מצגת דיור בהישג יד נעמי אנג'ל מחוז תל אביב

דיור בר השגה מכשירי יישום בתכנון ברמה המחוזית והמקומית התנסות והצעות מחוז תל אביב אדר' נעמי אנג'ל, מתכננת מחוז תל אביב 16.5.2010 אונ' תל אביב סייעה: מתכנת גל קארו סטטוס העבודה ומקומה במערכת התכנון צוות לשכת התכנון המחוזית עם הממונה על המחוז, מתכננת המחוז, היוע"מ לועדה , היועץ השמאי לועדה, סגנית מתכננת המחוז, וממונת פרוגרמות ותכנון מחוזי הכין טיוטת הצעה, לדיון עם מהנדסי הערים לקראת דיון בועדה המחוזית. ההצעה מבוססת על התנסות פרטנית של הועדה המחוזית תל אביב בשנים 2009-2010 במספר תכניות מתאר משמעותיות ובתכניות פינוי בינוי והתחדשות עירונית מפורטות. עבודת מינהל התכנון תתן ראיה כוללנית ומקיפה של מכשירים נוספים בראיה ארוכת טווח רוחבית. הרפורמה מזמנת פלטפורמה משופרת למימוש דב"י, כלקחים ממגבלות שנמצאו בעבודה לפי החוק הקיים וממסקנות העבודה הארצית. הדיון היום הינו הזדמנות חשובה לחשיפת הרעיונות וליבונם. לא התקיים עדיין הדיון בועדה המחוזית ופרסומים בנושא לקו באי דיוקים. מדיניות מחוז תל אביב - עקרונות כלליים מוצעים התאמה למדיניות התכנון הארצית והמחוזית. הצדקה להתערבות בשוק הדיור במחוז נוכח האמרת מחירי הדיור המנגנון ייצור מלאי דב"י בר קימא. גיוון תושבים מבחינה חברתית-כלכלית ליצירת מרקם אורבני איכותי. מנגנון ליישום מהיר, המבטיח מלאי מתחדש של יחידות דב"י תוך מתן מענה הולם לצרכים חברתיים לאורך שנים. מנגנון התומך במיתון קיטוב סוציואקונומי במחוז ובכל רשות - פיזור יחידות דב"י בכל רשויות המחוז, בכל אזור תכנון ובכל תכנית. העדפה לפיזור יחידות דב"י בין מבנים שונים על פני ריכוזם במבנים נפרדים על מנת להימנע מתדמית שלילית המאפיינת דיור ציבורי ולהגדיל את הסיכוי לשמור על תחזוקת מבנים ברמה נאותה. בקרקע פרטית המנגנון המיידי בכפוף להסכמה חופשית של בעלי הזכויות ולהסכמים בינם לבין הרשות המקומית. בתכניות מתאר יעוד דב"י (15-20%) למימוש במפורטות מכוחן. פתרונות עתידיים – עיגון דב"י במסגרת חוק התו"ב החדש. קידום מנגנון כלכלי משלים (פטור מהיטל השבחה, הקלות מס, הגבלת שכ"ד וכד') בכפוף לשינויי חקיקה. פתרון ליישום מידי יעוד יח"ד לדב"י בתכנית מפורטת על בסיס הסכמה חופשית של יזם, במנגנון שיסוכם מראש לפני הפקדת התכנית עם הרשות, כשהתמורה לכך תינתן בתוספת יח"ד נוספות ליזם עבור מימון הדב"י. יזם שלא יהיה מעוניין בכך לא יחויב - והתכנית תופקד ללא דב"י. מסלול זה אינו מצריך תקציב ממשלתי נוסף. תנאי הכרחי לכפיית דב"י הוא הכללתו בהגדרת "צורכי ציבור" באופן המאפשר הפקעה/הפרשה באיחוד וחלוקה או עיגון בחוק של מנגנון הביצוע על משמעויותיו הכלכליות בעלות על המקרקעין נשוא התכנית – כל בעלות: קרקע בבעלות פרטית או קרקע בבעלות ציבורית המיועדת למגורים הסכמת היזם בקרקע פרטית תהווה תנאי הכרחי לקידום התכנית. יש לוודא כי הסכמה זו תהיה חופשית, קרי אם תושג הסכמה עם הועדה המקומית/העירייה לפני הפקדת התכנית בעניין, לרבות תנאי ההפעלה, אזי תופקד התכנית עם דיור בר השגה, בהעדר הסכמה כזו - תופקד התכנית ללא דיור בר השגה. (בחוק הקיים) בדיקת היתכנות - בתכנית יוקצו יח"ד לדב"י בכפוף להגשת בדיקה כלכלית-שמאית, שתצביע על כך שהרווח הצפוי מאפשר הקצאה לדב"י. הבדיקה הכלכלית-שמאית תיערך בהתאם למסמך הנחיות בנושא, שיוכן ע"י שמאי הועדה המחוזית. מנגנון מוצע ליישום דיור בר השגה בתכניות הכוללות תוספת של עד 100 יח"ד, תשקול הוועדה המחוזית הקצאת יח"ד לדב"י בהיקף שאינו עולה על 10%. בתכניות הכוללות תוספת של 400-100 יח"ד תשקול הוועדה המחוזית הקצאת יח"ד לדב"י בהיקף של 15%-10% מהדירות לטובת דב"י. בתכניות הכוללות תוספת של 400 יח"ד ומעלה תשקול הוועדה המחוזית הקצאת יח"ד לדב"י בהיקף של 20%-15% מהדירות לטובת דב"י. הצעה להיקף יח"ד לדב"י בתכנית 3-4 חדרים / 75-100 מ"ר (עיקרי + ממ"ד). גודל דירה לדב"י אלו יקבעו ע"י מועצת הרשות המקומית בהתאם להנחיות המועצה הארצית / החוק ובהעדר הנחיות באישור הועדה המחוזית הקריטריונים המנחים שתקבע הועדה המחוזית יהיו : העדר בעלות על דירה - תנאי הכרחי עדיפות לוותק מגורים בעיר - לפחות 3 שנים. יכולת תשלום: בדיקת יכולת החזר/תשלום שכ"ד לאורך התקופה עדיפות לאוכלוסיות מיוחדות: עולים חדשים/ חיילים/ סטודנטים/ משפחות שכולות/ נכים / קשישים/ משפחות יחודיות. עדיפות לבעלי מקצועות נדרשים - על פי הגדרת מועצת הרשות המקומית. הקריטריונים לזכאות תקופת השכירות תוגבל ל-5 שנים ולא תפחת מ-3. חידוש חוזה השכירות מידי שנה יהיה בכפוף לעמידה בקריטריונים שנקבעו על ידי הרשות המקומית. על דירות דב"י בבעלות פרטית תירשם הערת אזהרה שאין למוכרן אלא להשכירן למטרת דב"י, עד למועד מסוים אשר יקבע. בתום התקופה ניתן יהיה למכור את הדירות בשוק החופשי. כאשר מדובר בפרויקט על קרקע בבעלות העירייה או המדינה המיועדת למגורים - ההשכרה כדב"י תהיה ללא מגבלת זמן. תנאי השכירות ואופן ניהולה יקבעו בהסכם בין הרשות המקומית לבעלי הזכויות, וחתימה על הסכם כזה תהיה תנאי להפקדת התכנית. תקופת שכירות מנגנון הפעלה תכניות בהן קבעה הועדה המחוזית תל אביב דב"י מתאר הר 1985 גליל ים – 20% (800) רש 763 רצועת הנופש –כ- 15% (1200) תא 3700 צפון מערב –כ- 15% (2000) ,1000 קטנות, 200 של העיריה ח 500 חולות חולון - 20% (2000) מפורטות תא/ טאגור – פינוי בינוי - 125 יח"ד או 160 ובהן 16 דב"י תא/ רקאנאטי – פינוי בינוי - 180 יח"ד או 216 ובהן 16 דב"י רג/ מועצת הפועלים – שימור ציבורי, שצ"פ, ומגדל מגורי מרכז עיר ובו 10% דב"י מתוך כ-100 יח"ד רג/ משה שרת – בניה למגורים במירקם הסטורי, 1 יח"ד דבי רג/ הצלע – בניה משולבת מגורים ודב"י בבעלות העיריה Npnמפממuryu, תכניות מתחם טאגור ומתחם רקאנטי בעיר תל אביב הוועדה המחוזית תל אביב בישיבתה מיום 11.1.2010 החליטה להפקיד תכניות אלו בתנאים הבאים: תכנית טאגור תכלול 125 יח"ד. תכנית רקנאטי תכלול 180 יח"ד. במידה ותינתן הסכמה של היזמים טרם הפקדת התכניות לבניית דירות בהישג יד, תתווספנה לכל תכנית 35 יח"ד, מתוכן 16 יחידות לדיור בהישג יד. דירות בהישג יד יבנו בשטח של 80-90 מ"ר. הדירות יועמדו להשכרה למשך 20 שנה מיום אכלוס הדירות, לתקופה של 3 שנים לפחות, אך לא יותר מ- 5 שנים, לאוכלוסיות מעוטות אמצעים, על פי קריטריונים שתקבע הרשות המקומית מעת לעת. תירשם הערת אזהרה, בלשכת רישום המקרקעין כי לא ניתן יהיה למכור את הדירות במהלך התקופה של 20 שנה האמורה לעייל. משרד הפנים לשכת התכנון מחוז תל אביב התחדשות עירונית- מתחם טאגור תל אביב תכנון נושאי במרקם העירוני הקיים החלטת הפקדה ינואר 2010 פינוי בינוי + דיור בהישג יד בנייני רכבת ישנים שנבנו בשנות ה- 50. שטח: 11 דונם מ-60 דירות ישנות בנות כ- 70 מ"ר, ל-125 דירות 110 מ"ר. הוספת 35 דירות בגדלים של 80-90 מ"ר - בתנאי להסדר, במסגרתו יוקצו 16 דירות מתוכן לדיור בר השגה. דירות אלה יוצעו להשכרה למשך תקופה של 20 שנה, לפרקי זמן של 3-5 שנים לכל שוכר ולאחר 20 שנה, היזם יהיה רשאי למכור אותן או להשכירן בשוק החופשי. עיקרון: צפיפות ובינוי קבילים. פינוי בינוי +דיור בהישג יד הגדרת דב"י בחוק התו"ב קביעת דב"י כמטרה בתכנית כוללנית הכללת דב"י בצורכי ציבור, או כיעוד לצורך או"ח תוספת דב"י כיעוד לענין היטלי השבחה מ מנגנון משלים ליישום ארוך טווח – מותנה שינויי חקיקה לשם הסמכת מוסדות התכנון לקביעת דב"י ללא הסכמת בעלים: שאלות וסימני דרך מנגנונים מיידיים לפני בריחת הסוסים מהאורווה – מפורטות, מיתאריות מלאי בר קיימא בפיזור מירבי שקיפות ובקרה ציבורית מלאה לא כל תחלואי תכנון המגורים יטופלו על ידי מנגנוני דב"י. מנגנון ללא "חורים" או מעגלי רשע (?? דב"י סטודנטים מרכז י-ם) עיגון שינויי חקיקה – נדרש צוות יעודי, ועכשיו מנגנון - מיידי וארוך טווח - בר תיקונים ועידונים : לא "שגר ושכח". ת ו ד ה