LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL INSTITUTO DE CAPACITACION JURIDICA ICJ DIPLOMADO EN DERECHO NOTARIAL, REGISTRAL E INMOBILIARIO LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL (MONOGRAFIA) GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES.
[email protected] DICIEMBRE - 2010 1 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES A MI MADRE, GLADYS, QUE ME APOYA SIEMPRE. 2 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL INTRODUCCIÓN Se entiende la Prescripción Adquisitiva de Dominio como un modo originario de adquisición de la propiedad y también como una institución que cumple una función social porque otorga la propiedad a quien explota el bien, y excluye de dicha propiedad al que descuida el predio. Siendo un modo originario de adquisición de la propiedad, porque el derecho de propiedad no se basa en un hecho que produce consecuencias jurídicas, como puede ser la muerte de una persona que permite heredar por testamento o vía sucesión intestada o un acto jurídico derivado como pueda ser la compra y venta. La adquisición de la propiedad por prescripción no deriva de otro derecho traslativo, sino de la posesión con ciertos atributos como son: la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años. También se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe. Es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuación de la posesión durante todo el tiempo fijado por ley. La prescripción adquisitiva de dominio o usucapión se justifica, normalmente, como un mecanismo probatorio absoluto de la propiedad, que busca poner punto final a los debates interminables sobre el dominio de un bien. Su finalidad es simplificar la situación jurídica existente. La prescripción adquisitiva, además otorga seguridad jurídica porque convierte al poseedor en propietario, terminando con la incertidumbre por parte del poseedor en cuanto a los alcances de la explotación del inmueble. Estas virtudes de la prescripción adquisitiva, resultan importantes para el saneamiento de inmuebles, sobre todo en nuestro país donde rige la informalidad en las contrataciones. El saneamiento Legal de Inmuebles, principalmente consiste en los procesos que se siguen ante el Poder Judicial (Juzgados Civiles o Mixtos) y también Notariales que se realizan con la finalidad de consolidar el derecho de propiedad. Implica, a su culminación, la existencia de derechos de propiedad debidamente inscritos en el registro de la Propiedad, tanto del terreno como de la edificación, de tal manera que el titular pueda gozar de todos los derechos que tiene sobre su propiedad. Inicialmente, los procesos de saneamiento Legal de Inmuebles, como son la Prescripción Adquisitiva de Dominio, la Formación de Títulos Supletorios y la Rectificación de Áreas y Linderos, solo podían ser canalizados por la Vía Judicial; siendo estos procesos, en su desarrollo, largos y complicados. Pero con la dación de la Ley 27157, denominada “Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”, publicada el 20 de Julio de 1999, y su reglamentación aprobada a través del Decreto Supremo Nº 0082000-MTC del 16 de Febrero del 2000; esto cambió, porque esta norma otorga potestad, también a los Notarios para realizar los procesos de saneamiento Legal de Inmuebles; pues establece nuevos Procedimientos no Contenciosos de Competencia Notarial: La Prescripción Adquisitiva de Dominio, la Formación de Títulos Supletorios y la Rectificación de Áreas y Linderos. Lo que es de gran utilidad para sanear los inmuebles urbanos y presenta una serie de cuestiones importantes a 3 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES lo largo de su tramitación; asimismo conlleva el descongestionamiento de los Juzgados. En la Vía Notarial, se tramita como un Asunto no Contencioso de Competencia Notarial (Ley N° 26662), porque no hay asunto litigioso, sino que se trata de la declaración de un derecho, lo que la diferencia del proceso judicial. Tiene como finalidad obtener la declaración de propiedad a favor del poseedor que cumpla con los requisitos de Ley, para brindar seguridad jurídica, recuperando al mismo tiempo el valor económico del inmueble, e incentivando así el tráfico jurídico. Especificando que solo podrán intervenir en los Procesos no Contenciosos, los Notarios que posean título de Abogado, pues no todos los Notarios son abogados, ya que anteriormente no era un requisito para ejercer la función notarial tener título de abogado; pues esto recién se exige desde el año 1992, a partir de la entrada en vigencia de la Ley 26002. No estando permitida la Prescripción Adquisitiva sobre Inmuebles rústicos o eriazos, sino solamente sobre inmuebles urbanos, y estando permitida solamente la prescripción cuyo tiempo de posesión sea de diez años, descartándose la posibilidad de utilizar la prescripción corta de cinco años, con justo título y buena fe. La Prescripción Adquisitiva de dominio en el ámbito notarial ha demostrado ser un mecanismo efectivo para el saneamiento de bienes inmuebles. Y los últimos cambios normativos, pretenden que se efectúe con las mayores garantías y transparencia. La esperanza más inmediata que motivo esta investigación, fue difundir ese mínimo de información y de objetividad que en esta materia constantemente requiere la actividad de la vida presente. Sobre todo en un campo en que el hombre desenvuelve su accionar en una atmósfera de necesidades jurídicas, y sus cotidianas relaciones contractuales implican una trama de formalidades legales. 4 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL INDICE CAPITULO I ANTECEDENTES DE LA USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO. 1.1 ANTECEDENTES HISTORICOS 1.1.1 La Jurisdicción Voluntaria 1.2. DEFINICION DE TERMINOS BASICOS 7 7 9 CAPITULO II FUNDAMENTOS, NATURALEZA, ELEMENTOS, TEORIAS Y BASE CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPION 2. 1 FUNDAMENTOS DE LA USUCAPION 2.2 NATURALEZA DE LA USUCAPION 2.3. ELEMENTOS GENERALES 2.4 TEORIAS DE LA USUCAPION 2.5 BASE CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPION 13 17 18 20 21 CAPITULO III LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL 3. 1 ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL 3.2 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN SEDE NOTARIAL 3.3. BASE LEGAL 3.4 EL PROCESO DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO 3.5 JURISPRUDENCIA 3.6 PRECEDENTES 3.7 DIRECTIVA Nº 013-2003-SUNARP/SN BIBLIOGRAFÍA ANEXOS 5 22 23 26 26 28 29 32 34 36 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES CAPITULO I ANTECEDENTES 1.2. Antecedentes Históricos de la Investigación Escribe PAU PEDRÓN que cuando “surgen las ciudades y, con ellas el anonimato de sus habitantes –siglo XVII-, ni las fórmulas públicas, ni la posesión sirven ya para dar a conocer a la sociedad los derechos reales que se constituyen.....con el nacimiento de la gran ciudad surge en Europa una institución marcadamente burocrática –sin que el adjetivo quiera ser peyorativo- : el Registro de la Propiedad. Y surge para que el rasgo básico de los derechos reales –la absolutividad, la eficacia frente a todos pueda seguir desplegándose por un nuevo cauce, adecuado a las características del nuevo ámbito social”.1 De este modo se otorga a los bienes incorporados en los registros, una importancia especial, en la medida en que se reconoce la trascendencia del hecho de encontrarse inscritos y resultar oponibles a terceros los derechos referidos a los mismos debidamente registrados. 1.1.1 La Jurisdicción Voluntaria (Procesos no Contenciosos) Se usa el término “Jurisdicción voluntaria”, para designar entre tales actos, a aquellos que pasaron con el tiempo, de la competencia de los Jueces ordinarios a la de los Notarios. Al respecto, Jose Chiovenda planteaba que la posición tradicional señalada entre jurisdicción contenciosa y voluntaria hoy es impropia.2 En la Sexta Jornada de Derecho Notarial del Norte, Centro América y el Caribe, desarrollada en Tegucigalpa – Honduras, en el mes de Mayo de 1991, se establece que no existe consenso sobre la denominación de aquellos actos que se han trasladado del campo judicial a las sedes notariales.3 De allí que se denomine a esta actividad notarial como jurisdicción voluntaria, jurisdicción derivada, procedimientos o procesos no contenciosos y jurisdicción notarial, entre otros. Siendo la de mayor aceptación la primera de ellas: jurisdicción voluntaria. Evolución Histórica Desde la antigua Roma, la jurisdicción no contenciosa difiere de la jurisdicción contenciosa , por la carencia de la litis, asimismo la jurisdictio es declarativa y formal por carecer de elementos litigiosos, es de naturaleza extra procesal; mientras los procesos judiciales por su controversia litigiosa requieren del 1 PAU PEDRÓN, Antonio. Efectos de la Inscripción en la Constitución de los derechos reales en RCI – Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1994. p 2). 2 En su obra: Principios de Derecho Procesal Civil. T.I. Reus S.A. Madrid 2000, p.393 3 Ver, al respecto las conclusiones publicadas en la Revista Internacional del Notariado, Buenos Aires 1991, año 42, Nº 87, p.269. 6 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL cognitio, por tratarse de un proceso judicial propiamente dicho. En dicho contexto, señala Antonio Fernández, cabría referirse dentro de los actos afines a la jurisdicción voluntaria, al uso de transcribir por los funcionarios públicos, provistos del ius actorum conficicuorum, los más importantes actos jurídicos en los registros públicos, y por otra parte a la actividad de los tabeliones que constituyeron el antecedente más remoto de la función notarial, otorgándose a sus documentos, confeccionados públicamente, instrumenta publice confecta, especial valoración y eficacia procesal.4 Determinándose de esta manera los orígenes de la función notarial en lo que a jurisdicción facultativa se refiere, en razón a que mediante dicho acto se dan los criterios de “credibilidad, certeza y seguridad jurídica” propios de la fe pública intermedia, sin necesidad de recurrir a procesos contenciosos para obtener la cosa juzgada sobre asuntos no litigiosos. Siguiendo esta misma línea de desarrollo, durante el medioevo se le atribuye al notario competencias específicas en materias relacionadas con la jurisdicción voluntaria. “Al igual que había sucedido con los tabeliones romanos, los notarios medievales intervienen tanto en la documentación privada, autorizando negocios, testamentos, declaraciones testificales, etc., como en la actividad judicial, confeccionando escrituras procesales por mandato de los jueces, hasta el punto de ser considerados principales colaboradores de estos…. A partir del siglo IX se legitiman a través de la vía de un proceso aparentemente simplificado, con claras influencias de la in iure cessio romana… en el siglo XII, una parte importante de las actuaciones legitimadas a través de la práctica, se atribuyó a los notarios que estaban adscritos a los tribunales.5 Lo que fue evolucionando de tal manera que los documentos elaborados por estos eran considerados instrumentos de garantía, considerándose título ejecutivo, siendo sometidos a procesos sumarísimos, o sea regidos por el principio de concentración como resultante de los plazos breves. La jurisdicción voluntaria ha sido adoptada en diversas partes del mundo de diversa manera, así tenemos que en Alemania desde finales del siglo XIX se fue aceptando dicha posibilidad; fue implementándose en países como Francia, Hungría y España. En la mayoría de los países latinoamericanos miembros de la Unión Internacional del Notariado Latino, dicha aceptación se ha ido dando desde la década del 80; en pleno siglo XX países tales como El Salvador que en 1982 da la Ley de Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria, que contempla actos: como diligencias judiciales, comprobaciones, discernimiento de la tutela o curatela y aceptación de herencia; en Colombia desde 1998 se puede realizar la Separación de Cuerpos por Mutuo Consentimiento de los Cónyuges por escritura pública, e incluso al año siguiente se estableció la celebración del matrimonio civil en sede notarial; en Guatemala los Abogados Notarios pueden actuar como auxiliares y colaboradores de justicia. En México, según el Código de Procedimiento Civil del Estado de Veracruz, en Notario puede intervenir en las Sucesiones Testamentarias. Fundamento y Objeto de la Jurisdicción Voluntaria (Procesos no Contenciosos en Sede Notarial) 4 FERNANDEZ DE BUJAN, Antonio. La Jurisdicción Voluntaria. Civitas, Madrid 2001, pp 82 y 83. 5 Op. Cit. p.94 7 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES Esta dado por una acción o acto que persigue a través de la comprobación y publicidad, regularizar o consolidar hechos de relevancia jurídica que determinan derechos sustantivos, creando seguridad jurídica, en el menor tiempo y menor costo; obviamente, debiendo carecer de controversia, ya que la litis judicializa su tramitación, ya que nunca por eficacia se debe sacrificar la justicia. El objeto de la jurisdicción voluntaria, es por lo general, consolidar una relación jurídica de carácter privado que carece de controversia, de allí que estos actos jurídicos, además de los Jueces, se encomiendan a los notarios. 1.2.- DEFINICIÓN DE TÉRMINOS BASICOS Bien.- Es todo ente (corpóreo o incorpóreo) que puede serle “útil” al hombre y al mismo tiempo ser susceptible de valoración económica. La utilidad radica en que la persona pueda satisfacer sus necesidades básicas o sofisticadas con dicho bien. Además dicho ente debe ser susceptible de ser valorizado para que pueda ser sometido a la circulación comercial, esto es, pasible de ser traspasado de un titular a otro titular.6 Bienes Inmuebles Bienes Raíces. Predios.7 Posesión.- El artículo 896 del Código Civil Vigente define la posesión como “el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”. Es el derecho real más básico de todos los derechos reales, es decir es la vinculación más simple que un sujeto pueda tener con un bien. Esta vinculación es “factual”, “de hecho“, sobre el bien. Cuando un sujeto se “vincula” con un bien, realiza conductas propias del derecho de propiedad: usa, disfruta, reivindica y hasta dispone del bien.8 Propiedad Es el derecho subjetivo de disponer libremente de los objetos sobre los que recae.9 Propietario.- El que posee sobre alguna cosa el derecho de propiedad. Dueño de bienes inmuebles. 10 Propiedad Inmueble.- Es la propiedad que recae sobre bienes inmuebles (predios), incluidos sus partes integrantes y accesorios.11 6 SIGUAS RIVAS Julián. (2000). “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y TÍTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL”. Primera Edición. Librería y Ediciones Jurídicas. Lima – Perú. Pag. 15. 7 REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESSPAÑOLA -RAE. Sin número de página por ser CD. SIGUAS RIVAS Julián. (2000). “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y TÍTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL”. Primera Edición. Librería y Ediciones Jurídicas. Lima–Perú. Pag. 15. 9 REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA – RAE. Sin número de página por ser CD. 10 8 RAMIREZ GRONDA Juan D. (1988). “DICCIONARIO JURÍDICO”. Décima Edición Actualizada. Editorial Heliasta. Buenos Aires. Argentina. Pag. 251. 11 REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA – RAE. Sin número de página por ser CD. 8 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL Justo Título.- El título es el acto jurídico mediante el cual se transfiere el derecho de propiedad; por ejemplo la compra venta, la donación, la permuta, la dación en pago, etc. El justo título se configura cuando este acto tiene todos los elementos que lo hacen válido, estando todos los requisitos necesarios para la formación del acto, pero uno adolece de defecto. El que transfiere el bien, no es el propietario. Por tanto el justo título se configura cuando en el acto o contrato traslativo de dominio el transferente no es el real propietario del bien.12 Buena Fe.- La buena fe en el posesionario se genera como la “creencia” que, la persona que le transfiere el derecho de propiedad era realmente el propietario del mismo. Fecha Cierta.- La fecha cierta, es la que adquiere un documento, cuando no se puede cuestionar la data, y por ello la producción de sus efectos jurídicos entre las partes y los terceros al mismo, por haber sido fehacientemente establecida. El código Procesal Civil establece en su Artículo 245 la manera en que un documento adquiere la calidad de fecha cierta.13 Proceso.- Conjunto de diligencias y actuaciones de una causa criminal. Pero en realidad y con mayor amplitud, podría decirse del proceso que se trata de una secuencia o serie de actos que se desenvuelven progresivamente, con el objeto de resolver, mediante un juicio de la autoridad, el conflicto sometido a su decisión (Couture).14 Saneamiento (Derecho Civil) Según el jurista Figueroa Estremadoyro, es la obligación que tiene el transferente de un derecho de dejar expedito el derecho transferido, quedando el transferente obligado a responder frente al adquiriente cuando no se transfiere un derecho firme o no permitiendo que su nuevo titular lo disfrute o ejerza plenamente. / En el contrato de compra-venta, dícese de la obligación que tiene el vendedor de garantizar al comprador la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y de responsabilizarse por los vicios ocultos que pueda tener el bien.15 Saneamiento Legal (de la Propiedad Inmueble) Principalmente consiste en los procesos que se siguen ante el Poder Judicial (Juzgados Civiles o Mixtos) y también Notariales que se realizan con la finalidad de consolidar el derecho de propiedad. 16 Proceso Judicial.- Secuencia o serie de actos que se desenvuelven progresivamente, con el objeto de resolver, mediante un juicio de la autoridad, el conflicto sometido a su decisión (Couture).17 SIGUAS RIVAS Julián. (2000). “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y TÍTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL”. Primera Edición. Librería y Ediciones Jurídicas. Lima–Perú. Pag. 17. 13 14 15 12 Op. Cit. Pag. 16. Op. Cit. Pag. 250. REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA – RAE. Sin número de página por ser CD. 16 Op. Cit. Sin número de página por ser CD. 9 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES Proceso Notarial.- Secuencia o serie de actos que se desenvuelven progresivamente, con el objeto de resolver, mediante un juicio del Notario, la declaración del derecho sometido a su decisión.18 Procedimiento.- En general acción de proceder. Sistema o método de ejecución, actuación o fabricación. Modo de proceder en justicia, actuación de trámites judiciales o administrativos.19 Inscripción.- Anotación en un Registro público, de algún acto o contrato: del nacimiento de una persona, de una hipoteca, de un mandato, de la constitución de una sociedad, etc.20 Inmatriculación.- Los inmuebles en nuestro sistema registral, son “registrados” en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo el sistema de “Folio Real”; esto significa que a cada uno le corresponde “su propia partida”. Cuando el inmueble no tiene esa partida, se procede a “darle esa partida registral”; a eso se le conoce como “inmatriculación”. Registros Públicos.- La oficina y los libros donde se anotan o inscriben determinados actos o contratos que la ley ordena hacer para los efectos de la publicidad y para su mayor certeza.21 Registro de la Propiedad.- Registro en que se inscriben por el registrador todos los bienes raíces de un partido judicial, con expresión de sus dueños, y se hacen constar los cambios y limitaciones de derecho que experimentan dichos bienes.22 Catastro.- Censo y padrón estadístico de inmuebles.23 Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.- La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP, es un organismo descentralizado y autónomo del Sector Justicia, que se constituye, conforme a Ley, como el ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos a nivel nacional. Fue creada el 16 octubre de 1994 mediante Ley Nº 26366. El Sistema Nacional de los Registros Públicos, tiene por finalidad mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran. Es en ese sentido, que la SUNARP tiene como finalidad dictar las políticas y normas técnico administrativas de los Registros Públicos, estando encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los 17 Op. Cit. Sin número de página por ser CD. 18 SIGUAS RIVAS Julián. (2000). “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y TÍTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL”. Primera Edición. Librería y Ediciones Jurídicas. Lima–Perú. Pag. 17. 19 REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA – RAE. Sin número de página por ser CD. 20 RAMIREZ GRONDA Juan D. (1988). “DICCIONARIO JURÍDICO”. Décima Edición Actualizada. Editorial Heliasta. Buenos Aires. Argentina. Pag. 176. RAMIREZ GRONDA Juan D. (1988). “DICCIONARIO JURÍDICO”. Décima Edición Actualizada. Editorial Heliasta. Buenos Aires. Argentina. Pag. 264. 22 REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. (2007). DICCIONARIO VIRTUAL DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA – RAE. Sin número de página por ser CD. 23 RAMIREZ GRONDA Juan D. Op. Cit. Pag. 73. 21 10 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL actos y contratos que se inscriben en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional y que han tenido acogida al cumplir los requisitos de Ley.24 Normativa.- Conjunto de normas aplicables a una determinada materia o actividad. Que sirve de norma.25 Prescripción Adquisitiva de Dominio (de Bienes Inmuebles).- Es uno de los modos de adquirir el derecho de propiedad sobre inmuebles. Esta modalidad tiene como elementos configurantes el ejercicio de la posesión sobre el inmueble por un lapso de tiempo, de manera pública y pacífica; la existencia o no de justo título, y la intención del poseedor de poseer como propietario.26 Formación de Título Supletorio.- El nombre jurídico desglosable en dos conceptos: “título” y “supletorios” puede a priori entenderse como: “Titulo” al acto jurídico mediante el cual una persona pretende irrogarse el derecho de propiedad sobre un inmueble. Y “supletorio” como la circunstancia que dicho título no existe, o que faltando alguno para lograr la concatenación de antecedentes dominiales, lo “resuelto” por el organismo competente “suple” dicha ausencia de título o completa el faltante.27 Rectificación de Áreas y Linderos.- Proceso Judicial o Notarial que se sigue cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio.28 CAPITULO II FUNDAMENTOS, NATURALEZA Y ELEMENTOS DE LA USUCAPION 2.1. Fundamentos de la Usucapión La prescripción adquisitiva de dominio o usucapión se justifica, normalmente, como un mecanismo probatorio absoluto de la propiedad, que busca poner punto final a los debates interminables sobre el dominio de un bien. Ante la dificultad de la prueba diabólica, esto es, que se acredite la condición de propietario lo cual exige probar esa misma condición del transmitente y así hasta el infinito, es decir, hasta el origen mismo del derecho. Esa pretensión es imposible, razón por la cual el ordenamiento jurídico establece un mecanismo dogmático de prueba de la propiedad: la usucapión. Por tanto, su verdadera función no es facilitarle las cosas al usurpador, sino servir de prueba definitiva de la propiedad, pues ya no importa que el transmitente no sea domino, en tanto que finalmente cualquier vicio de los sucesivos títulos queda subsanado con la posesión y el paso del tiempo. 24 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. (2001). “EXÉGESIS DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984”. Primera Edición. Editorial Gaceta jurídica S.A. Lima – Perú. pp. 73. 25 26 Op. Cit. Sin número de página por ser CD. SIGUAS RIVAS Julián. (2000). “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y TÍTULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL”. Primera Edición. Librería y Ediciones Jurídicas. Lima–Perú. Pag. 15. 27 28 Op. Cit. Pag.20 Concepto de acuerdo al Código Civil y Ley 27333. 11 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES Es de primera importancia que las distintas titularidades sobre los derechos se definan en forma incontrovertible y definitiva, tanto para lograr consecuencias relevantes de orden social, como económico. En efecto, el ser humano no puede vivir en angustia permanente, y es necesario que los debates se resuelvan en algún momento. Aun cuando la solución sea intrínsecamente injusta, el solo hecho de que se produzca la conclusión de ese problema ya es un acto de justicia. Por otro lado, es bien conocido que el uso y disfrute sobre las cosas se potencia cuando los derechos están claramente determinados, por lo que cerrar la discusión propietaria incentiva la creación de riqueza, la circulación de los bienes y, con ello, los actos económicos de inversión, siempre favorables al bienestar general. 29 La usucapión es una solución de “seguridad jurídica”, por la cual se cierra o cancela el debate sobre la propiedad. Es decir, llegado un punto en el tiempo, ya no importa el origen de la propiedad ni la validez y legalidad de los actos sucesivos de transmisión, ni la capacidad de los otorgantes o la formalidad de los títulos. Todo ello se reemplaza con un mecanismo dogmático y absoluto de prueba de la propiedad. La Sentencia del Segundo Pleno Casatorio de nuestra Corte Suprema apunta claramente en tal sentido, pues siguiendo a Albaladejo dice: “En suma, la usucapión viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuación de la posesión durante todo el tiempo fijado por ley. Sirve además, a la seguridad jurídica del derecho y sin ella nadie estaría cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que exige que se ponga un límite a las pretensiones jurídicas envejecidas” (considerando 43). En el Derecho alemán se introduce un interesante concepto de “pacificación de la situación jurídica”, que corre paralelo a la satisfacción de seguridad y estabilidad. Así se dice que: “Finalidad de la usucapión es dificultar situaciones duraderas de contradicción entre la situación posesoria y de propiedad y, con ello, simplificar la situación jurídica y pacificarla y, a la vez, completar la protección del tráfico. En este aspecto, usucapión y prescripción se asemejan”30. Algunos dirán que la usucapión permite que los invasores terminen como titulares legales de un bien; y de hecho así ocurre en muchos casos. Sin embargo, la otra salida, consistente en eliminar la prescripción adquisitiva, resulta claramente inconveniente y anti-económica. Es uno de los casos en donde el remedio sería peor que la enfermedad. Así, por ejemplo, en un mundo sin usucapión todas las adquisiciones (o casi todas) deberían producirse por modo derivativo, es decir, el nacimiento del derecho de propiedad estaría condicionado obligatoriamente a tres requisitos fundamentales; primero, que el transmitente sea propietario; segundo, que otorgue un acto válido de transmisión; tercero, que se refiera a un objeto determinado. Por tanto, en todas las situaciones conflictivas de falta de titularidad, doble cadena de transmisiones, posesión contradictoria al dominio, vicios del negocio jurídico, indeterminación del objeto, confusión de linderos, superposición de áreas o cabida, doble inmatriculación registral, entre otras, no se tendría una solución definitiva y, en 29 GONZALES BARRON, Gunter Hernan. (2010). Separata del curso de Especialización Analisis Doctrinal de los Procesos no Contenciosos. Noviembre del 2010. Cusco-Peru. pp 1. WESTERMANN, Harry y otros. DERECHOS REALES, Fundación Cultural del Notariado, Madrid 2007, 7º Edición, traducción del alemán de José María Miquel González y otros, Volumen I, pág. 698. 30 12 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL consecuencia, la indefinición de los derechos quedaría latente. Bien puede decirse que es preferible la mala solución de un litigio, pero que solucione el tema en forma definitiva, antes que una buena salida que nunca llega. La definición es un bien por sí mismo, y la controversia eterna siempre es un mal social. En efecto, tal escenario tendría gravísimos efectos sociales y económicos, pues muchos ciudadanos quedarían imposibilitados de acceder al dominio a pesar de contar con una posesión largamente consolidada; y ante ello no habría fórmula alguna que permita titularlos. La propiedad quedaría absorbida en pocas manos y no habría distribución de la riqueza; único mecanismo para que la sociedad organizada a través de un Estado sea viable. En efecto, si la inmensa mayoría no tiene nada, entonces tampoco tiene motivación para defender ese orden social, y más bien los disturbios y revoluciones se vuelven cosa común con grave peligro para la estabilidad. No es posible sostener un Estado en donde la riqueza se encuentra concentrada en pocas manos, pues allí falta la necesaria legitimación del sistema establecido, y ello necesariamente da lugar a la desobediencia de la ley. En tal situación, pues, nadie se siente identificado con dicho orden y éste es desacatado en forma explícita e impune. Es conocido que los recursos se sub-utilizan cuando no existe definición jurídica sobre éstos. Ello trae aparejado que los bienes solo tengan valor de uso, una escasa inversión en los mismos, así como bajo precio del recurso por la inseguridad y dificultad en su circulación. En tal contexto, la ausencia de una figura jurídica como la usucapión genera propietarios ausentes o meramente rentistas, quienes se sienten inmunes frente a cualquier intromisión de tercero, por lo que no tienen incentivos en usar y disfrutar de la riqueza. La prescripción adquisitiva, además de la seguridad jurídica que otorga, debe contar con una suficiente base de justicia que la haga viable, a efecto que las soluciones no se reduzcan a buscar la certeza por encima de todo, y terminemos privilegiando una justicia de menor entidad. Recuérdese que en las controversias propietarias siempre hay uno a quien el Derecho prefiere, pero también hay otro que es necesariamente perjudicado. Por tanto, decídase lo que se decida habrá alguien que se verá privado en su interés, y a quien el ordenamiento lo dejará con las manos vacías. El conflicto se presenta entre el propietario que desea conservar su derecho, mientras en el otro lado se encuentra un poseedor que pretende confirmar su adquisición por efecto de un largo aprovechamiento de la cosa. Pues bien, para hallar una solución armoniosa es necesario pensar en las razones de ambos contradictores, y no dejarse seducir por una solución facilista en aras de la simple seguridad jurídica. Si bien existe un “interés del propietario” por mantener el derecho, también existe un legítimo “interés del poseedor” por extinguir las situaciones del pasado, conflictivas, inciertas y abstencionistas. En tal sentido, llega un momento en que el legislador de cualquier época (pasada, presente y futura) se pregunta si podrá seguir protegiendo al propietario ausente aunque el mejor término sería el del legislador “encubridor-”, o si alcanzado un punto temporal ya es preferible tutelar al poseedor e investirlo como domino. El tema tiene implicancias de todo orden, desde filosóficas hasta políticas. ¿La regla legal dura e inflexible debe ceder ante la fuerza de los hechos? La respuesta siempre ha sido afirmativa, y la usucapión es un ejemplo más de que el derecho se compone finalmente de hechos, sucesos reales y de vida en relación, actuante y dinámica. En este sentido, pensamos que la prescripción adquisitiva tiene una razón de ser, tal vez de igual o mayor importancia que la seguridad jurídica, que hunde sus raíces en 13 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES la racionalidad económica. ¿Por qué el Estado –suma y síntesis de las voluntades individuales- reconoce distintas titularidades privadas sobre los bienes? ¿Cuál es su fundamento? La razón es simple: la atribución de la riqueza solo se justifica si se la utiliza y disfruta para el logro del bienestar colectivo. De nada sirve conceder titularidades con nulo contenido económico y que más bien representan una carga para la sociedad. La usucapión constituye un mecanismo que en forma indirecta obliga a que los bienes sean puestos en movimiento, produzcan y circulen para beneficio general31. La usucapión, por tanto, tiene un fundamento “positivo”, pues se incentiva una acción productiva en la utilización de los recursos que el ordenamiento juzga como valiosa objetivamente; y un fundamento “negativo”, pues se basa en rechazar la inacción que se considera inconveniente. Por el primero, se premia la actividad del poseedor que incorpora un bien al circuito económico, posee, explota, produce, crea riqueza y genera un beneficio general, al margen de la titularidad formal. Por el segundo se castiga una conducta abstencionista y negligente de un propietario que no actúa el contenido económico del derecho, y cuya inactividad simplemente perjudica a todos. Incluso para el razonado Análisis Económico del Derecho32, la usucapión (o adverse possession, cómo se le llama en inglés) tiene un claro sustento económico que la justifica, pues de esa manera, según opinan, se “elimina las nubes del título”, es decir, las imperfecciones, dudas o confusiones respecto a la legalidad de las sucesivas transmisiones dominicales operadas en el pasado. Por otro lado, la prescripción adquisitiva impide que los recursos valiosos queden ociosos o improductivos por mucho tiempo. La regla legal busca, entonces, desplazar los bienes de la inactividad a los usos productivos33. Nótese que estas dos razones económicas de la usucapión son las mismas que nosotros hemos mencionado como fundamentos “positivo” y “negativo” de la misma. Es decir, el análisis económico no descubre nada nuevo frente a la teoría jurídica tradicional; y esa es la mayor crítica que se le puede hacer, pues expone “verdades” que ya son conocidas, pero las disfraza como novedosas mediante el uso de una terminología pseudo científica. “El orden jurídico protege a quienes con su actividad logran que los bienes cumplan la función social de productividad a que están destinados, porque no solo redunda en provecho individual, sino también en beneficio de la sociedad, y le brinda seguridad que –trascurridos los plazos legales- no será molestado en el ejercicio de esas facultades, porque habrá consolidado su situación, adquiriendo definitivamente el derecho correspondiente”: MOISSET DE ESPANÉS, Luis. PRESCRIPCIÓN, Editorial Advocatus, 2º Edición, Córdoba 2006, pág. 87. 32 Por nuestra parte distinguimos entre el “razonado” AED y el “irreflexivo”. El primero es aquel realizado por economistas o juristas con base económica y en el cual hay congruencia entre sus postulados y la finalidad de defensa de los postulados del liberalismo. El segundo, que es el predominante en nuestro país, se realiza sin ninguna base económica, por mero empirismo y sin coherencia alguna con los principios liberales. En caso contrario, ¿cómo se explica que los economicistas jurídicos peruanos sean partidarios del registro constitutivo para la transferencia de bienes inmuebles? Ello implica que el Estado es el señor que dilucida quién es propietario de las cosas y, por tanto, el dominio ya no se origina por la relación entre los particulares y su contacto con la riqueza, sino por la injerencia estatal cada vez más asfixiante. Un liberal no puede entregarle alegremente al Estado el poder de decisión de las relaciones privadas, salvo incoherencia flagrante. 33 COOTER, Robert y ULEN, Thomas. DERECHO Y ECONOMÍA, Fondo de Cultura Económica, México 1999, pág. 186-187. 31 14 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL En suma, nuestro instituto hunde sus raíces en el ámbito social y colectivo, por lo cual se identifica con la propiedad misma. Así, la prescripción adquisitiva responde a la eterna necesidad moral de justificar la titularidad de unos y el despojo de los otros, lo cual se basa en el trabajo y esfuerzo individual. La posesión es trabajo, y el desarrollo personal, familiar, social y nacional se funda en ello. La obligación de producir y explotar la riqueza es un imperativo que surge de la colectividad misma para evitar que los recursos sean desperdiciados y abandonados. Por su parte, la posesión representa la situación dada, el statu quo, la estabilidad de las relaciones sociales y económicas que llegado un punto en el tiempo dan lugar al mejor título adquisitivo34. 2.2. Naturaleza de la Usucapión La usucapión puede catalogarse como “hecho jurídico preclusivo”, esto es, que pone fin a los debates interminables sobre la legalidad de las adquisiciones, pues dentro de un razonable marco de tiempo transcurrido, el Derecho legítimamente deduce que del pasado remoto no sobrevive ningún interés jurídico que solicite su garantía (el del antiguo dueño); y mas bien se manifiesta como preferente el interés encarnado por la situación de hecho presente (el del poseedor). Para superar este conflicto, el ordenamiento crea un mecanismo de prueba absoluta de la propiedad por la que todos los debates potenciales o reales sobre la titularidad de los bienes quedan concluidos35. De la misma opinión, aunque más coloquial, es Albaladejo: “El fundamento de la usucapión se halla en la idea (acertada o no, pero acogida por nuestra ley) de que, en aras de la seguridad del tráfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradicción del interesado. Todo lo demás, que se diga sobre el fundamento de la usucapión, son músicas”36. Con inmejorables palabras: “La ontología de la propiedad es social y colectiva. La propiedad –el territorio y las cosas- son realidades ontológicamente comunes, que parten de la apropiación colectiva de un territorio (soberanía). La propiedad privada procede del reparto (es redistributiva). Por eso la usucapión puede considerarse de esencia en la definición de la propiedad privada, porque define la propiedad como lo dado, del cual debemos partir, la esencia misma del orden, el substrato inamovible definitorio de lo jurídico en sí”: ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. CURSO DE DERECHOS REALES, Editorial Comares, Granada 2005, pág. 92. 35 “En presencia de una situación de hecho que expresa un interés real y actual, y a falta de hechos que, dentro de un razonable marco de tiempo transcurrido, demuestran la real vigencia de una situación jurídica incompatible, el Derecho legítimamente deduce que del pasado remoto no sobrevive algún interés jurídico el cual exija y amerite su garantía, en preferencia del interés manifestado por la situación de hecho presente. Para superar el eventual conflicto entre la situación jurídica nueva y el estado jurídico preexistente y, al mismo tiempo, para tener en cuenta la hipótesis opuesta de total coincidencia entre ellos, el Derecho se vale de efectos jurídicos que cubren la alternativa de la innovación y de la conservación y que por su eficacia se diferencian sea de los hechos exclusivamente constitutivos, sea de aquellos exclusivamente declarativos”: FALZEA, Ángelo. Voci di Teoria Generale del Diritto, (Voz: Efficacia Giuridica), Giuffrè Editore, Milán 1985, pág. 410. 36 ALBALADEJO GARCÍA, Manuel. LA USUCAPIÓN, Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, Madrid 2004, Pág. 14. 34 15 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES Por tanto, la usucapión busca poner punto final, cierre y clausura a los debates sobre la titularidad de los derechos; por tal razón, se le considera un hecho jurídico preclusivo, que agota la controversia sobre el dominio. La ventaja de todo ello es doble: se eliminan situaciones dudosas o litigiosas, que siempre son inconvenientes, y al mismo tiempo se incentivan los actos de inversión y de explotación económica del bien, pero una vez que ha cesado la incertidumbre37. Por ese motivo los fundamentos que explican la usucapión normalmente son dos, y tienen directa relación con la naturaleza de este instituto jurídico, cuál es, una situación activa que encarna el aprovechamiento efectivo de la riqueza, la del poseedor, y otra situación abstencionista, emanada del propietario, de quien no hace nada por recuperar la posesión del bien y sin plantear, siquiera, la reclamación judicial por la cosa. Así, se dice que la usucapión se justifica como premio a quien usa y disfruta de los bienes, explotándolos y aprovechándolos pues esa es la razón última que subyace tras el reconocimiento de los derechos reales (motivo objetivo). Por otro lado se dice que la usucapión es un castigo al propietario inactivo y cuya conducta produce daño a la economía en general pues deja que la riqueza se mantenga improductiva (motivo subjetivo). 2.3. Elementos Generales que Definen la Usucapión: Posesión, Tiempo e Inacción La exigencia de soluciones razonables, alejada de dogmatismos, obliga a reconocer la usucapión como el último mecanismo de certeza de las relaciones patrimoniales sobre las cosas. Siempre se requiere un instituto de cierre o de clausura que impida continuar con los debates interminables. El fin de las discusiones es ya, de por sí, un bien que el ordenamiento jurídico alienta y necesita para lograr sus objetivos de paz, estabilidad, mantenimiento del orden, incentivo del trabajo y esfuerzo, entre otros no menos valiosos. Ahora bien, para que se constituya la prescripción adquisitiva se requiere de la posesión como “elemento de justicia”, y de un largo período de tiempo como “elemento de seguridad”. Por último, también debe presentarse la inacción del propietario, quien no reclama jurídicamente la devolución del bien poseído por un tercero, y que constituye un “elemento de sanción”, pues la actitud negligente, abstencionista e improductiva del dueño justifica la pérdida del dominio aun en contra de su voluntad. Es la causa dogmática por la cual se entiende y comprende la expoliación que sufre el titular; y siendo ello así, existe una cuestión de justicia material implicado en ese hecho. ¿Y por qué se escoge la posesión como base de justicia para la usucapión o elemento característico? La razón es muy simple: la posesión es la realidad misma y efectiva del derecho; por eso la mejor doctrina señala que “la propiedad se justifica gracias a la posesión”, ya que el título formal es solo un medio para lograr la finalidad intrínseca de cualquier derecho real, cuál es, el aprovechamiento y disfrute máximo de los bienes, lo cual significa poseerlos. Por tanto, si desde una perspectiva axiológica el fin se encuentra en grado superior al medio, entonces es evidente que la posesión se encuentra en situación de primacía sobre la propiedad, El padre de la antropología moderna, el eminente jurista inglés, profesor de Oxford, Henry Sumner MAINE (El Derecho Antiguo, Tomo II, pág. 65), ha dicho que la usucapión es una regla de oro legada para siempre por la jurisprudencia romana, y por medio del cual la falta de regularidad del título de propiedad queda siempre salvada, por lo que la propiedad y la posesión pueden volver a reunirse en una sola mano; luego agrega que por algo este instituto ha subsistido y se mantiene incólume en el Derecho comparado. 16 37 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL ya que ésta existe y se reconoce para hacer efectiva a la segunda38. El art. 923 CC define la propiedad como el poder jurídico que confiere las facultades de uso y disfrute, entre otras. Por tanto, la propiedad permite poseer en forma legítima; por lo que la primera es el medio para lograr la segunda, que viene a ser su finalidad. De esta manera, además, se eliminan los propietarios meramente abstencionistas, que no dan contenido social o económico a los bienes y los dejan improductivos. La riqueza material tiene como finalidad que el sujeto la aproveche para crear más riqueza en beneficio general; pero si alguien abdica de ejercer el contenido mismo de la propiedad, y peor aún, un tercero posee ese bien, entonces debe considerarse que la situación preferente es la del poseedor. Por tal motivo, resulta evidente que la usucapión o adquisición por posesión no puede ser erradicada del Derecho, ya que en ella está la ontología misma, la razón de ser de la propiedad, por encima del formalismo39. Por otro lado, la usucapión requiere de un tiempo bastante extendido, pues de esa manera se permite que el propietario pueda equilibrar nuevamente las cosas a través del ejercicio de las acciones de recuperación de la posesión (reivindicación). Si luego de todo ese tiempo se mantiene la tensión entre el titular formal desprovisto de iniciativa económica frente al poseedor que invierte y produce, entonces la solución a favor de este último se impone por sí misma40. La usucapión reconoce en el tiempo a su más poderoso aliado. En palabras del jurista alemán WINDSCHEID: “el tiempo es un poder al cual ningún ser humano puede sustraerse; lo que ha existido largo tiempo nos aparece, sólo por eso, como algo firme e inconmovible y es un mal defraudar las expectativas que crea”41. El tercer elemento de la usucapión lo constituye la inactividad del titular, cuya conducta improductiva y negligente merece una sanción del ordenamiento, cuál es, la extinción de dominio cuando ello vaya unido a la posesión de un tercero. De esta manera no estamos ante una solución de pura seguridad, sin que existan consideraciones de justicia material implicadas en el hecho. Por el contrario, la inactividad es una sanción en contra del titular que se debe a él mismo y su desidia; por tanto, el ordenamiento se siente tranquilo cuando expolia a un sujeto por sus propios actos que se hallan en contradicción con los principios que inspiran la regulación jurídica de los bienes y la riqueza en general. En consecuencia, el tercer elemento es el fiel de la balanza que la inclina a favor del poseedor. SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. IL POSSESSO, Giuffrè, Milán 2000, pág. 9. 39 Algunos sostienen que la usucapión debe ser removida totalmente a favor del Registro, pues “no se puede admitir el despojo”. La idea es simplemente absurda, pues la propiedad toda está llena de guerras de conquista, invasiones, usurpaciones, fraudes, abusos, despojos, abandonos, olvidos, etc. Es muy difícil pensar que un solo pedazo de tierra no haya pasado por alguna de estas patologías. Para eso surge la usucapión como hecho jurídico calificado de PRECLUSIVO, esto es, que pone fin a los debates interminables sobre la legalidad de las adquisiciones 40 38 Sin embargo, en opinión nuestra, lo que sí puede ser criticable en nuestro ordenamiento es el plazo legal extraordinario de diez años para que opere la usucapión, el cual es REDUCIDO según un análisis comparativo con los sistemas jurídicos nacionales más representativos, y lo que permite sospechar, obviamente, que en ese tiempo se puedan mantener las contradicciones entre el interés de quien pretende conservar el derecho y el interés del que busca la preclusión del debate. Sobre este punto, el del plazo, sí merece pensarse en serio una reforma legal. DÍEZ PICAZO, Luis. FUNDAMENTOS DE DERECHO CIVIL PATRIMONIAL. Ed. Civitas. Madrid 1995. Tomo III, pág. 699. 41 17 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES Desde nuestra perspectiva, no es posible imponer soluciones de “justicia formal” a rajatabla, esto es, proclamar la verdad dogmática de las adquisiciones derivativas (y del registro, por ejemplo) y olvidarse de las situaciones contradictorias, los estados de hecho, el cierre definitivo de los debates, la seguridad jurídica, etc. Nótese que los elementos definitorios de la prescripción adquisitiva se encuentran vinculados con los propios fundamentos que la justifican. En efecto, se dice que la usucapión premia la conducta económicamente valiosa del poseedor pues un bien entra del circuito de uso, disfrute y producción; lo cual está vinculado con los requisitos de posesión por un tiempo determinado. Por otro lado, la usucapión se justifica, también, como sanción al propietario descuidado, lo que se encuentra relacionado con el requisito de inactividad del propietario en la reclamación jurídica de la cosa42. 2.4 Teorías de la Usucapion Teoría subjetiva.- Señala que el fundamento está en la renuncia, el abandono o la voluntad de renunciar al derecho real que tiene el titular no ejercitando ninguna acción de defensa frente a la posesión de otro. Sin embargo esta teoría hay que rechazarla pues bastaría con demostrar que esa voluntad de renuncia no existe para invalidar la usucapión. Teoría Objetiva.- Señala que el fundamento es dar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas consolidando las titularidades aparentes, es decir, el statu quo de la posesión. Es decir, que exista una exteriorización de los actos posesorios, que actúe conforme lo hace el titular de un derecho. El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Por eso es necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente se consolida. Lo contrario a la posesión pública es la posesión clandestina, que carece de eficacia posesoria. 2.5 Base Constitucional de la Usucapion Ha surgido hace poco una posición singular sobre los fundamentos de la usucapión, y por la cual se pone en entredicho la constitucionalidad de esta figura cuando sirve para que un sujeto se convierta en domino por efecto de la posesión durante el tiempo legalmente establecido. En todo caso, la prescripción adquisitiva solo podría 42 La usucapión tiene plena vida en el Common Law, aunque con el nombre de adverse possession, que bien puede traducirse como “posesión contradictoria”, lo cual implica que se trata de una posesión en contradicción al título del propietario. Eso seguramente provocará angustia y asombro en nuestros economicistas, acostumbrados a denigrar de la prescripción adquisitiva, aun cuando sean fervientes admiradores de la tradición jurídica anglosajona. En el Derecho inglés, por ejemplo, se admite la usucapión contra el registro luego de doce años según la LAND REGISTRATION ACT de 2002, aunque el sistema es bastante detallista y complicado, de acuerdo a la conocida complejidad del régimen de propiedad en ese país, el que tiene un origen histórico feudal. Sobre el particular puede verse: RIDALL, J.G. Land Law, 7º edición, Lexis Nexos UK. Londres 2003. pág. 587 ss. Por su parte, en el Derecho de Irlanda, fuertemente inspirado por el sistema inglés, el plazo de la adverse possession es también de doce años a favor del poseedor en concepto de dueño (squatter), según el STATUTE OF LIMITATIONS (Ley de Restricciones) de 1957: COUGHLAN, Paul. PROPERTY LAW, 2º edición, Gill & McMillan Ltd. Dublín 1998. pág. 212 ss. 18 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL admitirse si el usucapiente es el verdadero propietario con problemas de titulación o de falta de pruebas acreditativas de su derecho, pero nunca podría utilizarla el poseedor en contra del titular. El citado autor se pronuncia de la siguiente manera en distintas partes de su polémico trabajo43: “Emocionadas afirmaciones sobre la usucapión provienen, al decir de las citas a pie de página, de igualmente emocionados españoles ochenteros. Ellos comentaron su sistema legal cuando el Muro de Berlín aun cortaba los vientos del Este. ¿Tiene la usucapión el mismo fundamento ahora que en los años setenta u ochenta? ¿Los fines de una figura que sustrae la propiedad de su dueño, son los mismos ahora que en tiempos de la Constitución de 1979 o cuando regía el Estatuto Revolucionario del General Velazco? Opino que no. Las figuras del Derecho Patrimonial están en constante movimiento. De ellas menos que de ninguna se puede exigir universalidad y permanencia”. El fundamento o fines de una figura tan grave como la usucapión no puede prescindir del régimen constitucional en el cual se ubica. La usucapión, cuando realmente se produce es una excepción a la protección de la propiedad. Este derecho tiene el alcance que señala la Constitución vigente del Perú, no el que dicen los respetados profesores españoles sobre su propio sistema y Constitución de los ochenta”. “En la Constitución actual el tratamiento de la propiedad es radicalmente diferente al pasado. El artículo 70 de la Carta Magna describe una protección especial y contundente. La propiedad es inviolable. A nadie puede privarse de ella sino exclusivamente por expropiación pagada y previa calificación del Congreso. Es la garantía del régimen económico que se sustenta en el incentivo de la actividad privada”. “La Constitución ni siquiera la menciona y ciertamente no es un caso de expropiación. En esta circunstancia la usucapión es una figura en permanente sospecha. Su deseable legitimidad solo se sustenta en lo excepcional del efecto traslativo. No es admisible que el sistema legal utilice la usucapión como la fórmula legal de adquirir el dominio, por más posesión que exhiba el usucapiente. Lo contrario es relajar la protección de la propiedad”. “Si el sistema legal quisiera un régimen de circulación basado en el hecho de la explotación de los bienes y en la sanción de los dueños desatentos, lo podría hacer pero necesitaría un marco constitucional diferente”. CAPITULO III LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL - - - - 3.1 Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial 43 MEJORADA CHAUCA, Martín. “FUNDAMENTO DE LA USUCAPIÓN, A PROPÓSITO DEL PLENO CASATORIO NO. 2229-2008-LAMBAYEQUE”. EN: Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta Jurídica, Número 132, Septiembre 2009, pág. 53- 54. 19 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES La ley ha preferido denominar a los a los “Procesos no Contenciosos”, que reciben este nombre en el Código Procesal Civil, como “Asuntos no Contenciosos”, porque ante notario el trámite es meramente formalista, ya que no es un conjunto de actos que las partes van a desarrollar, sino únicamente el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma que la ley establece; tanto mas porque tramitándose un asunto no contencioso ante notario, por ninguna circunstancia se admitirá la continuación del trámite si se produjera alguna oposición. La Ley 26662 del 20 de Septiembre de 1996, amplía la Competencia del Notario a los “Asuntos no Contenciosos”, y las normas ampliatorias y modificatorias determinan que serán de conocimiento del Notario Profesional en Derecho (Abogado), algunos Asuntos no Contenciosos. En estos mismos términos se establece en la Ley 27157, “Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”, del 20 de Julio de 1999, y su Reglamento el Decreto Supremo 008-2000-MTC de febrero del 2000, la Ley 27333, “Ley Complementaria a la Ley 26662, Ley de asuntos no Contenciosos para la Regularización de Edificaciones; Ley 28325, por la que se amplia la facultad del Notario para realizar el trámite de la prescripción adquisitiva de vehículos menores. La Ley 26687, “Modifica el artículo 42 de la Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, Ley 26662”. La Ley 26809, “Modifica la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley 26662”. La Ley 26987, “Modifica la segunda disposición final de la Ley 26662, Ley de Competencia Notarial en Asunto no Contenciosos”. * El Decreto Supremo Nº 001-2009- Vivienda, que ha efectuado modificaciones al Procedimiento de prescripción Adquisitiva de dominio de inmuebles en la vía notarial. El trámite de estos “Asuntos no Contenciosos” ante Notario, se efectúa tomando en cuenta los principios contenidos en la Constitución, la Ley del Notariado, el Código Civil y el Código Procesal Civil. Son Asuntos no Contenciosos de Competencia notarial los siguientes: 1. Rectificación de Partidas de nacimiento, matrimonio, defunción. 2. Adopción de Personas Capaces (Mayores de edad). 3. Constitución de Patrimonio Familiar 4. Inventarios 5. Comprobación de Testamentos (Cerrados) 6. Sucesión Intestada 7. Prescripción Adquisitiva de Dominio. 8. Formación de Títulos Supletorios. 9. Rectificación de Áreas y Linderos. 10. Declaración de Propiedad por Prescripción Adquisitiva de Dominio de Vehículos Menores. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1º de la Ley Nº 26662, los interesados pueden recurrir indistintamente ante el Poder Judicial o ante Notario para tramitar según corresponda los procesos no contenciosos. 3.2 La Prescripción Adquisitiva de Dominio de Bienes Inmuebles en Sede Notarial: Antecedentes. 20 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL La prescripción Adquisitiva de inmuebles fue introducida como competencia notarial a partir del año 1999, con la dación de la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, publicada el 20 de Julio de 1999. Trámite notarial cuyo procedimiento fue detallado posteriormente a través del Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley 27157) y la Ley 27333 (Ley Complementaria de la Ley 26662, la Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularización de Edificaciones), publicada el 30 de Julio del 2000. Normas que en la actualidad cumplen un rol efectivo para el saneamiento de inmuebles urbanos, ya que se trata de una vía rápida para la declaración de propiedad. Un procedimiento cuya duración en promedio es de cuatro meses. La Ley 27157, fue emitida con la finalidad de regularizar las edificaciones, declaratorias de fábrica, independizaciones y reglamentos internos que por diferentes razones no habían logrado ingresar al registro Público, principalmente por no haber obtenido la licencia de construcción y/o el certificado de conformidad de obra que exigían las municipalidades. Se trataba entonces de edificaciones nuevas, modificaciones, remodelaciones o ampliaciones de la fábrica que se habían realizado de manera informal y, por lo tanto, sin un control respecto a la seguridad de la obra o del cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios que deben respetarse en estos casos. La Ley 27157 es una Ley de Excepción de las que surgen cada cierto tiempo, como una manera de regularizar la informalidad en la que crece el campo inmobiliario, específicamente en el ámbito de predios urbanos, para que de esta manera puedan acceder a los beneficios que otorga la formalidad, como puede ser el acceso al crédito o la revalorización de las propiedades, al contar con el saneamiento correspondiente. Dicha norma estableció mecanismos no municipales para la regularización, mediante la utilización de formularios registrales, informes técnicos de verificación y planos elaborados por verificadores, que podían ser ingenieros civiles o arquitectos, para lo cual se creo un registro de verificadores, asimismo se otorgó facultades al notario para la certificación de estos documentos. En el artículo 7º de la Ley 27157 se incorporó lo que se denominó la “regularización de edificaciones sin contar con título de propiedad”, con la sola posesión por diez años de manera pacífica, pública, continua y como propietario, recogiendo de esta manera lo contemplado en el artículo 959, primer párrafo del código civil. Sin embargo, la Ley 27157 no reguló el procedimiento concreto en la vía notarial para obtener el título de propiedad a través de la prescripción. Para ello se emitió el Decreto Supremo número 008-2000-MTC y la Ley 27333 donde se precisaron los alcances del procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio. El Estado a pretendido y pretende que de una vez por todas se encuentre el camino más viable, para poder “regularizar” el derecho de propiedad sobre un terreno urbano, así como la fábrica mandada a construir sobre aquel terreno, este inscrito o no en el Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de los Registros Públicos donde se ubica el inmueble. Sobre la Ley Nº 27157. Publicada el día 20 de Julio de 1999 y su reglamentación aprobada a través del Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC del 16 de Febrero del 2000, han significado la introducción de un nuevo régimen de saneamiento inmobiliario y de regularización de la inscripción registral de inmuebles y edificaciones, que ha modificado de manera trascendente toda la regularización preexistente y que por largos años ha 21 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES sido utilizada por los distintos operadores jurídicos vinculados al sector inmobiliario. Para tal efecto, como elemento necesario para dicha regularización, establece mecanismos que permiten la regularización registral de la propiedad del terreno, de modo tal que se otorga calidad de títulos susceptibles de inscripción a documentos privados de fecha cierta e inclusive establece dos nuevos Procedimientos no Contenciosos de Competencia Notarial: El Procedimiento Notarial de Prescripción Adquisitiva de Dominio y el Procedimiento Notarial de Formación de Títulos Supletorios. Como resulta evidente, la importancia de las disposiciones contenidas en los acotados dispositivos legales dio lugar a que, hasta la promulgación de la Reglamentación de la Ley, sancionada por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, tanto los particulares, profesionales, empresas particulares, notarios y los organismos registrales, experimentaran un prolongado período de indefinición, en la que los distintos agentes involucrados con las actividades inmobiliarias, no encontraban la manera legal ni técnicamente eficiente para dar operatividad a los nuevos procedimientos destinados a lograr la inscripción registral de los predios. Inclusive la inscripción registral de actos que no revestían mayor complejidad, se torno sumamente difícil en un primer lugar debido a la carencia de normas reglamentarias y luego, ya dictado el Reglamento antes mencionado, por la carencia de criterios interpretativos claros que permitieran la aplicación adecuada de la normatividad legal vigente. Ante dicha situación, más aún teniendo en cuenta que la nueva legislación se encuentra destinada a lograr una simplificación de los procesos existentes para lograr el saneamiento registral de los predios urbanos, diversas instituciones públicas y privadas asumieron el reto de lograr, a través de la expedición de normas complementarias y la realización de eventos académicos referidos a los temas regulados por la Ley Nº 27157, que la aplicación del mencionado régimen legal fuera viable y sobre todo beneficioso para la comunidad. A ello se suma, la introducción de nuevas modificaciones normativas, como la establecida por la Ley Nº 27333, denominada Complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial para la Regularización de Edificaciones (Publicada el 30 de Julio del 2,000), la cual contiene, fundamentalmente previsiones relacionadas con el procedimiento de regularización establecido por el Título I de la Ley Nº 27157, siendo sumamente relevantes las modificaciones que establece respecto al procedimiento de Prescripción Adquisitiva de Dominio en sede notarial. A través de estas normas, lo que se busca es simplificar el trámite por el cual se reconozca el derecho de propiedad por el transcurso del tiempo, a quien posee un bien inmueble por más de diez años (o cinco años con justo título), en forma pacífica, pública, continua, notoria y a título de propietario, exigiéndosele únicamente que cumpla con presentar los requisitos formales que establece la Ley; para ello es imprescindible la participación de los profesionales, Ingenieros civiles o Arquitectos “colegiados”, que, registrados en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) del lugar donde ejerzan su función verificadora, certifiquen los datos técnicos como: área, perímetro, linderos, planos de ubicación, perimétrico, distribución, memoria descriptiva. Todo ello a través de los certificados de parámetros urbanísticos e informe técnico respectivamente. De esta forma se permite no solo el acceso al “Registro de la Propiedad Inmueble” sino también y sobre todo, que “el propietario legalmente reconocido” pueda acceder a créditos bancarios o financieros. 22 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL Lo importante es que de esta manera se está pretendiendo obtener la garantía y seguridad del derecho que una persona ejerce sobre un bien que posee y/o sobre una construcción de la cual se beneficia.44 Las instancias jurisdiccionales son competentes para cualquiera de estas prescripciones, en cambio en sede notarial sólo puede solicitarse la prescripción larga (bienes muebles e inmueble) 3.3 Base Legal Específica - Decreto Legislativo del Notariado N° 1049. - Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial – Ley Nº 26662, que amplia la Competencia del Notario a “Los Asuntos no Contenciosos” y las normas ampliatorias y modificatorias que determinan que serán de conocimiento del notario profesional en Derecho. Publicada el 20 de Septiembre de 1996. - La Ley 26687, “Modifica el artículo 42 de la Ley de Competencia Notarial en Asuntos no Contenciosos, Ley 26662”. La Ley 26809, “Modifica la Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley 26662”. La Ley 26987, “Modifica la segunda disposición final de la Ley 26662, Ley de Competencia Notarial en Asunto no Contenciosos”. - Ley 27157. “Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarios de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común” y su Reglamento, el Decreto Supremo 008-2000MTC. Publicada el 20 de julio de 1999. - Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC. Publicado el 17 de febrero del 2000. - Ley 27333, Ley Complementaria a la Ley 26662, la Ley de Competencia Notarial para Asuntos no Contenciosos. Publicada el 30 de Julio del 2000. - Decreto Supremo Nº 001-2009- Vivienda (Ultima modificatoria). Publicado el 05 de Febrero del 2009 Supletoria - Constitución Política del Perú. - Código Civil - Código Procesal Civil 3.4 El Proceso de Prescripción Adquisitiva de Dominio. El poseedor de un bien inmueble a título de propietario puede solicitar se le declare propietario, sea por el Notario (Abogado) o por el Juez, previo trámite y cumpliendo con los requisitos establecidos por la Ley. El trámite ante Notario se efectuará teniendo en cuenta la ubicación del inmueble. En este sentido no se debe olvidar que el Notario tiene competencia provincial, por SALAZAR PUENTE DE LA VEGA, Mercedes. (2007). “PROTOCOLO NOTARIAL”. Editora Jurídica Grijley. Cusco – Perú. Pags. 371 -372. 44 23 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES tanto el Notario ante quien se tramite será el de la provincia donde se ubica el inmueble. Procede: - Cuando se acredita la posesión, pacífica, pública, continua y notoria a título de propietario por mas de 10 años. - Esté o no este registrado el terreno o la edificación. - Cuando la propiedad consta en documento de fecha cierta. - Cuando la propiedad consta en Resolución Administrativa. Requisitos y Procedimiento a. Deberá presentarse ante el Notario, una petición firmada por un abogado, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 505 del código Civil (Datos generales del peticionante, la fecha, forma de adquisición del bien y el tiempo de posesión, etc). Adjuntando: Certificado Compendioso, expedido por la Oficina Registral, con el cual se acredite si el bien se encuentra o no inscrito y a nombre de quien; planos georeferenciados (ubicación, perimétrico, distribución), debidamente suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y visados por la Municipalidad; Recibos de pago de los tributos municipales (Impuesto al Patrimonio Predial) y de los servicios básicos( energía eléctrica, agua, desagüe, limpieza pública y otros), con los que se acredite la posesión pacífica, pública y continua; Certificado Catastral; copia fotostática del documento de identidad de los peticionantes. Expediente técnico elaborado por el Verificador de la SUNARP, conteniendo: Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la Municipalidad; planos de localización y ubicación; planos de distribución por pisos; Informe Técnico de Verificación y Formulario Oficial Registral. b. El notario, mandará publicar un edicto, en el Diario Oficial “El Peruano” (diario de circulación nacional) y en un Diario de circulación local, por tres veces, con intervalo de tres días (Inc. C del artículo 5º de la Ley 27333). c. Se fijaran carteles, por lo menos dos, en el inmueble materia de prescripción adquisitiva de dominio (Inciso D del artículo 5º de la Ley 27333). d. Si el bien se encuentra inscrito, a nombre de persona distinta al peticionante, el notario solicitará la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina de Registros Públicos del lugar donde se ubica el inmueble (Inciso C, del artículo 5º de la Ley 27333). e. Se notificará al titular registral, si el inmueble se encuentra inscrito a nombre de persona distinta de quien solicita el trámite f. Transcurridos 25 días hábiles, desde la última publicación, sin que exista oposición, en notario continuará con el trámite. g. El notario notificará a los testigos y colindantes, de forma individual, indicando la fecha y hora en que se apersonará al inmueble materia de prescripción a levantar el Acta de Presencia Notarial, Toma de dicho de los Colindantes y Testigos. 24 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL h. El notario verificará la posesión del inmueble por el peticionante, tomará el dicho de los colindantes y testigos y luego levantará el Acta de Presencia Notarial (Inc. E, del artículo 5º de la Ley 27333). i. El notario protocolizará lo actuado, expidiendo el “Acta Notarial” declarando la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante, individualizando el inmueble, con área, perímetro, linderos e incluso construcción si la hubiera; datos estos basados en el Expediente Técnico presentado por el verificador, el cual se adjunta al parte notarial que expide el notario (Inc. I, del artículo 5º de la Ley 27333). j. Se inscribirá en los Registros Públicos, la declaración que emita el notario, contenida en el parte notarial del Acta de Protocolización (Inciso I, del artículo 5º de la Ley 27333). l. Concluido el trámite de la inscripción registral, el notario procederá a expedir el correspondiente “testimonio”, con el cual se acreditará el trámite efectuado ante él. 3.5 JURISPRUDENCIA - SÓLO CIERTOS TIPOS DE BIENES DEL ESTADO PUEDEN SER ADQUIRIDOS POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA No existe prohibición alguna para que bienes de dominio privado del Estado puedan ser adquiridos por prescripción adquisitiva, ya que solamente los bienes de dominio o uso público tienen el carácter de imprescriptible e inalienable, de acuerdo con el artículo 73 de la Constitución Política del Estado (CAS. Nº 1157-2002-Lambayeque. El Peruano, 01/12/2004). - EL COPROPIETARIO NO PUEDE ADQUIRIR POR PRESCRIPCION LOS BIENES COMUNES Si sobre el inmueble y fábrica objeto de la demanda existe una copropiedad, la demanda no puede ser amparada por imperio del artículo 985 del Código Civil que expresamente niega que un copropietario o sus herederos puedan adquirir por prescripción los bienes comunes (EXP. N° 498-2001. 08/11/2001). - LOS REQUISITOS PARA EJERCER LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA ORDINARIA SON COPULATIVOS El artículo 950 del Código Civil en su primer párrafo regula la prescripción adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su calificación requiere que la posesión que se ejerce sea continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos señalados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesión debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini (CAS. N° 2345-2000-Lima. 03/09/2001 - NO ES IGUAL POSEER COMO PROPIETARIO QUE POSEER CON JUSTO TITULO No debe confundirse el requisito de la prescripción adquisitiva ordinaria de poseer el bien como propietario, con el requisito de la prescripción extraordinaria de poseer el bien con justo título. El primero supone que el poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo debe existir un título o documento de por medio (CAS. N° 3818-00-Huaura. El Peruano 31/07/2001). 25 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES - CUALES SON LAS CARACTERISTICAS DEL JUSTO TITULO Es infundada la pretensión, si el título que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad. El justo título debe tener las siguientes características: ser un acto traslativo de dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia (EXP. Nº 1060-99. 03/12/1999). - EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL NO ES PRUEBA SUFICIENTE PARA LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA No procede amparar la demanda de prescripción adquisitiva si el actor acompaña documentos que evidencian el pago del Impuesto del Patrimonio Predial y no así que haya ejercitado derecho de posesión alguno sobre el referido bien, tanto más, si dichos documentos no se encuentran corroborados con medio probatorio idóneo que permita inferir un comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por usucapión (EXP. N° 236-2001. 09/11/2001 - SI EL ACCIONANTE EXTRAVIÓ EL TÍTULO DE PROPIEDAD ¿DEBE INTERPONER UNA DEMANDA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O DE TÍTULO SUPLETORIO? El propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin. Por ello, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adquisitiva de dominio (CAS. Nº 2750-2003-La Libertad. El Peruano, 30/03/2005 3.6 PRECEDENTES Son acuerdos del Pleno del Tribunal Registral (TR) que establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales a nivel nacional mientras no sean modificados o dejados sin efecto por el TR, mandato judicial firme o norma modificatoria posterior (Art. 158 RGRP). - PRECEDENTE 3RO DEL SETIMO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL (PUBLICADO EL 01-10-2004). “Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el Registrador se limitará a la calificación del título presentado y a la verificación de la existencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios”. Criterio Adoptado conforme a la RESOLUCIÓN N° 059-2002-SUNARP-TR-L del 1110-2004 - PRECEDENTE 9NO DEL DECIMO SEGUNDO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL (PUBLICADO EL 13-09-2005). “No impide la inmatriculación de un predio el informe del área de catastro, señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”. 26 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL Criterio Adoptado conforme a la RESOLUCIÓN N° 0067-2005-SUNARP-TR-L del 25-04-2005 y 252-2005- SUNARP-TR-L del 29-04-2005. - REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS - 7. “El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior”. Resolución Nº 145-2002-ORLC/TR del 21 de marzo de 2002 - PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO ANTE NOTARIO No existe impedimento para que posteriormente a la regularización de fábrica, se solicite el saneamiento de titulación, no siendo necesario que se tramite ante el mismo notario que certifique las firmas puestas en el FOR y la documentación complementaria. - VALORIZACIÓN DEL INMUEBLE No existe sustento legal de requerir la valorización del inmueble en la inscripción de prescripción adquisitiva de dominio, por cuanto es un acto invalorado. Resolución Nº 475-2001-ORLC/TR del 31 de octubre de 2001 - FACULTADES DEL NOTARIO EN EL PROCESO DE DECLARACIÓN DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA La actuación de los notarios en los asuntos no contenciosos que les confieren las leyes se realiza dentro de los márgenes preestablecidos en tales normas, lo que determina que tratándose de un proceso de declaración de prescripción adquisitiva en sede notarial, el notario no cuente con facultades para nombrar curador procesal al emplazado en dicho procedimiento, cuyo domicilio es desconocido. - PRESCRIPCION ADQUISITIVA Si el área materia de prescripción adquisitiva está comprendida en el área destinada a escuela dentro de una urbanización, no es pasible de prescripción, por ser un bien de uso público. Resolución Nº 149-2000-ORLC/TR del 23 de mayo de 2000 - IMPLICANCIAS DE LA SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA La prescripción adquisitiva de dominio procede sobre inmuebles inscritos y no inscritos, tratándose de predios inscritos la sentencia ordenará la cancelación del derecho del anterior propietario. Si se trata de predios no inscritos la sentencia es título suficiente para inmatricular el predio en el registro, según lo establecido en el artículo 952 del Código Civil. RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL DEL NORTE Nº 047-2000-ORLL-TRN. - EFECTOS RETROACTIVOS DE LA PRESCRIPCIÓN 27 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES Si bien la prescripción de dominio se produce al cumplirse el plazo que, en cada caso, la ley marca, sin embargo, tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento en que empezó a usucapirse RESOLUCION DEL TRIBUNAL REGISTRAL Nº 009-97-ORLC-TR - CARACTER SOCIAL DE LOS BIENES ADQUIRIDOS POR PRESCRIPCIÒN POR UNO SOLO DE LOS CONYUGES. PLENO 46º (2 Y 3 DE ABRIL DEL 2009) - LA PRESCRIPICÒN ADQUISITIVA DE DOMINIO TRAMITADA EN SEDE NOTARIAL SE INSCRIBE EN MÈRITO A ESCRITURA PÙBLICA, ACTA PROTOCOLAR O FORMULARIO REGISTRAL. PLENO 50º ( 03-08-2009) PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN MATERIA DE - III PLENO, 6º PRECEDENTE: ANTIGÜEDAD DE USUCAPIÓN PARA INMATRICULAR Sentencia que declara usucapión es título suficiente para inmatricular el predio. No es exigible antigüedad prevista en el artículo 2018 del Código Civil. (Mas de 05 años). - PLENOS XXVII Y XXVIII, 1º PRECED: NOTIFICACIÓN A TITULAR REGISTRAL EN USUCAPIÓN Debe calificarse adecuación de usucapión con la partida. Por ello, se califica si el titular registral fue notificado. Éste debe aparecer como demandado o emplazado. - PLENOS XXVII Y XXVIII, 2º PRECED: ANOTACIÓN DE SOLICITUD DE USUCAPIÓN COMO ACTO PREVIO La anotación de la solicitud de usucapión no es acto previo. Puede inscribirse la declaración sin aquélla. - PLENOS XXXII, 5º PRECEDENTE: ASPECTO TRIBUTARIO DE LA INSCRIPCIÓN DE LA USUCAPIÓN No es exigible prueba del pago de los impuestos predial y de alcabala, por ser la usucapión un modo de adquirir la propiedad, y no un título. - PLENO XLVI, 3º PRECED: CALIDAD DE BIEN ADQUIRIDO POR UN CÓNYUGE VÍA USUCAPIÓN Se presume que es social el bien adquirido por uno solo de los cónyuges mediante usucapión - PLENO V, 7º PRECED: CALIDAD DE BIEN ADQUIRIDO POR CONVIVIENTES El bien se inscribe como social si la convivencia ha sido reconocida judicialmente - PLENO V, 7º PRECED: CALIDAD DE BIEN ADQUIRIDO POR CONVIVIENTES El bien se inscribe como social si la convivencia ha sido reconocida judicialmente 28 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL - PLENO XIX, 1º PRECED: CALIDAD DE RÚSTICO O URBANO DE UN PREDIO La calidad de urbano se prueba con cualquier documento municipal que lo considere como tal, pese a estar inscrito como rústico. No es exigible su previa habilitación urbana. 3.6 Directiva Nºº 013- 2003- SUNARP/SN Aprobada por Resolución N° 490-2003-SUNARP/SN, publicada el 09 de octubre del 2,003, tiene por finalidad uniformizar los criterios de calificación registral en Asuntos no Contenciosos Notariales de Prescripción Adquisitiva, formación de títulos supletorios y de saneamiento de área y linderos: Numeral 5.1: Consagra procedencia de prescripción adquisitiva notarial y formación de títulos supletorios, en inmuebles que no cuenten con proyecto de habilitación urbana, pero en los que se acredite que cuenten con zonificación urbana. Ello se efectúa a través del certificado de zonificación o certificado de parámetros emitido por la municipalidad distrital. Numeral 5.2; La calificación registral no comprende la validez de los actos procesales de competencia del notario ni el fondo o motivación de la declaración notarial Numeral 5.3: para la anotación preventiva se requiere el oficio, copia certificada de la solicitud (sin anexos) y copia certificada de planos de ubicación y localización del predio. Si el petitorio se modifica en el proceso, ello no implica la modificación de la anotación como requisito previo para la inscripción del acto definitivo. Numeral 5.4: No se anota preventivamente cuando el predio no se encuentra inmatriculado. Numeral 5.5: Como se sabe normalmente la subdivisión requiere la presentación de un resolución municipal de subdivisión y el plano y certificado catastral del predio. sin embargo, el artículo 7.2 de la Ley N° 27333 elimina este requisito en el caso de predios objeto de regularización, lo que soluciona el problema respecto a prescripciones referidas a predios ubicados dentro de otros de mayor extensión este numeral precisa que para efectos del remanente no es necesario la intervención del titular registral. Sobre el cumplimiento de los parámetros de área normativa y frente mínimo. Remitirse al artículo. Numeral 5.6: La comunicación de la oposición da lugar a la cancelación de la anotación preventiva, siempre que se ingrese como título y se formule rogatoria expresa en tal sentido. La presente directiva bajo comentario es de cumplimiento obligatorio, siendo responsables de ello todas las instancias de calificación registral. 29 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES BIBLIOGRAFÍA ARIANO DEHO, Eugenia y otros. (2010). “MANUAL DE ACTUALIZACION CIVIL Y PROCESAL CIVIL”. Primera Edición, Enero 2010. Editorial Gaceta jurídica S.A.. Lima – Perú. pp. 334 -335. - ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. (2001). “EXÉGESIS DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984”. Segunda Edición, Junio 2004. Editorial Gaceta jurídica S.A.. Lima – Perú. pp. 214 -217. - COLEGIO DE NOTARIOS DE HUANUCO Y PASCO. (2008). “REVISTA LATINOAMERICANA DE DERECHO NOTARIAL”. Año II, Nº 02, Mayo 2008. Editora Publicidad Gráfica Kike. Huanuco – Perú. PP. 1-6. - FERNÁNDEZ DE BUJAN, Antonio. (2001). “LA JURISDICCIÓN VOLUNTARIA”. Editorial Civitas. Madrid –España. PP. 320. - GONZALES BARRÓN, Gunther. (2004). “TRATADO DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO”. Segunda Edición. Jurista Editores. 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A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio. Concordancias: C. Artículo. 2 Inc. 16; C.C. Arts. 923, 925.45 B. CODIGO CIVIL DE 1984 ARTÍCULOS PERTINENTES: Artículo 885º.- Bienes inmuebles. Son inmuebles: 1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo. 2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. 3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos. 4. Las naves y aeronaves. 5. Los diques y muelles. 6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes. 7. Las concesiones para explotar servicios públicos. 8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares. 9. Las estaciones y vías de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. 10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. 11. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.46 LA PROPIEDAD Artículo 923º.- Definición. La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.47 PRESCRIPCION ADQUISITIVA Artículo 950º.- Requisitos de la prescripción adquisitiva de bien inmueble. 45 PERU: MINISTERIO DE JUSTICIA. (1996). Compendio de Legislación Constitucional. Editora Perú. Lima – Perú. Pag. 20. CAJAS BUSTAMANTE William (2005). “CÓDIGO CIVIL”. Cuarta Edición. Editorial Rodas. Lima - Perú. Pag. 173. 47 Op. Cit. Pag. 181. 46 32 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.48 Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe. Artículo 952º.Declaración judicial de la prescripción adquisitiva. Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño. Artículo 953º.- Interrupción del término prescriptorio. Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye. PROPIEDAD PREDIAL Artículo 954º.- Extensión del derecho de propiedad. La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.49 REGISTROS PUBLICOS Artículo 2008º.- Clases de registros. Los registros públicos de que trata este Libro son los siguientes: 1. Registro de la propiedad inmueble. 2. Registro de personas jurídicas. 3. Registro de mandatos y poderes. 4. Registro personal. 5. Registro de testamentos. 6. Registro de sucesiones intestadas. 7. Registro de bienes muebles. Artículo 2009º.- Régimen legal de los registros. Los registros públicos se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y reglamentos especiales. Quedan comprendidos en el párrafo anterior los registros de naves, de aeronaves, de prenda agrícola y los demás regulados por leyes especiales. Artículo 2010º.- Título que da mérito a la inscripción. La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria. Artículo 2011º.- Principio de rogación y legalidad. Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Op. Cit. Pag. 186. CAJAS BUSTAMANTE William (2005). “CÓDIGO CIVIL”. Cuarta Edición. Editorial Rodas. Lima – Perú. Pag. 187. 49 48 33 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. Artículo 2012º.- Principio de publicidad. Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Artículo 2013º.- Principio de legitimación. El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Artículo 2014º.- Principio de buena fe registral. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Artículo 2015º.- Principio de tracto sucesivo. Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Artículo 2016º.- Principio de prioridad. La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. Artículo 2017º.- Principio de impenetrabilidad. No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Artículo 2018º.- Primera inscripción de dominio. Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios. Artículo 2019º.- Actos y derechos inscribibles. Son inscribibles en el registro del Departamento o Provincia donde esté ubicado cada inmueble: 1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opción. 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6. Los contratos de arrendamiento. 7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 34 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL 9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles. Artículo 2020º.- Anotación preventiva. El reglamento indica los casos en que los actos o contratos a que refiere el artículo 2019 son materia de anotación preventiva. Artículo 2021º.- Actos o títulos posesorios no inscribibles. Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles. Artículo 2022º.- Oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles. Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.50 C. CÓDIGO PROCESAL CIVIL ARTÍCULOS PERTINENTES: PROCESO ABREVIADO Disposiciones generales Artículo 486.-Procedencia.Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos: 1. Retracto; 2. Título supletorio, Prescripción adquisitiva y Rectificación de áreas o linderos; 3. Responsabilidad civil de los Jueces; 4. Expropiación; 5. Tercería; 6. Impugnación de acto o resolución administrativa; 7. La pretensión cuyo petitorio tenga una estimación patrimonial mayor de veinte y hasta trescientas Unidades de Referencia Procesal; 8. Los que no tienen una vía procedimiental propia, son inapreciables en dinero o hay duda sobre su monto o, por la naturaleza de la pretensión, el Juez considere atendible su empleo; y 9. Los que la ley señale. Artículo 487.- Fijación del proceso por el Juez.En el caso del inciso 8º del Artículo 486, la resolución que declara aplicable el proceso abreviado, será expedida sin citación al demandado y es inimpugnable. Artículo 488.- Competencia.Son competentes para conocer los procesos abreviados los Jueces Civiles y los de Paz Letrados, salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros órganos CAJAS BUSTAMANTE William (2005). “CÓDIGO CIVIL”. Cuarta Edición. Editorial Rodas. Lima – Perú. Pags. 353 – 357. 50 35 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES jurisdiccionales. Los Juzgados de Paz Letrados son competentes cuando la cuantía de la pretensión es mayor de veinte y hasta cincuenta unidades de referencia procesal. *Artículo vigente conforme a la modificación establecida por el Artículo 3 de la Ley Nº 27155, publicada el 11-07-99. Artículo 489.- Normatividad supletoria.Es aplicable a este proceso lo dispuesto en el Artículo 476, con las modificaciones establecidas en este Capítulo. Artículo 490.- Reconvención.Es improcedente la reconvención en los asuntos referidos en los incisos 1., 2., 3., 5 y 6. del Artículo 486. Artículo 491.- Plazos.Los plazos máximos aplicables a este proceso son: 1. Tres días para interponer tachas u oposiciones a los medios probatorios, contados desde la notificación de las resoluciones que los tienen por ofrecidos. 2. Tres días para absolver las tachas u oposiciones. 3. Cinco días para interponer excepciones o defensas previas, contados desde la notificación de la demanda o de la reconvención. excepciones o defensas 4. Cinco días para absolver el traslado de las previas. 5. Diez días para contestar la demanda y reconvenir. 6. Cinco días para ofrecer medios probatorios si en la contestación se invocan hechos no expuestos en la demanda o en la reconvención, conforme al Artículo 440. 7. Diez días para absolver el traslado de la reconvención. 8. Quince días para la realización de la audiencia de saneamiento procesal y conciliación referida en el Artículo 493, contados desde el vencimiento del plazo para contestar la demanda o reconvenir. 9. Veinte días para la realización de la audiencia de pruebas, conforme al segundo párrafo del Artículo 471. 10. Cinco días para la realización de las audiencias especial y complementaria, de ser el caso. 11. Veinticinco días para expedir sentencia, conforme al Artículo 211. 12. Cinco días para apelar la sentencia, conforme al Artículo 373. Artículo 492.- Plazo especial del emplazamiento.- Para los casos previstos en el tercer párrafo del Artículo 435, los plazos serán de treinta y cuarenticinco días, respectivamente. Artículo 493.- Abreviación del procedimiento. El saneamiento procesal y la conciliación se realizarán en una sola audiencia de la siguiente manera: 1. Inicialmente el Juez actuará los medios probatorios ofrecidos que considere necesarios para el saneamiento del proceso, si se hubieran formulado excepciones o defensas previas; luego procederá a pronunciarse sobre la validez de la relación procesal, atendiendo a lo dispuesto en el Artículo 465. Si considera que la relación es inválida pero subsanable, concederá para ello un plazo de cinco días, sin alterar el curso de la audiencia. 2. A continuación, procederá a propiciar la conciliación entre las partes, salvo que hubiera concedido apelación con efecto suspensivo. 36 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL 3. Si la conciliación no se produjera, procederá de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 471. Artículo 494.- Apelación.En este proceso tendrá efecto suspensivo la apelación de la resolución que declara improcedente la demanda, la que declara la invalidez de la relación procesal con carácter insubsanable, la que declara fundada una excepción o defensa previa y de la sentencia. Las demás apelaciones se concederán sin efecto suspensivo y tendrán la calidad de diferidas, salvo que el Juez decida su trámite inmediato, mediante resolución debidamente motivada.51 Sub capítulo 2 Título supletorio, Prescripción adquisitiva y Rectificación o delimitación de áreas o linderos Artículo 504.- Tramitación.Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula: 1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente; 2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y 3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o para que se limiten éstos mediante deslinde. Este proceso sólo se impulsará a pedido de parte. Artículo 505.- Requisitos especiales.Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y 425, la demanda debe cumplir con los siguientes requisitos adicionales: 1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de adquisición; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes. 2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien; y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien. 3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos. CAJAS BUSTAMANTE William (2005). “CÓDIGO CIVIL”. Cuarta Edición. Editorial Rodas. Lima – Perú. Pags. 185-188. 51 37 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES 4. Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes. 5. Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección judicial del predio. CONCORDANCIAS: LEY N° 28325, Art. 3, inc. b) Artículo 506.- Emplazamiento.Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez dispondrá que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres días, en la forma prevista en los Artículos 167 y 168. En los casos del artículo 435 y siempre que se trate de predios rústicos, se efectuará asimismo notificación por radiodifusión por cinco días consecutivos como dispone el Artículo 169. Artículo 507.- Intervención del Ministerio Público.En los casos previstos en el segundo párrafo del Artículo 506, o cuando el emplazado haya sido declarado en rebeldía, se solicitará dictamen del Ministerio Público antes de pronunciar sentencia. El dictamen será expedido dentro de diez días, bajo responsabilidad. Artículo 508.- Consulta.Cuando el dictamen del Ministerio Público, en el caso del Artículo 507, fuera contrario a la pretensión demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada, se elevará en consulta a la Corte Superior.52 LEGISLACION DE DERECHO NOTARIALL D. DECRETO LEGISLATIVO DEL NOTARIADO Nº 1049 (Deroga el Decreto Ley Nº 26002 - ley del Notariado). ARTICULOS PERTINENTES: Artículo 2º.- El notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. A su función también corresponde la comprobación de hechos y la tramitación de Asuntos no Contenciosos previstos en las leyes de la materia.53 E. LEY Nº 26662 - LEY DE COMPETENCIA NOTARIAL EN ASUNTOS NO CONTENCIOSOS TITULO DISPOSICIONES GENERALES I CAJAS BUSTAMANTE William (2005). “CÓDIGO CIVIL”. Cuarta Edición. Editorial Rodas. Lima – Perú. Pags. 190-192. 53 TAMBINI AVILA Monica. (2006). “MANUAL DE DERECHO NOTARIAL”. Editorial Nomos & Thesis. Lima – Perú. Pags. 489-490. 52 38 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL Artículo 1º.- Asuntos No contenciosos.- Los interesados pueden recurrir indistintamente ante el Poder Judicial o ante Notario para tramitar según corresponda los siguientes asuntos: 1. Rectificación de partidas; 2. Adopción de personas capaces; 3. Patrimonio familiar; 4.Inventarios; 5.Comprobación de Testamentos; 6.Sucesión intestada. Artículo 2º.- Competencia y Proceso Judicial.- Es competente en la vía judicial el Juez de Paz Letrado sujetándose los procesos a las normas del Código Procesal Civil. Artículo 3º.- Actuación Notarial.- La actuación notarial en los asuntos señalados en el Artículo 1º, se sujeta a las normas que establece la presente ley, y supletoriamente a la Ley del Notariado y al Código Procesal Civil. Sólo podrán intervenir en procesos no contenciosos los notarios que posean título de abogado. Artículo 4º.- Responsabilidad de los Notarios.-El notario en el ejercicio de la función debe abstenerse de autorizar instrumentos públicos contrarios a normas orden público. En caso de incumplimiento asume las responsabilidades que determinan los Artículos 144º y 145º de la Ley del Notariado. Artículo 5º.- Requisitos para iniciar el trámite.- El trámite se inicia por petición escrita de los interesados o sus representantes, señalando nombre, identificación, dirección de todos los interesados, el motivo de la solicitud, el derecho que los asiste y el fundamento legal. Artículo 6º.- Consentimiento Unánime.- Es requisito indispensable el consentimiento unánime de los interesados. Si alguno de ellos, en cualquier momento de la tramitación manifiesta oposición, el notario debe suspender inmediatamente su actuación y remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo responsabilidad. Artículo 7º.- Colaboración de las autoridades.- Los notarios de oficio, pueden requerir de las autoridades la colaboración para obtener los datos e informes que le sean indispensables para la tramitación de los procesos no contenciosos. El funcionario está obligado a remitir la información solicitada, bajo responsabilidad. Artículo 8º.- Protocolización de las actuaciones.- Las protocolizaciones que se efectúen en aplicación de la presente ley, se harán en el "Registro de Asuntos No Contenciosos". 39 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES Artículo 9º.- Escritura Pública.- Transcurrido el plazo que se señala en cada trámite, sin que medie oposición, el notario extiende la escritura pública correspondiente, en los casos en que la ley lo mande e inserta las publicaciones respectivas. Artículo 10º.- Acta Notarial.- Las actuaciones que se protocolicen deben constar en acta notarial. Artículo 11º.- Inscripción Registral.- La inscripción registral se efectúa en mérito de los partes cursados por el notario. Artículo 12º.- Validez del documento notarial.- El documento notarial es auténtico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Artículo 13º.- Publicaciones.- La publicación de avisos a que se refiere la presente ley, se realiza por una sola vez en el diario oficial y en otro de amplia circulación del lugar donde se realiza el trámite, y, a falta de diario en dicho lugar, en el de la localidad mas próxima. Si fuera el caso se observará lo dispuesto en el Artículo 169º del Código Procesal Civil. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del notario ante quien se hace el trámite. Artículo 14º.- Intervención del abogado.- Las solicitudes de inicio del trámite y los escritos que se presenten deben llevar firma de abogado. F. LEY Nº 27157 LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN TITULO PRELIMINAR Artículo 1º.- Del objeto de la Ley La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común. Artículo 5º.- De la función notarial 5.1. El Notario, además de lo estipulado en el artículo precedente, para los fines de la legalización, certifica y verifica la 40 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL documentación que se adjunta al Formulario Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a que se refiere la presente Ley. 5.2. En casos de oposición de terceros, el proceso debe seguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral. Artículo 21º.- De la prescripción adquisitiva de dominio La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley. Artículo 22º.- De la Inmatriculación La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 2018 del Código Civil se declara notarialmente y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley. Artículo 23º.- De la procedencia de la inscripción No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de ser el caso, ni para la inscripción del derecho de propiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes comunes que uno o más de los poseedores del mismo edificio, quinta u otros no acrediten su derecho de propiedad. En estos casos particulares, el registrador suspende la inscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho respectivo. G. DECRETO SUPREMO Nº 008-2000-MTC ARTÍCULOS PERTINENTES: CAPÍTULO II El NOTARIO Artículo 5º.-Función notarial El notario cumple las siguientes funciones: a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los títulos o documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripción. b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulación previstos en este Reglamento, sujetándose al procedimiento respectivo. c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a fin de garantizar la adecuada publicidad del trámite. 41 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen tener derecho o pretensión, respecto de la propiedad del terreno o de la edificación, para que puedan ejercer su derecho de oposición si fuera el caso. e) Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de éste en el FOR y otros documentos anexos. f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Técnico de Verificación. g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripción de los derechos, actos o contratos objeto de regularización. h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trámite, una copia completa del FOR y documentos anexos, con las constancias de inscripción respectivas. i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularización tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los efectos tributarios y de catastro urbano consiguientes. Artículo 6º.- Competencia Notarial Es competente para conocer el trámite de regularización, el notario del distrito notarial donde se ubica la edificación objeto de regularización. Para los casos de saneamiento de titulación regulados en el Capítulo IV del Título II de la presente Sección, el notario debe ser abogado. CAPÍTULO IV REGULARIZACIóN CON SANEAMIENTO DE TITULACIóN Artículo 35º.-Saneamiento de titulación Si durante el trámite de regularización de una edificación, se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o formación de título supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artículos 39º a 43º de este Reglamento. Artículo 36º.-Prescripción adquisitiva de dominio Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años, esté o no registrado el predio. El notario solicitará al registro respectivo, la anotación preventiva de la petición de prescripción adquisitiva, si el predio está registrado. Artículo 37º.- Formación de títulos supletorios Procede tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando el propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la edificación objeto de regularización esté levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante debe acreditar, por lo menos, cinco (5) años de posesión. 42 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL Procede también tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios, cuando el título o títulos de propiedad del solicitante, no tiene(n) la antigüedad exigida por el Art. 2018º del Código Civil. En este caso, no será necesario que el solicitante acredite los cinco años de posesión a que se refiere el párrafo precedente. Artículo 38º.- Normas de procedimiento La prescripción adquisitiva de dominio o la formación de títulos supletorios a que se refieren los artículos 21º y 22º de la Ley, se tramitan por la vía de los asuntos no contenciosos de competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este Reglamento y, supletoriamente, por las normas contenidas por el Código Procesal Civil. Artículo 39º.- Inicio del proceso El proceso se inicia con una petición escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual deberá contener cuando menos: a) La indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del tiempo de posesión. b) Nombre y dirección del titular registral, de ser el caso. c) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a éste o de sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos supletorios. d) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. e) Certificación municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien. f) Copia literal de dominio del predio si está inscrito, y/o certificado de búsqueda catastral, de ser el caso. g) El ofrecimiento de declaración de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de veinticinco (25) años de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación se solicita. h) Las demás pruebas que el interesado considere necesarias. Artículo 40º.- Emplazamiento El notario notificará necesariamente: a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado. b) Al titular registral del terreno y/o de la edificación. c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indicadas por el interesado en su solicitud. Las notificaciones se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Código Procesal Civil. Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijará carteles en los lugares más visibles de la edificación cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispondrá que se efectúe una publicación que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3) días, con intervalos de tres días hábiles entre cada una de ellas, en el diario oficial "El Peruano" y en el de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble. Artículo 41º.- Substanciación del procedimiento 43 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES 41.1 El notario se constituirá en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que hará constar la descripción y características del inmueble, la posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante, y el dicho o manifestación de los ocupantes de los predios colindantes, así como la declaración de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales de presencia. 41.2 Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados, y declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso. 41.3 El acta notarial y todos sus antecedentes, serán incorporados al Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos, del cual se podrá expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley del notariado. Artículo 42º.- Finalización El acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio, o dispone el otorgamiento de títulos supletorios, es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para la cancelación del asiento registral a favor del antiguo dueño de ser el caso. Copia certificada de dicha acta se adjuntará al FOR, a efectos de que el notario la presente al Registro, de conformidad a lo previsto en el Art. 31º del presente Reglamento. Artículo 43º.- La Oposición 43.1 Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al procedimiento, cualquier persona podrá formular oposición a la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o a la formación de títulos supletorios en trámite. Esta oposición debe formularse por escrito ante el notario, quien suspenderá el trámite en el estado en que se encuentre y remitirá lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno de la jurisdicción donde se ubica el inmueble, dentro del tercer día hábil de presentada la oposición. 43.2 El Juez, una vez recibido el expediente concederá un plazo judicial, común para ambas partes, para la adecuación del expediente a las exigencias del trámite judicial, tanto de la demanda como de la contestación, y proseguirá el trámite conforme a su procedimiento. 43.3 Una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las instancias, el juez notificará al notario con la resolución que pone fin al proceso, para que éste prosiga según el sentido de la misma. H. LEY 27333, LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY Nº 26662, LA LEY DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES ARTICULOS PERTINENTES: 44 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL Artículo 1.- De los alcances de la presente Ley La función notarial prevista en la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, se rige por las disposiciones de dicha Ley, por lo establecido en la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en las Leyes Nº 26002, Ley del Notariado y Nº 26662, Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos y sus modificatorias, en lo que resulte aplicable y no contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157, su reglamento y la presente Ley. Artículo 2.- De la función Notarial en la Ley Nº 27157 2.1 Precísase que la certificación y verificación de la documentación que se adjunta al formulario registral a que se refiere el párrafo 5.1 del Artículo 5 de la Ley Nº 27157 es la constatación efectuada por el notario respecto de la existencia y legalidad de dicha documentación. El Notario no incurrirá en responsabilidad si es inducido a error debido a la actuación maliciosa de los interesados, siempre y cuando haya tomado todas las medidas necesarias en el proceso de verificación respecto a la legalidad de los documentos. Asimismo, en los casos que la Ley Nº 27157 exige la intervención de un verificador, éste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la información técnica que verifica así como su conformidad con las normas técnicas y urbanas correspondientes. 2.2 El Notario, para los efectos de constatar la existencia del acuerdo a que se refiere el Artículo 6 de la Ley Nº 27157, sólo certificará haber tenido a la vista el acta simple respectiva, acompañada de las cartas notariales cursadas y la publicación del correspondiente aviso, de ser el caso; así como que la reunión de propietarios se realizó dentro del plazo de 10 (diez) días útiles, contados a partir de la convocatoria, previsto en el numeral 6.1 del Artículo 6 de la Ley Nº 27157. Consecuentemente son los interesados quienes asumen la responsabilidad respecto a la veracidad de lo manifestado y la autenticidad de la documentación presentada. Para su inscripción en el registro correspondiente se adjuntará el acta simple. 2.3 El acuerdo adoptado debe constar en acta simple firmada por los concurrentes. Si el acuerdo se adoptó sin la asistencia de todos los propietarios, una copia del acta deberá exhibirse por lo menos durante 3 (tres) días consecutivos en los lugares más visibles de la edificación. Si el acuerdo se adoptó con la asistencia de todos los propietarios, no requerirá de publicación alguna. En los casos en que se haya acordado la modificación del porcentaje de participación en las áreas comunes, si no asistieron a la reunión todos los propietarios, además de la exhibición antes referida, se deberá publicar, por una vez, un extracto del acuerdo en el Diario Oficial El Peruano y en otro de los de mayor circulación del lugar donde se ubica el inmueble. Artículo 3.- De la alternativa de regularización mediante instrumento público notarial 45 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES 3.1 El procedimiento de regularización de edificaciones que realice, al amparo del Título I de la Ley Nº 27157, un propietario que cuenta con título de propiedad registrado o que conste por escritura pública y que no requiera de saneamiento, se tramita, sin necesidad de intervención notarial, con la intervención de un ingeniero civil o arquitecto colegiado, debidamente inscrito como verificador responsable. Efectuada la inscripción, el registro público remite a la municipalidad respectiva una de las copias completas del expediente para los efectos tributarios y catastrales correspondientes. La otra copia podrá ser recabada por el interesado directamente del registro. 3.2 La regularización de edificación que realice, al amparo del Título I de la Ley Nº 27157, un propietario que cuenta con título de propiedad que conste en documento de fecha cierta, resolución administrativa o que requiera de saneamiento por prescripción adquisitiva de dominio, formación de título supletorio o rectificación de área o linderos, necesariamente se tramita ante notario público; salvo los procedimientos de regularización que tramite la COFOPRI en los procesos de formalización a su cargo, los que se sujetarán a sus propias normas. Artículo 5.- Del trámite notarial de Prescripción Adquisitiva de Dominio El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el Artículo 21 de la Ley Nº 27157 se tramitará, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del Artículo 950 del Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente: a) La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley Nº 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley Nº 27157 y la presente Ley. b) Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del Código Procesal Civil, para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble. c) El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud. d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio. 46 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL e) El Notario obligatoriamente se constituirá en él inmueble materia de la solicitud, extendiendo un Acta de Presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes. f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción. Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos sólo el Formulario Registral, el Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la Oficina Registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso. h) El Notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley Nº 27157. i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad por Prescripción Adquisitiva de Dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario. j) Los términos se contarán por días hábiles, conforme con lo dispuesto por el Artículo 141 del Código Procesal Civil. k) El presente trámite comprende también a la declaración de Prescripción Adquisitiva de Dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. Artículo 6.- Del trámite para la primera inscripción de dominio 6.1 La declaración notarial de formación de Títulos Supletorios para solicitar la primera inscripción de dominio a que se refiere el Artículo 22 de la Ley Nº 27157 se sujetará al mismo procedimiento establecido en el artículo precedente, en cuanto sea aplicable. 6.2 Cuando se haya solicitado la declaración notarial para la primera inscripción de dominio a que se refiere el Artículo 22º de la Ley Nº 27157, sobre la base de títulos con por lo menos 5 (cinco) años de antigüedad, el Notario verificará que se trate de documentos de fecha cierta que contengan actos jurídicos de enajenación, salvo en los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para dicho acto. El Notario también verificará el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los documentos 47 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES presentados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. 6.3 En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2 (dos) numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la certificación del Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del Registro Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de que el inmueble materia del asunto no contencioso no se encuentra inmatriculado. 6.4 Para la inmatriculación del inmueble no será exigible la documentación catastral establecida por el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS. Artículo 7.- De la inscripción en los Registros Públicos 7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley Nº 27157 y de la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el registro la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del terreno. 7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de regularización, procederá a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la regularización. Artículo 13.- Del saneamiento del área, Linderos y medidas perimétricas del terreno 13.1 Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del predio, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos: a) Por mutuo acuerdo: Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda. b) Procedimiento Notarial: Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se refieren los Artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley Nº 27157. c) Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros. 13.2 Si, durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los incisos b) y c) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podrá otorgarse la escritura 48 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL pública a la que se refiere el inciso a), dándose por concluido el proceso iniciado.54 NORMAS DE DERECHO REGISTRAL I. LEY Nº 27755 LEY QUE CREA EL REGISTRO DE PREDIOS A CARGO DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Artículo 1º.- Crea el Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Créase el Registro de Predios en el Registro de la Propiedad Inmueble, para cuyo efecto modifícase el inciso c) del Artículo 2º de la Ley Nº 26366 que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos, el mismo que quedará redactado en los siguientes términos: Artículo 2.- El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por los siguientes Registros: (...) c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros: - Registro de Predios; - Registro de Buques; - Registro de Embarcaciones Pesqueras; - Registro de Aeronaves; - Registro de Naves; - Registro de Derechos Mineros; - Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos. ...)” Artículo 2º.- Unificación de Registros El Registro de Predios comprende el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. Su ámbito es nacional. La SUNARP conduce y supervisa el proceso de integración de los Registros a que se refiere el presente artículo. Dicho proceso se efectuará progresivamente en el plazo de dos años, computado a partir de la vigencia de la presente Ley. Artículo 3º.- Proceso de integración La integración del Registro Predial Urbano al Registro de Predios de las Oficinas Registrales de la SUNARP, se efectuarán en dos TAMBINI AVILA Monica.(2006). “MANUAL DE DERECHO NOTARIAL”. Editorial Nomos & Thesis. Lima – Perú. Pags. 537 - 541. 54 49 GLADYS ROXANNA GUERRERO PAREDES etapas. En la primera, el Registro Predial Urbano se incorporará a la SUNARP desde la vigencia de la presente Ley, como órgano desconcentrado de competencia nacional, con autonomía registral, económica y administrativa, en calidad de Unidad Ejecutora del Pliego SUNARP. En la segunda etapa, el Registro Predial Urbano, conjuntamente con los demás registros a que se hace referencia en el Artículo 2º, se integra al Registro de Predios de cada Oficina Registral de la SUNARP, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos. Artículo 4º.- Trámite aplicable a los predios inscritos en el Registro Predial Urbano Las solicitudes de inscripción y publicidad que se presenten a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, respecto de predios con partidas registrales abiertas en el Registro Predial Urbano, así como las inscripciones solicitadas por la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI), continuarán rigiéndose en todo lo que no se oponga a la presente Ley, por los Decretos Legislativos Núms. 495 y 496 y sus reglamentos; directivas y demás normas legales, hasta la conclusión del plazo de dos años a que se refiere el Artículo 2º de la presente Ley. Artículo 5º.- Partidas Registrales El Registro Predial Urbano solicitará al Registrador Público correspondiente del Registro de Propiedad Inmueble, el bloqueo, traslado y cierre de las partidas registrales con sus respectivas copias, así como de los certificados de vigencia de los poderes que se requieran, respecto de aquellos predios sobre los que el Registro Predial Urbano mantiene competencia. Para tal efecto, los registradores tendrán acceso a la información registral del Sistema Nacional de los Registros Públicos, necesaria para los procesos de inscripción, estando también facultados para proceder al cierre de las partidas registrales materia de traslado. El Registro Predial Urbano, trasladará definitivamente las partidas que obran en sus registros al Registro de Propiedad Inmueble, cuando así lo soliciten los propietarios, siempre y cuando, cumplan los requisitos y condiciones, que para tal efecto establezca la SUNARP expidiendo las disposiciones que sean necesarias. Las contiendas de competencia relacionadas con el traslado de partidas registrales que pudieran generarse, serán resueltas por el Superintendente Nacional de los Registros Públicos. Artículo 6º.- Trámite aplicable a los predios rurales inscritos en la Sección Especial de Predios Rurales Las solicitudes de inscripción y publicidad que se presenten a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, respecto de 50 LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO DE BIENES INMUEBLES EN SEDE NOTARIAL predios rurales con partidas registrales abiertas en una Sección Especial de Predios Rurales, o las inscripciones que solicite el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural PETT del Ministerio de Agricultura, continuarán rigiéndose en todo lo que no se oponga a la presente Ley, por el Decreto Legislativo Nº 667 y sus reglamentos; directivas y demás normas legales, hasta la conclusión del plazo de dos años a que se refiere el Artículo 2º de la presente Ley. Artículo 7º.- Mecanismos de simplificación, desregulación y reducción de costos de acceso al Registro La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos podrá implementar en el Registro de Predios, en forma progresiva, los mecanismos de simplificación, desregulación y reducción de actos administrativos. Dicha implementación deberá considerar las políticas de promoción del acceso de la propiedad al registro y de salvaguarda de la seguridad jurídica, de acuerdo a lo previsto en el Artículo 2010º y demás normas del Código Civil. Vencido el plazo del proceso de integración de los registros previsto en el Artículo 2º de la presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por Escritura Pública, o mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este último caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte Unidades Impositivas Tributarias (UIT). En los lugares donde no exista Notario Público, podrán habilitarse formularios registrales para ser tramitados ante el Juez de Paz, siempre que el valor del inmueble no supere las veinte UIT. Los notarios públicos a través de sus órganos representativos podrán celebrar convenios para garantizar que los costos notariales de los instrumentos públicos estén al alcance de los otorgantes. Del mismo modo, la SUNARP podrá también extender paulatinamente dichos mecanismos a todos los Registros Públicos que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos, teniendo en cuenta para ello los resultados que se puedan obtener de lo dispuesto en el párrafo precedente. Para efectos de la mencionada extensión, la SUNARP continuará ejecutando el proyecto de interconexión de sus oficinas a nivel nacional, a fin que todos los Registros Públicos que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos tengan competencia nacional. 51