  all  other  documents relative to the lots is an additional indubitable proof that Salazar did  not transfer to Borres either by actual or constructive delivery the ownership of  the  two  lots. the former could validly sell the property  to the petitioners. the respondents immediately tendered  the  check. thus.  represented  by  its  President.  BRYC‐V  DEVELOPMENT  . specific performance and damages was subsequently filed by  the  respondents  with  the  Regional  Trial  Court  (RTC)  of  Kalibo.  BUEN  vs.    WHEREFORE.00) shall be made today.  Bohler  nonetheless  insisted  that  the  entire partial payment should be in cash as she needed it to redeem the subject  property from the bank on the following Monday. and other documents concerning the two lots.    Civil  Case  No.  6.3    Upon the signing of the said contract.  that  the  wordings  of  the  agreement  and  the  conduct  of  the  parties  suggest  that  they  intended to enter into a contract of sale.  Ruling:    It  is  a  contract  to  sell  not  contract  of  sale. Salazar cannot be compelled to deliver to her the deed of  sale.00. The appellate court erred in declaring the petitioners in bad faith when they  bought  the  subject  matter  house  and  lot  on  02  March  1998  from  Emmaliza  H.  in  a  contract  to  sell. 1997 Agreement a contract of sale. the trial court dismissed the complaint.  170917.  5.) SPOUSES NESTOR CASTILLO and ROSIE REYES‐CASTILLO vs. In other  words. Emmaliza M.00. That the remaining balance in the amount (sic) of Thirty‐Five Thousand Pesos  (P35.  MANUEL  V.  title  is  retained  by  the  vendor  until  full  payment  of  the  price.  failure of which is not a breach but an event that prevents the obligation of the  vendor to convey title from becoming effective.  the  contract  of  sale was perfected.  539  SCRA  193. At that  precise  moment  when  the  consent  of  both  parties  was  given. the RTC rendered its Decision declaring the November 8. That a partial payment (sic) a total amount of One Hundred Thirty Thousand  Pesos (P130.  3.  the  petition  for  review  on  certiorari  is  DENIED DUE COURSE.    Aggrieved. SPOUSES RUDY  REYES  and  CONSOLACION  REYES.  G.00.  In  the  challenged  December 6. 2005 Decision.000. Aklan:    1.  6070  for  annulment of sale. reserved in the vendor and is  not  to  pass  to  the  vendee  until  full  payment  of  the  purchase  price.  That  the  tenants.  Considering  that  no  actual  sale  happened  between Bohler and the respondents.  Aklan  against  Bohler and the petitioners.  4.  shall vacate the same on or before the 30th of April.      3.  represented  by  the  Spouses  Rudy  and  Consolacion  Reyes  (sic)  shall  be  responsible  for  all  the  legal  and  other  related  documents  and  procedures regarding this sale. 1998. the undersigned.    On February 21. November  8. Instead. represented by Ms. price and terms of payment of the price.  since  Borres  was  unable  to  pay  the  consideration.00‐check.  The  form  of  the  instrument  cannot prevail over the true intent of the parties as established by the evidence. New Washington.  However.  Intent  on  buying  the  subject  property. In a contract to sell. may be sued for damages by the intending buyer. full payment of the purchase price.  such  that  if  there  had  already been previous delivery of the property subject of the sale to the buyer. 1991 is not. G.R.523. Branch 16.  Diola.  SFC  averred  that  the  document  was  drawn  and  executed merely to accommodate UMCUPAI and enable it to comply  with  the  loan  documentation  requirements  of  NHMF.    A  contract  to  sell  as  defined  hereinabove. 300 located in Lower Calainan. of course. T‐121.  such  second  buyer  of  the  property who may have had actual or constructive knowledge of such defect in  the  seller’s  title. Thereafter.  300.  and the cancellation of TCT No. 300‐C.  62557  which  affirmed  in  toto  the  Decision2 of the Regional Trial Court (RTC). respectively.  which  UMCUPAI failed to do when it did not obtain the loan from NHMF.     Ruling:    The petition deserves scant consideration.  According  to  UMCUPAI. cannot be deemed  a  buyer  in  bad  faith  and  the  prospective  buyer  cannot  seek  the  relief  of  reconveyance of the property. a third  person buying such property despite the fulfillment of the suspensive condition  such as the full payment of the purchase price. No.58.  Applying  Article  1544  of  the  Civil  Code.  HERNANDEZ. there being no previous sale of the property.  the  Letter  of  Intent  was  simply  SFC’s  declaration  of  intention  to  sell.  although it is conditioned upon the happening of a contingent event which may  or  may  not  occur.  The  first  paragraph  of  Article  1479  contemplates  the  bilateral  relationship  of  a  contract  to  sell  as  distinguished  from  a  contract  of  sale  which  may  be  absolute  or  conditional  under Article 1458 of the same code.  1991  was  subject  to  a  condition  i.    Issue:    WON  the  Letter  of  Intent  to  Sell  and  Letter  of  Intent  to  Buy  is  a  bilateral  reciprocal  contract  within  the  meaning  or  contemplation  of  Article  1479  (1)  of  the Civil Code of the Philippines.  SFC  sold  Lot  No.    It is essential to distinguish between a contract to sell and a conditional contract  of sale specially in cases where the subject property is sold by the owner not to  the  party  the  seller  contracted  with.  and  not  a  promise  to  sell.    UMCUPAI  appears  to  labor  under  a  cloud  of  confusion.  in  a  series  of  conferences  with  SFC. 300‐B was constituted as road right of  way and donated by SFC to the local government.  1995. if the suspensive condition  is  fulfilled.  Lot 300‐B.  However.  Court  of  Appeals  is  illuminating  and  explains  the  distinction between a conditional contract of sale under Article 1458 of the Civil  Code and a bilateral contract to sell under Article 1479 of the same code:    A  contract  to  sell  may  thus  be  defined  as  a  bilateral  contract  whereby  the  prospective  seller. Zamboanga City and covered  by Transfer Certificate of Title (TCT) No.  through  its  President.  the  three‐month  period  lapsed  with  the  sale  not consummated because UMCUPAI still failed to obtain a loan from  NHMF.. On the whole. Zamboanga City in Civil  Case No.  and  preferred right over BRYC in the purchase of Lot No.    An accepted unilateral promise to buy or to sell a determinate thing for a price  certain  is  binding  upon  the  promissor  if  the  promise  is  supported  by  a  consideration distinct from the price.  SFC  maintained  that  the  Letter  of  Intent  dated  October  4. UMCUPAI alleged that the  sale  between  the  respondents  violated  its  valid  and  subsisting  agreement  with  SFC  embodied  in  the  Letter  of  Intent. for instance.  UMCUPAI  filed  with  the  RTC  a  complaint  against  respondents SFC and BRYC seeking to annul the sale of Lot No. In turn.  may  not  even  be  considered  as  a  conditional  contract  of  sale  where  the  seller  may  likewise  reserve  title  to  the  property  subject  of  the  sale  until  the  fulfillment  of  a  suspensive  condition.  Title  to  the  property  will  transfer  to  the  buyer after registration because there is no defect in the owner‐seller’s title per  se.  proposed  the  subdivision  of  Lot  No. 300‐C.    • Respondent  Sea  Foods  Corporation  (SFC)  is  the  registered  owner  of  Lot No.  UMCUPAI  expressed  its  intention  to  buy  the  subject  property  using  the  proceeds  of  its  pending  loan  application  with  National  Home  Mortgage  Finance  Corporation  (NHMF). 3182 (T‐576). but the latter.  but  to  a  third  person.  If  the  suspensive  condition  is  not  fulfilled.  sometime  in  December  1994.  300.  UMCUPAI.  Such  second  buyer  cannot  defeat  .  the  sale  becomes  absolute  and  this  will  definitely  affect  the  seller’s  title thereto.  Lot  No.  1479. a valid and subsisting contract of sale.  nor  an  offer  contemplated  under  Article  1319  of  the  Civil  Code.350.  According  to  the  RTC. binds himself to sell  the  said  property  exclusively  to  the  prospective  buyer  upon  fulfillment  of  the  condition agreed upon.e.  Carmen  T. the RTC dismissed UMCUPAI’s complaint. It reads:    Art.  on  July  20. if there had been previous delivery of the subject property. the seller will no longer have any title to transfer to any third  person.  300‐A  for  P4.  • SFC countered that the Letter of Intent dated October 4.  • On  January  11.  ownership  thereto  automatically  transfers  to  the  buyer  by  operation  of  law  without any further act having to be performed by the seller.  the  subject lot.    In a conditional contract of sale.  cannot  be  a  registrant  in  good  faith. The lower court  found  that  the  Letter  of  Intent  was  executed  to  facilitate  the  approval of UMCUPAI’s loan from NHMF for its intended purchase of  Lot  No. On  the  contrary.  • A  year  later.  while  expressly  reserving  the  ownership  of  the  subject  property despite delivery thereof to the prospective buyer.  1995.  The  prospective  seller  still  has  to  convey  title  to  the  prospective  buyer  by  entering into a contract of absolute sale.  despite  the  extension.  UMCUPAI  negotiated  anew  with  SFC  and  was  given  by  the  latter  another  three  months  to  purchase  Lot  No.801.  • UMCUPAI failed to acquire Lot No. the first element of consent is present.  Thus. 2009    Facts:    This  petition  for  review  on  certiorari  seeks  to  set  aside  the  Decision1  of  the  Court  of  Appeals  (CA)  in  CA  G.  • After trial. the parties executed a Letter of Intent to Sell by  [SFC] and Letter of Intent to Purchase by UMCUPAI  • However.  as  in  the  case  at  bench. 467(4544). On March  5.  300‐C.  300  were  willing  to  join  the  undertaking.  300‐C  for  P2. 179653.R.  the  contract  of  sale  is  thereby  perfected.  or  a  bilateral  contract to sell and buy.  upon  the  fulfillment  of  the  suspensive  condition  which  is  the full payment of the purchase price.  • Consequently.CORPORATION  represented  by  its  President.  better. that is. July 31. 300‐C for lack of funds.  In  all. upon the fulfillment of the suspensive  condition. the intended sale was derailed due to UMCUPAI’s inability  to secure the loan from NHMF as not all its members occupying Lot  No.  the  Letter  of  Intent  granted  it  a  prior. however.     There  is  no  double  sale  in  such  case.  BENJAMIN  QUIDILLA.  1995.  and cannot be considered. VICENTE T.  payment  of  the  acquisition  price.  initiated  negotiations  with  SFC  for  the  purchase  thereof.00  to  respondent  BRYC‐V  Development  Corporation  (BRYC).    The  case  of  Coronel  v.  • Petitioner United Muslim and Christian Urban Poor Association. Lot 300‐C.    In  a  contract  to  sell. In fact.  the seller’s ownership or title to the property is automatically transferred to the  buyer such that.  UMCUPAI  purchased  Lot  No.585.  or  at  least  was  charged  with  the  obligation  to  discover  such  defect.547.  300  was  subdivided into three (3) parts covered by separate titles: Lot 300‐A.  300  to  allow  the  squatter‐ occupants to purchase a smaller portion thereof.  an  organization  of  squatters  occupying  Lot  No.  (UMCUPAI). ownership will not automatically transfer  to the buyer although the property may have been previously delivered to him.  the  perfection  of  the contract of sale is completely abated.  nor  an  option  contract. represented by its Executive Vice President.  because in a conditional contract of sale.  A  promise  to  buy  and  sell  a  determinate  thing  for  a  price  certain  is  reciprocally demandable. Lot No.  and  SEA  FOODS CORPORATION. Inc.  CV  No. the RTC concluded that the Letter of Intent  was  neither  a  promise.   Dichoso  made  representations  to  Borja  that  they  were  ready  to  make  the  repurchase. The Letter of Intent to  Buy and Sell is just that – a manifestation of SFC’s intention to sell the property  and UMCUPAI’s intention to acquire the same.  it  is  not  supported  by  a  distinct  consideration  distinct  from  the  price  of  the  land  intended to be sold and to be bought x x x No option was granted to UMCUPAI  under the Letter of Intent/Agreement to buy subject land to the exclusion of all  others  within  a  fixed  period  nor  was  SFC  bound  under  said  Agreement  to  Sell  exclusively to UMCUPAI only the said land within the fixed period.  subject  to  the  condition  that  UMCUPAI  could  raise  the  necessary  funds  to  acquire  the  same  at  the  price  of  P105.  Roxas  had  received  from  Dichoso  several sums of money amounting to P770. The Decision  of the Court of Appeals in CA G. L‐17441. LAURA ROXAS. 1962    Facts:    On  December  13. the defendant appeals.  S.  having  elected  to  rescind  and  notified  the  defendant  of  such  an  election.000.      4.  which  must  be  shown  to  have taken place before either party can bring suit.000 less than it would  have been if the tobacco had been in the condition which defendant agreed that  it  should  be.  1954  but  within  the  five years stipulated for the exercise of Roxas' right to repurchase.  Philippine currency. for costs and general relief.  no  claim  having  been  made  for  the  alleged  breach  of  warranty  of  quality  within  the  statutory  period.  the  aforesaid  sum  of  P770.735. plaintiff promptly notified the defendant. Wherefore.  however.  The  fair  construction  to  be  put  upon  the  contract  is.    On  October  22. As found by the RTC. in holding that  this  action  should  be  maintained.00.  1957. Laguna. CV No. or P24. San Pablo. it must be plain and  unconditional.  as  well  as  to  Roxas  for  the  latter  to  be  ready  to  execute  the  corresponding  deed  of  absolute  sale  in  their  favor  after  .  1918.  Laura  A. the plaintiff prays judgment for the amount of P24.the first buyer’s title.  That  delivery  was  made  and  the  plaintiff  paid  the  full  purchase  price.  1957.    Issue:    Is the defendant liable for breach of contract?    Ruling:    Affirmative. And the authorities hold that the arrival  of  the  goods. but merely a  declaration  of  its  intention  to  buy  the  land.  823.  MCCULLOUGH  &  CO. 467(4544) are AFFIRMED.  The  Letter  of  Intent/Agreement  does  not  contain a PROMISE to sell and to buy subject property. Philippine currency.00  to  be  considered as initial or advance payment on the purchase price.  Moreover.  September 26.  G. vs.  the  Letter  of  Intent/Agreement  does  not  contain  a  promise or commitment to enter into a contract of sale as it merely declared the  intention  of  the  parties  to  enter  into  a  contract  of  sale  upon  fulfillment  of  a  condition that UMCUPAI could secure a loan to pay for the price of a land. 1957 Roxas sent them back the check just referred to with the  request that they endorse the same to Borja when they made the repurchase.R.R.  is  a  condition  precedent.  in  holding  that  the  plaintiff  is  entitled  to  maintain  an  action  for  breach  of  contract  after  having  agreed  with  the  defendant  to  rescind  and  to  make  restitution  of  the  subject‐matter  and  the  price  after  a  violation  of  the  agreement..  BERGER.    On November 29.  and  the  plaintiffs should pay the contract price.98  or  P23. 1922    Facts:    In  the  month  of  February.  43  Phil.00. the  plaintiff promptly cabled the defendant that the tobacco was not satisfactory.96  with  legal  interest  from  January  6.  fifth. their agreement being that after  December  13. situated in Barrio San Diego. In case a title is issued to the second buyer. premises considered. ET AL.965 square meters and  with 393 coconut trees.00.  in  overruling the defendant's motion for a new trial.  M.  By  the  terms  of  the  contract.R.  from  which.  and.    Out  of  the  balance  of  P1. G.     After  December  13.  and  does  not  contain  a  binding  promise  to  sell  and  buy.      5.  the  defendants  should  deliver  them.  The Letter of Intent/Agreement is not an "option contract" because aside from  the fact that it is merely a declaration of intention to sell and to buy subject to  the condition that UMCUPAI shall raise the necessary funds to pay the price of  the  land. ET AL. 62557 and the Regional Trial Court in  Civil Case No.  that  on  the  arrival  of  the  ship  containing  the  goods.000.    From  November  26.  as  a  result  of  which  plaintiff  claims  damages  for  $12.  may  now  refused  it  and  affirm  the  same and recover from the alleged breach of warranty.  third  in  holding  that  the  plaintiff.  the  Letter  of  Intent  was  executed  to  accommodate  UMCUPAI and facilitate its loan application with NHMF.  the  plaintiff  could  not  then  render  the  defendant  a  statement  of  the  amount  of  this  claim. the first buyer  may seek reconveyance of the property subject of the sale.   The defects in the tobacco were inherent and could not be ascertained without  opening the bales and making a physical examination. Roxas had received additional sums from Borja."    The  Although  the  word  "sold"  is  used  in  the  written  contract.    The  lower  court  rendered  judgment  against  the  defendant  and  in  favor  of  the  plaintiff  for  the  sum  of  P11. CELSO BORJA and NELIA  ALANGUILAN.  1957.  which  is  neither a contract to sell nor a conditional contract of sale.  Dichoso  sent  her  a  check  for  the  sum  of  P320.  1955  to  July  5. When this was done.00  "in  full  payment  of  the  P2. July 31. Defendant shoulders the loss.  pursuant  to  Roxas'  request  made  on  July  23.  in  such  case. In  the  nature  of  things. There was no promise or  commitment on the part of SFC to sell subject land to UMCUPAI.00  a  parcel of unregistered coconut land with an area of 16.  Roxas  sold  to  Borja  for  the  sum  of  P850.  by  absolute  sale.00  consideration  for  the  deed  of  absolute  sale"  and  thereafter  they  informed Borja of their readiness to repurchase the property. from the date of the sale which was  evidenced by a public document.C.  Roxas  would  sell  the  same  property. That when the condition of the  tobacco was discovered.  No.    Neither can the Letter of Intent/Agreement be considered a bilateral reciprocal  contract  to  sell  and  to  buy  contemplated  under  Article  1479  of  the  Civil  Code  which  is  reciprocally  demandable. subject  to the condition that the vendor could repurchase it for the same amount within  five years.  United  States currency.  In  the  instant  case. who ignored  the protest. second.  vs. Costs against the petitioner.  and  upheld  by  the  CA. It is subject to the condition that UMCUPAI will  "apply with the Home Mortgage and Finance Corporation for a loan to pay the  acquisition price of said land.00 consideration of the pacto de  retro sale.000. claiming that the court erred: First.00 per square meter x x x    WHEREFORE.  19009.  UMCUPAI’s declaration of intention to buy is also not certain and definite as it is  subject to the condition that UMCUPAI shall endeavor to raise funds to acquire  subject land.  1954.  the  parties  executed  a  Letter  of  Intent. but not earlier than three years. aside from the P850. the petition is hereby DENIED."    The Letter of Intent to Sell fell short of an "offer" contemplated in Article 1319  of  the  Civil  Code  because  it  is  not  a  certain  and  definite  proposal  to  make  a  contract  but  merely  a  declaration  of  SFC’s  intention  to  enter  into  a  contract.) WELGO DICHOSO. fourth.000.230.  That  upon  an  examination  later  the  tobacco  was  found to be in a musty  condition.  because it appeared that.  1922.  the  transaction  shows that the sale was not complete until the arrival of the goods in New York. in finding  that the tobacco was not in good condition when it arrived in New York.00  to  repurchase  the  property  from  Roxas  after  December  13.    The Letter of Intent/Agreement between SFC and UMCUPAI is merely a written  preliminary understanding of the parties wherein they declared their intention  to enter into a contract of sale.  plaintiff  and  defendant  entered  into  an  agreement by which the defendant was to deliver plaintiff 501 bales of tobacco  to  New  York  City  in  good  condition. 5 SCRA 781.  1957.  Dichoso  would  use  the  sum  of  P850.  1957.)  E.  to  Dichoso  for  the  total  sum  of  P2.000.867.  after  his  motion  for  a  new  trial  was  overruled.  and  costs.  the  defendant  guaranteed  the  arrival  of  the  tobacco  in  New  York  "in  good  condition. No. and its value was $12. The acceptance of the offer must be absolute. 000 balance of  the purchase price of the property.  R.  The  mere  issuance  of  the  Certificate  of  Title  in  favor  of  Cristobal  did  not  vest  ownership  in  her. 1957.  INC.R.  Roxas  was  not  with  them". 1972      7.     Ruling:    No.  What transpired between  the parties was a contract to sell.  but  merely  serves  as  evidence  of.  five  days  prior  to  December  13.  The  provisions  of  paragraph  3.  MARITIME  BUILDING  CO. if Cristobal will not be able to  pay  Portic  will  reimburse)  A  transfer  certificate  was  executed  in  favor  of  Cristobal.  and  SPOUSES  RODOLFO and CORAZON LAYUMAS.  in  the  absence  thereof.    Such being its condition. upon  the  facts  of  the  case.  among  other  things.000. 2005    Facts:    In 1968. the ownership shall pertain to  the  person  who  in  good  faith  was  first  in  the  possession.  Part  of  which  Mascunana.Sumilhig later sold  the  same  lot  to  Layumas..  Roxas  and  Borja  had  deliberately  failed  to  execute  the  corresponding deed of absolute sale and deed of resale already mentioned. Borja had no knowledge until December 13.    Issue:    Who is the rightful owner of the parcel of land?    Ruling:    The  Portics  insofar  as there  was  no contract  of sale..they  had  made  the  repurchase.  1957. 158646.00) shall be paid by the VENDEE unto the VENDOR assoon as the  above‐portions of Lot 124 shall have been surveyed in the name of the VENDEE  and all paperspertinent and necessary to the issuance of a separate Certificate  of Title in the name of the VENDEE shall havebeen prepared.  vs.684. that  is. No. The contract price is 4. In short. 456 SCRA  577. as long as it remains unpaid.  43  SCRA  93.  according  to  the  lower  court.  MASCUÑANA. however.  what  they  paid  as  consideration for the execution of the private document Exhibit I.  INC.  and  on  which  occasion  appellants  refused  to  allow  the  repurchase  "because  Laura  A.  and  that  the  purpose  of  the  present  action  is  precisely  to  compel  Laura  A.  not  a  contract  of  sale. Should there be no inscription.  Neither  did  it  validate  the  alleged  absolute  purchase  of  the  lot. June 23. mere registration is not enough to acquire a new  title.  until  the  full  payment  of  the  purchase  price. Hence. April 22. January 31. Cristobal was not able to pay on the due date. The provision of the contract characterizes the  agreement  between  the  parties  as  a  contract  to  sell.  Roxas  to  recover  from  her. (payment is due 22May 1985. 000.  the  decision  appealed  from  is  reversed.  No. they made the first attempt to repurchase the property in question.  Portic  defaulted  in  paying  SSS. until the full price is paid.  The  Portics  then  executed  a  contract  with  Cristobal  and  the  latter  agreed  to  buy  the  said  property  for  P200k. it could not possibly give rise to the case of one and the  same property having been sold to two different purchasers.  the  Cristobals. therefore. No. 461 SCRA 186.) Spouses RICARDO and FERMA PORTIC vs.Heirs  Mascunana  then  filed  a  complaint  for  recovery  of  possession  against  Barte  (  an  individual  whomLayumas  allowed  to  stay  on  the  subject property). was at most an actual assignment of the right to  repurchase  the  same  property.00  paid  as  consideration  for  the  pacto  de  retro  sale  was  considered  as  a  part.  it  is  merely  an  event  that  prevents  the  effectivity  of  the  obligation of the vendor to convey the title.  that  notwithstanding  these  demand  and  representations.appellants'  rights  were  no  longer  based  on  the  superseded  pacto  de  retro  sale  but  on  the  aforesaid  deed  of  absolute  sale  —which  was  a  perfectly valid contract as between the parties.  Good  faith  must  concur.  2005    Facts:    Masunana  bought  a  parcel  of  land  from  the  Wuthrich  siblings.)  LUZON  BROKERAGE  CO.  if  not a mere promise to assign. G.  1957..  Roxas  no  longer  had  any  right  to  repurchase the property. reserving to appellees. Moreover.  Roxas  sold  to  her  co‐ defendants  under  a  deed  of  pacto  de  retro  sale.  She  is  also  precluded  from  asserting  ownership  against  the  Portics.  MASCUÑANA  vs.  after  that  date  Laura  A.  COURT  OF  APPEALS.  Clearly.  Roxas  in  favor  of  the  herein  plaintiffs  concerning  property  which  said  Laura  A. apply..690 with 3.  provided  there  is  good  faith. the right to file a  separate  action  against  Laura  A.  to  the  person  who  presents  the  oldest  title.  Having arrived at the above conclusions.  After  December  8. Theaddressee.  Roxas  to  enforce  whatever  rights  they  may  have against her in consonance with this decision.  WHEREFORE.  the  Portics. we are constrained to hold that.      6. the ownership shall be transferred to the  person who may have first taken possession thereof in good faith.  it  will  not  be  passed  to  the  vendee.. 1957 — in effect superseding the pacto de retro sale  mentioned  heretofore  for  a  total  consideration  of  P1. (Emphasis supplied)” do not.    Issue:    WON  the  contract  of  alienation  of  the  subject  lot  in  favor  of  Sumilhig  was  a  contract to sell or a contract of sale.    Ruling:  . "there exists no written contract  of  assignment  of  rights  executed  by  Laura  A. if it should be  movable property. ANASTACIA CRISTOBAL.  when  according  to  appellees  themselves.R..      8.  and.  INC.  1958  Borja  filed  a  motion  to  dismiss  the  complaint  upon  the  ground that Dichoso had no cause of action against them because their contract  was not them but with Laura A. L‐25885. according to the same.  Cristobal  has  not  yet  fully  paid  the  purchase price. The salt — in favor  of  appellants  was  of  the  property  itself. with costs.  Our  land  registration  laws  do  not  give  the  holders  any  better  title  than  that  which  they  actually  have  prior  to  registration.  G.00 has not yet been fully paid  the  FIRST  PARTYOWNERS  shall  retain  the  ownership  of  the  above  described  parcel  of  land  together  with  its  improvements  but  the  SECOND  PARTY  BUYER  shall have the right to collect the monthly rentals due on the first door (13‐A) of  the said apartment.  appellees  are  not  entitled  to  the  reliefs  sought  in  their  amended complaint and that whatever remedy they have is exclusively against  Laura  A. he later sold to Sumilhig.  while  the  one  in  favor  of  appellees.  with  the  result  that  this  case is dismissed.  Under  Article 1544 of the Civil Code. and failure to comply with it is not a  breach  of  obligation. refused to receive  the  mail  matter.  Years  after.00.  Registration  does  not  vest.  Such  payment is a positive suspensive condition.R.  Their  agreement  says:  That  the  balance  of  ONE  THOUSAND  PESOS (P1.  Roxas  in  favor  of  appellants on December 8. 156171.)  HEIRS  OF  JESUS  M.  the  lower  court  failed  to  give  due  weight  to  the  deed  of  absolute  sale  executed  by  Laura  A.  of  which  the  amount  of  P850.    On  January  8.  Roxas  to  execute  the  corresponding deed of assignment. however.  AQUILINO  BARTE.  title.  Article  1544  of  the Civil Code of the Philippines which read as follows: “If the same thing should  have been sold to different vendees. A suit ensued to lift the  cloud on the title..  MARITIME  BUILDING  CO.    In  plain  words.  Cristobal’s  down payment was P45k and she also agreed to pay SSS. Roxas.  1957 that Roxas had assigned her right to repurchase to Dichoso.  Ownership  is  retained  by  the  vendors. she cannot feign good faith.  and  MYERS  BUILDING  CO.690 as  down  payment.  INC. spouses Portic acquired a parcel of land with a 3 door apartment from  Sps. LC sustained the motion and dismissed  the complaint because.  represented  by  JOSE  MA.  The  CA’s  finding that she had a valid title to the property must be set aside.  the  vendor  retains  ownership.  There  is  no  dispute  at  all  as  to  the  genuineness  of  this  private deed of absolute sale nor as to its execution on December 8. The contract between  them states: That while the balance of P155."     Issue:    Whether  or  not  Dichoso  can  repurchase  the  coconut  land  which  was  sold  to  Borja by Laura Roxas.  It  is  obvious  that  in  deciding  the  case.  Alcantara  even  though  they’re  aware  that  the  land  was  mortgaged  to  the  SSS.  Layumas  wrote  to  the  heirs  of  Mascunana(since Mascunana died already) offering to pay the 1. G.  and  c) Price certain in money or its equivalent.  petitioner  Jose  Mascuñana  was  able  to  secure  title  over  the  property  under  the  name  of  his  deceased father.  Sale.  It  bears  stressing  that  in  a  contract  of  sale.  Court  of  Appeals  (158  SCRA  375).  or that the right to unilaterally resolve the contract upon the buyer’s failure to  pay  within  a  fixed  period  was  given  to  such  vendor. It merely provides the manner by  which the total purchase price of the property is to be paid.  The  vendor  undertook  to  have  the  property  sold.  INC. not conditional. there being no previous sale of the property.690.  that  is. for instance.  Thus.  1545.  in  one  case.R. Applying these principles to  this case.  the  implication  was  that  they  sold  their  property.000.. it cannot be gainsaid that the contract of sale between the parties is  absolute. delay by the other begins.000. and the other to  pay therefor a price certain in money or its equivalent. the Monesets has the right to dispose the property.  one  of  the  contracting  parties  obligates  himself  to  transfer the ownership of and to deliver a determinate thing.  Ursal  stopped  paying  the  installment  (as  stated  in  the  contract)  because  Moneset  failed  to  deliver  the  transfer  certificate  of  title  of  the  property  as  per  their  agreement.  A  seller  cannot  unilaterally  and  extrajudicially  rescind  a  contract  of  sale  unless  there is an express stipulation authorizing it.  it  was  stated:    A  deed  of  sale  is  considered  absolute  in  nature  where  there  is  neither  a  stipulation  in  the  deed  that title to the property sold is reserved in the seller until full payment of the  price.  or  the  latter’s  successors‐in‐interest. “    Petitioner’s recourse should be:    Petitioner’s rights were limited to asking for specific performance and damages  from the Monesets.  the  sale  was  consummated  upon  the  delivery  of  the  lot  to  respondent.00. There is no reservation of ownership nor a stipulation  providing  for  a  unilateral  rescission  by  either  party.  from  the  moment  one  of  the  parties  fulfill  his  obligation.7  On  the  same day. the vendor (Jesus Mascuñana)  failed  to  comply  with  his  obligation  of  segregating  Lot  No.  the  respondents  herein.  the  contract  executed by the parties is a deed of sale and not a contract to sell.  they  are  expected  to  exercise  more  care  and  prudence  in  their  dealings  than  private  individuals. 2005    Facts:    Monesets  entered  into  a  contract  to  sell  with  Ursal. The condition in the deed that  the balance of P1.      9.  In  People’s  Industrial  and  Commercial  Corporation  v. The condition did  not prevent the contract from being in full force and effect: The stipulation that  the  “payment  of  the  full  consideration  based  on  a  survey  shall  be  due  and  payable  in  five  (5)  years  from  the  execution  of  a  formal  deed  of  sale”  is  not  a  condition  which  affects  the  efficacy  of  the  contract  of  sale. a third person  buying such property despite the fulfillment of the suspensive condition such as  the full payment of the purchase price.  surveyed  and  segregated and a separate title therefor issued in the name of the vendee.  by  the  execution  of  a  public  document)  of  the  property  sold. No. there are three essential elements of sale.  Article 1458 of the New Civil Code provides:  By  the  contract  of  sale.00 shall be paid to the vendor by the vendee as soon as  the  property  sold  shall  have  been  surveyed  in  the  name  of  the  vendee  and  all  papers pertinent and necessary to the issuance of a separate certificate of title  in  the  name  of  the  vendee  shall  have  been  prepared  is  not  a  condition  which  prevented the efficacy of the contract of sale.  But  it  does  not  affect  in  any  manner  the  effectivity of the contract.  Ownership  will  then  be  transferred  to  the  buyer  upon  actual  or  constructive  delivery  (e.  COURT  OF  APPEALS.  Thus.  473  SCRA 52.  b) Determinate subject matter.    But. as attorney‐in‐fact of the Monesets. cannot be deemed a buyer  in bad faith and the prospective buyer cannot seek the relief of reconveyance of  the property.    In  this  case.  until  or  unless  the  price  is  paid.    Additional Notes:    The case discussed what the contract to sell is about:  A  contract  to  sell  is  a  bilateral  contract  whereby  the  prospective  seller.    Issue:    The effectivity of the mortgage. ownership is retained by a seller  and is not to be transferred to the vendee until full payment of the price.)  WINIFREDA  URSAL  vs. the vendor may file an  action  for  specific  performance  or  judicial  rescission.  Court  of  Appeals.  Moneset  executed an absolute deed of sale to Dr. In such case. the other party may  either  waive  the  condition  or  refuse  to  proceed  with  the  sale.31  Indeed.    Thus. Such  payment is a positive suspensive condition. There was no  stipulation in the deed that the title to the property remained with the vendor.  we  have  said  that. nor one giving the vendor the right to unilaterally resolve the contract the  moment the buyer fails to pay within a fixed period. the contract was a contract to sell.690.  e.  existed  and  discharges  the  obligation  created  under  the  transaction. Rafael Canora.  1477  provides that the ownership of the thing sold shall be transferred to the vendee  upon the actual or constructive delivery thereof. for a  time. As the Court  ruled  in  a  recent  case:  In  Dignos  v.  the  non‐payment  of  the price is a resolutory condition which extinguishes the transaction that.  It  merely  provides  the  manner  by  which  the  full  consideration  is  to  be  computed  and  the  time  within  which  the  same  is  to  be  paid. October 14. the  failure  of  the  condition  would  prevent  such  perfection. to wit:  a)  Consent  or  meeting  of  the  minds. the failure of which is not a breach  of  contract  but  simply  an  event  that  prevented  the  obligation  from  acquiring  binding  force. Bundalo.g.00  of  which  P3.  Civil  Code).  when  the  sellers  declared  in  a  “Receipt  of  Down  Payment”  that  they  received  an  amount  as  purchase  price  for  a  house  and  lot  without any reservation of title until full payment of the entire purchase price. executed a real estate  mortgage over said property with Rural Bank of Larena    An  action  for  declaration  of  non‐effectivity  of  mortgage  and  damages  against  the Monesets.  Where the condition is imposed upon the perfection of the contract itself.  Patently.     Petitioner claims that: the Bank failed to look beyond the transfer certificate of  title of the property for which it must be held liable.  Art. Ursal never acquired ownership over the  property.00  was  paid  by  the  vendee  to  the  vendor  as  down  payment.  In  fact.  this  time  with  pacto  de  retro  with  Restituto  Bundalo.g.  although  denominated  a  “Deed  of  Conditional  Sale. In a contract to sell. Monesets executed  another  sale. neither party incurs in delay if  the  other  does  not  comply  or  is  not  ready  to  comply  in  a  proper  manner  with  what  is  incumbent  upon  him. when the vendor undertook to deliver and transfer ownership over the  property  covered  by  the  deed  of  absolute  sale  to  the  vendee  for  the  price  of  P4. Jr.  and  SPOUSES  JESUS  MONESET  and  CRISTITA  MONESET.  binds  himself  to  sell  the  said  property  . Thus.  while  expressly  reserving  the  ownership  of  the  subject  property  despite  delivery  thereof  to  the  prospective  buyer.    “In a contract to sell.  Article  1169  of  the  New  Civil Code provides that in reciprocal obligations.  124‐B  and  the  issuance  of  a  Torrens  title  over  the  property  in  favor  of  the  vendee. 142411.  If  the  condition  is  imposed on the obligation of a party which is not fulfilled. G.  the  rule  that  persons  dealing  with registered lands can rely solely on the certificate of title does not apply to  banks.  Worse. upon  which the latter would be obliged to pay the balance of P1. Bundalo and the Bank by Ursal. In this case.  there  was  a  meeting  of  the  minds  between  the  vendor  and  the  vendee.  A contract of sale may be absolute or conditional.”  a  sale  is  still  absolute where the contract is devoid of any proviso that title is reserved or the  right  to  unilaterally  rescind  is  stipulated.  THE  RURAL  BANK  OF  LARENA  (SIQUIJOR). as their business is impressed  with  public  interest.  consent  to  transfer  ownership  in  exchange for the price.    Ruling:    The  court  agreed  that  banks  cannot  merely  rely  on  certificates  of  title  in  ascertaining the status of mortgaged properties.    Respondent  answered:  its  interest  in  the  property  was  only  that  of  mortgagee  and  not  a  purchaser  thus  its  interest  is  limited  only  to  ascertaining  that  the  mortgagor is the registered owner.  (Art.  merely a preparatory contract in the nature of a contract  to sell.    Issue:     (1) What is the nature of the contract between Carrascoso and El Dorado?  (2) What is the nature of the contract between Carrascoso and PLDT?    Ruling:    (1) The contract executed between El Dorado and Carrascoso was a contract of  sale.  represented  by  one  of  its  minority  stockholders. Due to Carrascoso’s failure to perform and reply.     It  was  stipulated  in  the  provisions  of  the  Deed  of  Sale  of  Real  Property  that  Carrascoso is to pay the following:    (1) Of the said sum of P1. G.    In the meantime.    In the civil case proceeding against Carrascoso.    Carrascoso  obtained  a  total  of  P1. whereas in the latter.” which provision this Court has  held to be a typical characteristic of a contract to sell.  on  the  other  hand.000‐hectare portion to its subsidiary PLDTAC. indicating that the Agreement to Buy and Sell was.07M  as  mortgage  and  used  the  same  to  pay  the down‐payment as agreed upon.      10.  1975  Agreement  to  Buy  and  Sell. the  contract  of  sale  is  thereby  perfected.R. as the  appellate court held.      11. and covered by postdated cheques.exclusively  to  the  prospective  buyer  upon  fulfillment  of  the  condition  agreed  upon.000 hectare portion of  the property.  LAURO LEVISTE. The RTC ruled in favor of Carrascoso.  The  land  is  to  be  sold  at  P3M. full payment of the purchase price. Whereas in a contract to sell. 123672.  the  parties  declared  that  they  “are  now  decided  to  execute” such deed.  cede.    • Respondent wrote to petitioner a letter expressing his intention to acquire  one  (1)  Class  A  share  of  True  North  and  accordingly  paid  the  reservation  fee.  The seller obligates itself to transfer  the ownership of and deliver a determinate thing.00 subject  to certain terms and conditions.  THE  HONORABLE  COURT  OF  APPEALS. what was vested by the July 11. Should the  buyer  opt  for  the  deferred  payment  scheme.3M plus 10% interest would be paid over the next 3‐years  at P519k every 25th of March... It was perfected by their meeting of the minds and was consummated by  the delivery of the property to Carrascoso. Ergo.    Such  failure  to  pay  the  price  in  the  manner  prescribed  by  the  contract of sale entitles the unpaid seller to sue for collection or to rescind the  contract.  vs.  Part  of  the  terms  and  conditions  agreed  upon  was  that  Carrascoso  is  to  remove  all  tenants  from  the  land within one year. INC.”  such  that  in  the  April  6.  The  subject  of  the  sale  was  a  1000‐hectare  portion  of  the  land  sold  to  Carrascoso  by  Leviste.  Occidental  Mindoro.000.000  hectare  portion  of  the  property.R. CA reversed the  RTC ruling. 2005    Facts:    Once  upon  a  sunny  morning  in  Sablayan. Carrascoso executed a Buy and Sell Contract with PLDT on the  1977.  Leviste.  Lauro  P.  executed  a  Deed  of  Sale  with  Fernando  O.     Leviste. G.  ownership  will  not  automatically  transfer to the buyer although the property may have been previously delivered  to him.  such  that  if  there  had  already  been  previous  delivery  of  the  property  subject  of  the  sale  to  the  buyer.    In  the  July  11.  such  payment  being  a  positive  suspensive  condition  and  failure  of  which  is  not  a  breach  but  an  event  that  prevents the obligation of the vendor to convey title from becoming effective.  ownership  thereto  automatically  transfers  to  the  buyer  by  operation  of  law  without  any  further act having to be performed by the seller.)  SACOBIA  HILLS  DEVELOPMENT  CORPORATION  and  JAIME  C.  JR. and EL DORADO PLANTATION.  The  subject of the sale was a 1. The non‐payment of  the  price  by  the  buyer  is  a  resolutory  condition  which  extinguishes  the  transaction  that  for  a  time  existed.  then  sent  him  letters  to  Carrascoso  asking  him  to  comply  with  his  obligation to pay.  ALLAN U. 1975 Agreement to Buy  and Sell to PLDT was merely the beneficial title to the 1. title is retained by the  vendor  until  the  full  payment  of  the  price. El  Dorado  Plantation  Inc. December 14. The failure of Carrascoso to deliver  the amount agreed upon on the stipulated date violates such contract of sale.  477  SCRA  666. 470 SCRA 395. the land does not fall under the Land Reform  Code.  KOA  vs.  approval  is  subject  to  our  receipt  of  a  down  payment  of  at  least  30%  and  the  balance  payable in installments over a maximum of eleven (11) months from  the date of application. 165889.)  FERNANDO  CARRASCOSO. that is.  This  is  evidenced  by  the  terms  and  conditions  that  they  have  agreed  upon  that  after  fulfillment  of  Carrascoso’s  obligation  PLDT  has  “to  notify  Carrascoso  of  its  decision whether or not to finalize the sale. Leviste allowed Carrascoso to mortgage the land. No. and the buyer obligates itself  to pay therefor a price certain in money or its equivalent.  ownership  is  not  transferred  upon  delivery  of  the  property  but  upon  full  payment  of  the  purchase  price. if the suspensive condition is fulfilled.  The prospective seller still has to convey title to the prospective buyer  by entering into a contract of absolute sale. then President of El  Dorado  Inc. the vendor has lost and cannot recover ownership until and unless the  contract is resolved or rescinded.    (2)  The  contract  between  Carrascoso  and  PLDT  is  a  contract  to  sell. conveyed the aforesaid  1. otherwise the former will file a civil suit against the latter.  gave  Carrascoso  the  assurance  that  there  were  no  tenants on the subject land. assign and/or transfer the parcel of land.  In  the  former. inter alia:  o Approval  of  an  application  to  purchase  golf/country  club  shares  is  subjected to the full payment of the total purchase price. and  (3) The balance of P1.  there was a clear intent on the part of the therein petitioners‐sellers to transfer  title  to  the  therein  respondent‐buyer. September 20.     For in a conditional contract of sale. TY. P290k  would be paid by Carrascoso to PNB to settle the mortgage placed on the said  land.     Carrascoso defaulted from his obligation.”    Being a contract to sell.  It  assured  its  shareholders  that  the  development  was  proceeding  on  schedule  and  that  the  golf  course  would  be  playable  by  October 1999..  PLDT  still  had  to  “definitely  inform  Carrascoso  of  its  decision  on  whether  or  not  to  finalize  the  deed  of  absolute  sale  for  the  1.  El  Dorado  Plantation Inc.  the  title  passes  to  the  vendee  upon  the  delivery  of  the  thing  sold.8M constituting he full consideration of the sale. the parties even had to stipulate in the said Agreement to Buy  and Sell that Carrascoso.  1977  Deed  of  Absolute  Sale  subsequently  executed.    A contract of sale is a reciprocal obligation. which was supposed to be settled on  March 25.  Petitioner approved the purchase application for P600. But  Carrascoso made no reply.  In the Coronel contract.  .  and  discharges  the  obligations  created  thereunder.  pursued  to  file  a  complaint  to  rescind  the  Deed  of  Sale  conveyed to former. “during the existence of the Agreement. shall not sell.  whereas  in  a  contract  to  sell. Inc.  Carrascoso  Jr. 1975.     *Notes (Copy and Pasted from the Case’s Decision)    In  a  contract  of  sale. through a board member Feliciano Leviste.   (2) P210k would be paid directly to Leviste. No.  In fact.     A  perusal  of  the  contract  adverted  to  in  Coronel  reveals  marked  differences  from the Agreement to Buy and Sell in the case at bar. which the latter did. 2005    Facts:    • Petitioner  is  the  developer  of  True  North  Gold  and  Country  Club  in  Pampanga. PLDT intervened averring that it  was a buyer in good faith. as Director and Minority Stockholder and On Behalf of Other  Stockholders of El Dorado Plantation.     Leviste.825 hectare of land. by a Deed of Absolute Sale.  upon  fulfillment  of  the  suspensive  condition. PLDT.   which  embodies  the  terms  and  conditions  of  the  agreement.  or  your  failure  to  issue  the  required postdated cheques.  We  shall  undertake  to  execute  the  corresponding  sales  documents/Deed of Absolute Sale covering the reserved shares upon  full  payment  of  the  total  purchase  price.  Petitioner  filed  a  petition  for  review  on  certiorari  before  the  Supreme  Court.  the  failure  of  which  is  not  a  breach.  SPS. This also means  forfeiture of 50% of the total amount you have already paid. and the Notice of Approval  to  Purchase  Shares  of  True  North. The contract to sell does not by itself give Adao the right to possess  the property. 1998. 2005    Facts:    Project  Movers  Realty  and  Development  Corporation  (PMRDC)  owe  P200M  to  Keppel  Banks. otherwise. In cases of non‐payment. His continued possession became unlawful upon  the owner’s demand to vacate the property. RAMOS                          ALFREDO R.  casual  or  serious.      12. we shall reserve the right  to offer the said shares to other interested parties.  therefore.  By  way  of  dacion  en  pago.  154413.  Considering  that  Adao  failed  to  discharge  the  burden  of  proving payment. The  payment of the purchase price is a positive suspensive condition.  CARMENCITA  RAMOS.  the  payment  of  the  purchase  price  is  a  positive  suspensive  condition. Unlike in a contract of sale.      13.    Ruling:    No.  petitioner  signified  its  intent  to  retain  the  ownership of the property until such time that the respondent has fully paid the  purchase  price. he cannot claim ownership of the property and his possession  thereof was by mere tolerance. Ramos are now in my possession and received in good  running  and  serviceable  order. The trial court found that the contract  between  the  parties  did  not  warrant  that  the  golf  course  and  clubhouse  would be completed within a certain period of time to entitle respondent  to rescind. The agreed price for the vessel is Nine  Hundred Thousand Only (P900. One  of the units transferred was occupied by Adao.    Ruling:    It  was  a  contract  to  sell.  Adao  must  also.  EDUARDO  RAMOS.  On  the  other  hand. G.  In  a  Contract  to  Sell.  Though  Keppel  is  not  a  purchaser  in  good  faith  for  not  looking  into  the  property  (checkingif  it  was  infirm  and  free  from  other  claims).  The lower courts ordered Keppel to respect the contract to sell between Adao  and PMRDC for when the properties were transferred by way of dacion en pago.• • • • Your  reserved  share  shall  be  considered  withdrawn  and  may  be  deemed  cancelled  should  you  fail  to  settle  your  obligation  within  fifteen (15) days from due date. Adao averred that  he had a Contract to Sell with PMRDC.909.    Issue:    Whether or not Keppel is bound by the contract to sell.  It directed the petitioner to  refund the appellant.  468  SCRA  597.  Court of Appeals reversed the decision of RTC.  or  demand  specific  performance  with  damages  due  to the petitioner’s delay in the performance of its obligations.  do  not  contain  any  specific  date  as  to  when the golf course and country club would be completed.    Documents pertaining to the sale and agreement of payments between me  and the owner of the vessel to follow. fifty percent (50%) of his total payments shall be forfeited.  No. until and unless.  show  other  proof  of  full  payment  made  to  PMRDC. INC. here in a contract to sell.  158227.  it  cannot  be  said  that  petitioner breached its obligation. but a situation that prevents the obligation of the vendor to convey title  from  acquiring  an  obligatory  force.  the  vessels  are  now  my  responsibility.  casual  or  serious. No.  Respondent  filed  a  complaint  for  rescission  and  damages.  G. He presented an affidavit showing that  he  made  full  payment  thereof.)  CARMENCITA RAMOS                         ROSIE ENDRADA    .  the  Contract  of  Purchase.  o 3. 473 SCRA 372.  PMRDC  transferred  and  conveyed  to  the bank 25 of its properties consisting of townhouses and condominiums. PHILIP ADAO. or failure to cover the value of the  postdated  cheques  upon  their  maturity.  the  bank  is  not  bound by it.08)  without  interest  within  thirty  (30)  days  from  finality  of  the  decision.)                                                      (SGD. Adao  must have fully paid the price to acquire title over the property and the right to  retain possession thereof.  EDRADA  and  ROSELLA  L.)  SPS. vs. petitioner informed respondent that it had no‐refund policy. despite the lapse of  nearly 4‐years from the issuance of the ECC on March 5.090.  The  Certificate  of  Membership shall be issued thereafter.  o   Issue:    Whether  the  contract  entered  into  by  petitioner  and  respondent  a  contract  of  sale or a contract to sell.    RTC  rendered  judgment in favor of the petitioner.  The  MeTC.  One  June  1999.)  EDUARDO O. In Feb 2000.  August  31. October 19.  Sacobia  contends  that  it  was  not  in  breach  of  the  contract  as  the  Intent  to  Purchase.  but  a  situation  that  prevents  the  obligation of the vendor to convey title from acquiring an obligatory force. the unpaid seller can avail  of  the  remedy  of  ejectment  since  he  retains  ownership  of  the  property.  respondent  did  not  pay  the  full  purchase  price  which  is  his  obligation  under  the  contract  to  sell. It argues that  respondent  should  have  known  the  risks  involved  in  this  kind  of  project.  respondents  and  petitioners  executed  an  untitled  handwritten  document  which  lies  at  the  center  of  the  present  controversy.  RTC  and  CA  ruled  in  favor  of  Adao. the failure of  which  is  not  a  breach.    Petition is GRANTED.  respondent  claims  that  Sacobia’s  arguments  raise  new  matters  which  would  warrant  the  reversal  of  the  decision  rendered  by  the  Court  of  Appeals.  the  "Lady  Lalaine"  and  the  "Lady  Theresa. Decision of CA is REVERSED and SET ASIDE.  Respondent is  ORDERED  to  PAY  to  Sacobia  Hills  Development  Corporation  the  amount  of  Pesos:  One  Hundred  Ninety  Thousand  Nine  Hundred  Nine  and  Eight  Centavos  (P190. full payment is made.  As  such.00).)                                                      (SGD. Adao refused.  the bank merely stepped on the shoes of PMRDC.  As  shown. No obligations arose  on  its  part  because  respondent’s  non‐fulfillment  of  the  suspensive  condition  rendered the contract to sell ineffective and unperfected.R. with legal interest of 12% per annum from the date  of  the  filing  of  the  complaint. In which case.000.  respondent  notified  petitioner  that  he  is  rescinding  the  contract  due  to  the  latter’s  failure  to  complete  the  project  on  time  and  sought for refund of his payment which amounted to P409.02. there is yet  no actual sale or any transfer of title.) KEPPEL BANK PHILIPPINES.  It  stated  that  respondent  could  properly  rescind  the  contract."  On  1  April  1996.  He  insists  that  Sacobia  failed  to  complete  the  project  on  time  which entitles him to rescind the contract in accordance with Article 1191  of the Civil Code. He further argues that the delay in the completion of the  project is clearly established by the fact that there has been no substantial  work done on the site.  EDRADA  vs. An ejectment case was filed. particularly on the clubhouse.  In  the  notice  of  approval. EDRADA  (Seller)                                                    (Purchaser)    CONFORME:                                          CONFORME:    (SGD.  aside  from  showing  an  affidavit.  ALFREDO  R.  By way  of reply. the Bank demanded  Adao to vacate.  2005    Facts:    Respondent  spouses  Eduardo  and  Carmencita  Ramos  (respondents)  are  the  owners  of  2  fishing  vessels.R.  Its  full  text  is  reproduced below:    1st April 1996    This is to acknowledge that Fishing Vessels ‘Lady Lalaine’ and ‘Lady Theresa’  owned by Eduardo O.  the construction being contingent on the issuance of the ECC by the DENR  and  the  payment  of  the  buyers  of  their  share.    (SGD.  or the period when such would become  due  and  demandable. it is essential that  there must have been a stipulated period within which the payment would have  become  due  and  demandable.00  with  legal  interests  thereon  from  June  30. the document  or documents which would formalize the transfer of ownership and contain the  terms of payment of the purchase price.  the  action  should  fail  owing  to  its  obvious prematurity.  the  filing  of  the  Complaint  was  evidently  premature. The agreement may confirm the receipt by respondents of the two vessels  and their purchase price.000.00 was dishonored because of a "stop payment"  order. as such stands as essential to the  validity of the sale. praying that petitioners be obliged  to execute the necessary deed of sale of the two fishing vessels and to pay the  balance  of  the  purchase  price.  as  evidenced  by  the  above‐quoted  document. we  find no rights breached or violated that would warrant any of the reliefs sought  in the Complaint.    The  RTC  ruled  in  favor  of  the  plaintiffs  (Edrada)  and  against  the  defendants  (Ramos)  and  the  latter  (Ramos)  are  ordered  to  pay  to  the  former (Edrada)  the  amount  of  P860.    On  3  June  1996. The  counterclaim  of  the  defendants  for  moral  and  exemplary  damages  and  for  attorney’s fees is dismissed for lack of merit. At most. the  absence  of  definite  terms  of  payment  therein  would  preclude  its  enforcement  by  the  respondents  through  the  instant  Complaint. Only petitioners elevated the controversy  to this Court.  which  according to them evinced a contract to buy.  The  lower  courts  have  already  ruled  that  damages  are  unavailing. but only manifest an intention to eventually contract one.Upon  the  signing  of  the  document. that is.  as  no  cause  of  action  had  accrued  yet.    The  fact  that  there  is  a  stated  total  purchase  price  should  not  lead  to  the  conclusion  that  a  contract  of  sale  had  been  perfected.24  Considering that the documents create no obligation to execute or even pursue  a contract of sale.  There  could  not  have  been  any  breach  of  obligation  because  on  the  date  the  action  was  filed.  1996  until  fully paid." Evidently.  so  respondents further averred. SO ORDERED. the courts below erred in ordering the enforcement of a contract  of  sale  that  had  yet  to  come  into  existence.  the  courts  may  be  asked  to  fix  the  period  of  the  obligation. but a mere commitment that "documents pertaining to  the sale and agreement of payments…[are] to follow.  the  most  recent  of  which  is  Swedish  Match.  during  trial. But petitioners "decided to call it quits" after spending a hefty sum  for the repair and maintenance of the vessels which were already in dilapidated  condition.  the  payment  of  the  balance  of  the  purchase  price.    Assuming arguendo that the document evinces a perfected contract of sale.00.  during  cross‐examination.  while  expressly  reserving  the  ownership  of  the  subject  property  despite  delivery  thereof  to  the  prospective  buyer.  respondents  filed  an  action  against  petitioners  for  specific  performance with damages before the RTC.000. However.    The  RTC  treated  the  action  as  one  for  collection  of  a  sum  of  money  and  for  damages  and  considered  the  document  as  a  perfected  contract  of  sale.  did  claim  the  existence  of  a  period. the vessels would be sold to them for Nine Hundred Thousand Pesos  P900. However.00.  have  yet  to  be  executed. After all.000. despite delivery of said  vessels  and  repeated  oral  demands.    The  agreement  in  question  does  not  create  any  obligatory  force  either  for  the  transfer  of  title  of  the  vessels. The respondents did not avail of such relief prior  to  the  filing  of  the  instant  Complaint.  In  numerous  cases.  in  various  amounts  totaling  P140.000. we neither could conclude that a  "contract to sell" had been established.  respondents  alleged  that  petitioners  contracted  to  buy  the  two  fishing  vessels  for  the  agreed  purchase  price  of  P900.    An examination of the document reveals that there is no perfected contract of  sale.  under  Article 1197 of the Civil Code. full payment of the  purchase price.  Instead.  we  held  that  before a valid and binding contract of sale can exist.  But  no  such  document  was  executed and no such terms were stipulated upon.    A contract is perfected when there is concurrence of the wills of the contracting  parties with respect to the object and the cause of the contract.  or  the  rendition  of  payments  as  part  of  the  purchase price.  It  prays  for  three  reliefs  arising  from  the  enforcement  of  the document: execution by the petitioners of the necessary deed of sale over  the  vessels. But how do respondents explain why the  Complaint was filed on 3 June 1996? Assuming that the 30 June 1996 period was  duly  agreed  upon  by  the  parties. the manner of payment of  the purchase price must first be established.  Again. the  agreement merely acknowledges that a purchase price had been agreed on by  the parties. this agreement bares only their intention to enter into  either a contract to sell or a contract of sale.  thus.  In  their  Complaint. A contract to sell is defined as a bilateral  contract  whereby  the  prospective  seller.    Both parties appealed the RTC Decision. The Court of Appeals affirmed the RTC’s  decision and dismissed both appeals.    Issue:    WON there was a perfected contract of sale.000.00.  Petitioners filed a Motion for Reconsideration which the RTC denied.  claimed  that  the  supposed  balance shall be paid on 30 June 1996.  such  that  a  disagreement  on  the  manner  of  payment is tantamount to a failure to agree on the price.    The  petition  is  GRANTED.  the  alleged  maturity date for the payment of the balance had not yet arrived.      .  No  cause  of  action  arises  until  there  is  a  breach  or  violation  thereof  by  either  party. there is no equivocal agreement to transfer  ownership of the vessel.  petitioners  delivered  to  respondents  4  postdated  Far  East  Bank  and  Trust  Company  (FEBTC)  checks  payable  to  cash  drawn  by  petitioner  Rosella  Edrada.  A  contract  of  sale  is  defined  as  an  agreement  whereby  one  of  the  contracting  parties  obligates  himself  to  transfer  the  ownership of and to deliver a determinate thing.    Ruling:    We  disagree  with  the  RTC  and  the  Court  of  Appeals  that  the  document  is  a  perfected  contract  of  sale. It must evince the consent on the part  of the seller to transfer and deliver and on the part of the buyer to pay.  If  the  parties  themselves  could  not  come  into  agreement.  and  damages.  The  first  3  checks  were  honored  upon  presentment  to  the  drawee  bank  while  the fourth check for P100. the obligation to pay was  not yet due and demandable.  the  aforestated  proviso  in  the  agreement  that  documents  pertaining  to  the  sale  and  agreement  of  payments  between the parties will follow clearly manifests lack of agreement between the  parties as to the terms of the contract to sell.  the  instant  Complaint  should  be  dismissed.  binds  himself  to  sell  the  said  property  exclusively  to  the  prospective  buyer upon fulfillment of the condition agreed upon.  The  absence  of  a  stipulated  period  by  which  the  purchase  price  should  be  paid  indicates that at the time of the filing of the complaint. No pronouncement as to costs. The case before the Regional Trial Court  is ordered dismissed.  petitioners  failed  to  pay  the  balance.    Returning to the true nature of the document.  A  requisite  for  the  judicial  enforcement  of  an  obligation  is  that  the  same  is  due  and  demandable. particularly the object and cause  of the contract.    Consequently.  The  assailed  Decision  and  Resolution  of  the  Court  of  Appeals are REVERSED and SET ASIDE.000. According  to  petitioners.    In order that respondents could have a valid cause of action.  Our  finding  that there is no perfected contract of sale precludes the finding of any cause of  action  that  would  warrant  the  granting  of  the  first  two  reliefs. There was no mutual promise to buy on the part of petitioners and  to  sell  on  the  part  of  respondents.  Respondent  Carmencita  Ramos. and the other to pay therefore  a price certain in money or its equivalent.    Petitioners  averred  that  the  document  sued  upon  merely  embodies  an  agreement brought about by the loans they extended to respondents.  AB  v.00 as attorney’s fees and the cost of suit. the amount of P20.    Respondents. such agreement on the terms of payment is integral  to  the  element  of  a  price  certain. In this case.  Court  of  Appeals.  respondents  allowed  them  to  manage  or  administer  the  fishing  vessels  as  a  business  on  the  understanding  that  should  they  find  the  business  profitable.  door and  window  factory.  However in 1952 it began to claim liability only to the contractor's 3 per cent tax  (instead of 7 per cent) under section 191 of the same Code. G. No. it brought the matter to the Court of  Tax Appeals.  or  involves  services  not  generally  performed by it‐it thereby contracts for a piece of work — filing special orders  within the meaning of Article 1467.) CELESTINO CO & COMPANY vs.  in  the  ordinary  course of its business.  supposing  for  the  moment  that  the  transactions  were  not  sales. panels.  .CONTRACT FOR A PIECE OF WORK    1.  extraordinary or peculiar merchandise?    Anyway.    In  our  opinion  when  this  Factory  accepts  a  job  that  requires  the  use  of  extraordinary  or  additional  equipment. 99 Phil. Such new form  does  not  divest  the  Oriental  Sash  Factory  of  its  character  as  manufacturer..  The  truth  of  the  matter  is  that  it  sold  materials  ordinarily  manufactured by it — sash.  they  were neither lease of services nor contract jobs by a contractor. manufacture and keep on stockdoors of the kind sold to  Teodoro. COLLECTOR OF INTERNAL REVENUE. August 31.  such  orders  should  not  be  called  special  work.  and  should  be  taxed  as  "transfers"  thereof  under  section 186 of the National Revenue Code. and having failed to  convince the Bureau of Internal Revenue.    Ruling:    It  is  at  once  apparent  that  the  Oriental  Sash  Factory  did  not  merely  sell  its  services  to  Don  Toribio  Teodoro  &  Co.  in  accordance  with  section  one  hundred  eighty‐six  of  the  National  Revenue  Code  imposing  taxes  on  sale  of  manufactured  articles.  (To  take  one  instance)  because  it  also  sold  the  materials.  841. 1956    Facts:    Celestino  Co  &  Company  is  a  duly  registered  general  copartnership  doing  business under the trade name of "Oriental Sash Factory". as alleged‐all the work of appellant is only to fill  orders  previously  made. From 1946 to 1951 it  paid percentage taxes of 7 per cent on the gross receipts of its sash.R. although in  such form or combination as suited the fancy of the purchaser. They were merely orders for work — nothing is shown to call them  special requiring extraordinary service of the factory. But as the doors  and windows had been admittedly "manufactured" by the Oriental Sash Factory.  it  could  stock  and/or  probably  had  in  stock  the  sash. mouldings — to Teodoro & Co.  Would  a  factory  do  business  performing  only  special. The orders herein exhibited were not shown  to be special.  Neither  does  it  take  the  transaction  out  of  the  category  of  sales  under  Article  1467  above  quoted.  but  regular  work.  mouldings  and  panels it used therefor (some of them at least). So ordered. L‐8506. where it also failed.    The thought occurs to us that if.    The appealed decision is consequently affirmed.  because  although  the  Factory  does  not.  such  transactions  could  be.     Issue:    Whether or not petitioner is cover under 186 of NRC national revenue code or  under 191 of the same code.