DERECHO NOTARIAL YREGISTRAL Marzo / 2015 Año 1 Volumen 9 DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL Actualidad Área Civil Derecho Derecho Notarial Notarial y Registral y Registral Contenido Jorge Ortiz Pasco: Resoluciones judiciales versus realidad registral: ¿un DOCTRINA PRÁCTICA 298 verdadero “infiernillo”? Quince años después sigue el “infiernillo” Jorge Rojas Álvarez: ¿Principio de fe pública registral en materia hipotecaria? DOCTRINA PRÁCTICA 318 A propósito de la jurisprudencia de la Corte Suprema Alonso Amorós Figueroa: Medidas implementadas por la Sunarp con el fin DOCTRINA PRÁCTICA 336 de aumentar la seguridad jurídica NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS CONSULTA: ¿Qué son los traslados notariales? 345 RESEÑA DE Inmovilización temporal de las partidas de predios sujetos a copropiedad JURISPRUDENCIA 347 (RES. Nº 2377-2014-SUNARP-TR-L) DOCTRINA PRÁCTICA Doctrina práctica Resoluciones judiciales versus realidad registral: ¿un verdadero “infiernillo”? Quince años después sigue el “infiernillo”* Jorge Ortiz Pasco** Abogado Consejero en el área en Derecho Civil del Estudio Echecopar 1. Introducción 2. Análisis de una “buena” resolución 3. Análisis normativo especializado en la resolución del Tribunal Registral 4. El catastro 5. La calificación registral 6. La calificación de documentos judiciales 7. Análisis normativo del conflicto de normas en nuestra legislación SUMARIO 8. Debemos distinguir entre anotación preventiva e inscripción. 9. Análisis normativo en la legislación comparada 10. Conceptos que deben entender los jueces 11. Cuándo se vuelve áspera la comunicación con los jueces 12. Un precedente que no ayuda 13. Interesante y mea culpa de una resolución de superintendencia adjunta 14. Posición crítica frente a la resolución del tribunal registral analizada 15. Posición crítica frente a la calificación registral de documentos judiciales * La primera versión de este estudio fue incluida en mi libro Apuntes de derecho registral (Lima, 2005), que editara mi hermano y amigo Dante Antonioli Delucchi. El artículo aparece entre las páginas 19 a la 35). (Nota del autor). ** Abogado y estudios de maestría en Derecho de los Negocios por la Universidad de San Martín de Porres. Estudios de Postgrado en las Universidades de Buenos Aires (UBA) y de Castilla La Mancha en Toledo. A la fecha dirige la Segunda Especialidad en Derecho Registral de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Ha sido superintendente nacional de los Registros Públicos y coordinador del Marco Legal e Institucional del Proyecto Derechos de Propiedad Urbana (Cofopri) e investigador principal del Instituto del Perú. 298 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica 1. Introducción Resulta que el señor Manuel Abastos Gó- RESUMEN mez interpuso recurso de apelación contra la observación que le impide registrar la El presente trabajo se dio en el año 1999 y tuvo por finalidad analizar una resolución inmatriculación de un predio a su favor. La del Tribunal Registral referida al tema de observación formulada por el registrador tuvo la calificación de documentos que tiene su los siguientes puntos: origen en sede judicial, con un agregado referido a la superposición de inmuebles y - Existía una superposición entre el área la importancia de contar con un catastro en del predio que se intentó inmatricular y nuestro sistema registral. la realidad registral. El autor ha realizado una actualización de - Había discrepancia en el área entre el ese artículo y se plantea las siguientes inte- plano formulado por la oficina catastral rrogantes: ¿hemos mejorado en el tema de del Ministerio de Agricultura y el parte la calificación registral de documentos judi- judicial presentado. ciales? ¿seguimos iguales?, ¿estamos peor?, ¿qué pronunciamientos a nivel del Tribunal - El parte judicial presentado no se encon- Registral se han dictado durante este tiempo? traba firmado por el juez. ¿La Sunarp ha dictado alguna resolución El interesado, señor Abastos, se acoge a los (directiva) sobre el tema? beneficios que le otorga el Decreto Ley N.° El lector encontrará que en el artículo se hace 22388, por medio del cual los campesinos referencia a las normas vigentes al momento de expedición (1998) de la resolución del y otros productores agrícolas que se encon- Tribunal Registral (reglamento general y de traran en posesión de predios rústicos, cuya inscripciones, ninguno de los dos hoy se superficie no excediera de 15 hectáreas, po- encuentra vigente) y que, como corresponde drán perfeccionar su titularidad de dominio para el presente artículo han sido concorda- mediante el trámite previsto en la antes citada das con los reglamentos vigentes. norma legal; recurriendo para ello al juzgado de tierras. La resolución judicial, de acuerdo CONTEXTO NORMATIVO con lo dispuesto en la norma en comentario, constituye título válido1 para registrar el do- • Código Civil: Artículo 2011. minio sobre el predio a su favor, para lo cual el juez debería cursar los partes judiciales al PALABRAS CLAVE registro de la propiedad inmueble2 del lugar de ubicación del predio. Calificación / Legalidad y calificación registral de documentos judiciales El registrador realiza las observaciones antes mencionadas y aplica normas de cumplimien- to obligatorio en el ejercicio de su función La discrepancia de área y la superposición de registral al amparo de lo que el correcto ejer- una parte de ella en el terreno materia de la cicio de su competencia funcional le exige; es inscripción, constituyen elementos suficientes decir, la aplicación in extenso de los principios para no permitir el acceso del documento registrales que aparecen en nuestro ordena- presentado (rogado) a la vida registral; dichas miento civil, reglamento general y las normas inexactitudes generan asientos registrales registrales sobre calificación de primeras de defectuosos que, a la larga, generan intran- dominio. quilidad en las futuras transacciones. El simple hecho de que el documento presen- 1 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2010 del tado y observado por el registrador provenga Código Civil. de sede judicial, no implica sometimiento y 2 Hoy, Registro de Predios de acuerdo con lo regulado en el artículo 1 de la Ley N.° 27755. como tal se encuentra sujeto a calificación Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 299 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral por el registrador, y de ser apelado, ante el de octubre de 1998, publicada en el diario tribunal registral. Es por ello que el tribunal oficial El Peruano el 7 de noviembre de 1998. analiza y confirma las observaciones formu- Antes de empezar el análisis de la resolución ladas por el registrador. del tribunal, es importante ingresar a los Cabe agregar que el tribunal cuando se refiere principios registrales concurrentes al caso en a la superposición y a la discrepancia del área, comentario y, como no, en el procedimiento fundamenta la misma en la aplicación correcta registral que albergó al título en apelación. de los principios de especialidad, prioridad El título rogado lo constituye la inmatricu- excluyente y la no aplicación del artículo 72 lación4 del predio rústico denominado “el del reglamento de las inscripciones (tolerancia infiernillo”, ubicado a la altura del kilómetro registral). 22 de la carretera central, margen derecha Con respecto a la observación de forma; del río Rímac, Ñaña, distrito de Lurigancho- es decir, que los partes judiciales deban ser Chosica. Se presentaron al registro para su firmados por el juez, el tribunal registral calificación los partes judiciales respectivos; fundamenta de manera impecable la unifor- documento válido para realizar una inscrip- midad de criterios y aplicación en conjunto ción registral, de conformidad con lo dispues- de los principios registrales; es decir, que si bien es cierto que el artículo 2011 del Código 4 La rogatoria no se ve o está representada por el formu- Civil (principio de legalidad - calificación), lario de presentación. La rogatoria se representa por fue modificado por el Código Procesal Civil el acto inscribible, esto quiere decir que si presentó (agregando un segundo párrafo)3 en cuanto al registro un documento que contiene un acto no a la calificación de documentos judiciales, inscribible, entonces no hay rogatoria. La Resolución N.° 069-2001-ORLC-TR de fecha 14- no es menos cierto que la aplicación de los 02-2001 establece: “(...) toda vez que dicha solicitud principios registrales dentro de un sistema y (el formulario de presentación)de inscripción no es en el procedimiento registral, se aplican con- más que un medio a través del cual llega al registro la rogatoria...”. juntamente (uno necesita al otro y por tanto La Resolución Jefatural Registral Regional N° se requieren mutuamente); es por ello que el 098-1997-ORRLLW publicada el 23/03/1997, ex- tribunal invoca la aplicación de otros princi- pedida por el doctor Juan José Garazatua Nuñovero pios como legitimación, prioridad preferente, cuando ejerció la jefatura de dicha oficina registral (luego sería jefe de la oficina registral de Lima) es- prioridad excluyente y tracto sucesivo. tableció: “(...) pues los formularios de presentación no conforman por sí mismos una fórmula idónea 2. Análisis de una “buena” resolu- de expresión de la rogatoria registral, sino, por el contrario, representan un método administrativo que ción facilita el rápido despacho de los asuntos sometidos Un tema controvertido, conflictivo y de mucha al procedimiento registral (...)”. Luego, hemos encontrado observaciones como por discusión en el campo del derecho registral, lo ejemplo: “(...) sin perjuicio de lo señalado, se informa constituye la calificación de los documentos que en la solicitud de inscripción (Formulario verde) se judiciales o, como lo denomina la doctrina ha consignado como acto a inscribir “anotación preven- extranjera, aquellos documentos emanados tiva”, sin embargo de la Escritura Pública de fecha (...) se aprecia que el acto inscribible es una servidumbre o nacidos en sede judicial. (...). Dicha observación fue planteada en la calificación El presente trabajo analizará la Resolución del del título 00355968 de fecha 03 de Junio de 2008. Obviamente luego de lo expresado no estamos de Tribunal Registral N.º 357-98-ORLC-TR del 14 acuerdo con observaciones como la transcrita. También es importante hacer integración en el derecho y por ello invocamos el artículo 154 de la 3 Es la forma como aparece en nuestro ordenamiento LPAG que define el empleo de los formularios en civil la calificación registral de documentos judiciales, el procedimiento administrativo y las resoluciones que incluso ha merecido un precedente de observan- 007-2002-CAM- INDECOPI y la 0274-2007-CAM- cia obligatoria y una resolución de Superintendencia INDECOPI. Que se encargan de regular el uso de los Adjunta, y que serán analizadas en el presente trabajo. Formularios en el procedimiento administrativo. 300 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica to por el artículo 122 del Reglamento General En cuanto a la calificación del documento de los Registros Públicos5 (hoy artículo 7) y, judicial rogado debemos indicar que el re- en el caso que nos ocupa, de acuerdo con el gistrador de la propiedad inmueble procedió Decreto Ley N.° 22388, artículo 5, literal b, de acuerdo con lo dispuesto en el segundo de dicha norma legal. párrafo del artículo 2011 del Código Civil. De la calificación registral o aplicación del Aplicando analógicamente dicha norma legal principio de legalidad-calificación al título en función de las observaciones registrales rogado, el registrador de la propiedad inmue- antes mencionadas, podemos formular el ble formuló la siguiente observación registral: siguiente análisis: 1. Existe una superposición entre el in- 1. Cuando la norma civil expresa la validez mueble materia de la calificación y un del acto, se refiere a la observación regis- inmueble registrado con anterioridad. tral relacionada con la calificación de la transcripción de la demanda, el acta de 2. Existe discrepancia en los documentos la inspección practicada por el juez y la presentados entre el área consignada en sentencia consentida del proceso de per- el plano adjunto emitido por la oficina feccionamiento de título de propiedad. de catastro rural del Ministerio de Agri- 2. Asimismo, cuando la norma civil expresa cultura y el parte judicial. de sus antecedentes y de los asientos de 3. El parte judicial materia de calificación no los registros públicos, el registrador, lo se encuentra firmado por el juez, motivo único que hizo fue darle sustento a las ob- por el cual se deberá presentar parte servaciones registrales relacionadas con la judicial actualizado con el respectivo superposición de áreas y a la discrepancia oficio del juez a cargo del procedimiento de ellas entre los documentos rogados judicial. y lo que en el registro existe inscrito; es decir, el parte judicial y el plano adjunto emitido por el Ministerio de Agricultura. RAMÓN MARÍA ROCA SASTRE dice: 3. Por último, demostrando una franca de- fensa de su competencia funcional como El catastro es un “ registrador y como consecuencia de dicha registro, censo, pa- conducta, en abierto enfrentamiento a lo drón, catálogo o dispuesto en el agregado modificatorio inventario de la ri- del artículo 2011 del Código Civil (por la queza territorial extremista y conflictiva modificatoria de de un país, en el dicha norma), el registrador procedió a que se determinan formular la observación registral y exigió las fincas, rústicas la firma del juez en el parte judicial. o urbanas, del mismo, mediante su Otro principio registral concurrente a la cali- descripción expresión gráfica, así ficación formulada es el de tracto sucesivo, como su evaluación o estimación continuo o de continuidad, comprendido en económica, al fin primordial de tipo el artículo 2015 del Código Civil6, así como fiscal o tributario, y a los fines auxi- en los artículos 13 y 18 del Reglamento de las liares de orden económico, adminis- Inscripciones (hoy, numeral VI del Reglamento trativo, social y civil . ” General de los Registros Públicos). 5 MURO ROJO, Manuel (editor), Compendio de legisla- 6 “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin ción registral y notarial, Edición Oficial, Ministerio de que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde Justicia y Gaceta Jurídica Editores, Lima, 1997. emane”. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 301 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral En función de nuestro caso, podemos agregar constituida por el acto registral denominado que el sentido del mismo está representado inmatriculación, justamente, porque dicho por el verdadero y eficaz encadenamiento que acto no tiene antecedente registral o de do- deben revestir los asientos del registro. Nos minio que le permita la aplicación plena del vamos a detener un momento para realizar principio comentado. la siguiente pregunta: Con respecto al caso, debemos ser muy claros ¿Qué hubiera sucedido si no se formulaba en cuanto a que en el momento de formularse la observación referida a la discrepancia de la observación registral, el registrador expresa, áreas entre el plano adjunto al parte judicial que de acuerdo con el informe emitido por la y la resolución judicial misma, es decir, si no oficina catastral del registro, el mencionado hubieran aplicado el principio de tracto suce- inmueble ostenta una inscripción registral sivo en su facultad o fase excluyente? primigenia; es decir, cuenta con antecedente registral al haber formado parte de un predio Simplemente estaríamos ante una franca cade- de mayor extensión, y actualmente registrado na de asientos registrales carentes de valor, a lo (que además se superpone a otro, también mejor producto de relaciones auténticas, como registrado). Cabe agregar que, de existir ya un los son el procedimiento judicial o el procedi- inmueble registrado, no podemos pensar en miento administrativo que permiten obtener una inmatriculación, existiendo sí la posibili- los planos del Ministerio de Agricultura (“vida” dad de configurarse una primera de dominio. extrarregistral), pero que lamentablemente ¿Por qué lo expresado en el último párrafo? Es hubieran generado asientos discrepantes de importante deslindar dos conceptos utilizados la realidad y por qué no hasta ilegítimos y como sinónimos en el campo registral que, carentes de autenticidad (“vida” registral). en nuestra opinión, no lo son. Una primera de dominio no significa el ingreso de un in- FRANCISCO VICENT Chuliá dice: mueble a la vida registral (concepto de inma- triculación), sino más bien, como su nombre lo dice, es la primera inscripción en función La calificación “registral del bien; podemos citar como ejemplo el del es la pro- inmueble que se encontraba inmatriculado, clamación jurídica pero como parte de uno de mayor extensión, que hace el regis- y por tanto se constituirá, una vez registrado trador, a través de en la primera de dominio para su propietario. un juicio imparcial, Igual situación se puede dar en el caso de las independiente y independizaciones de los departamentos de responsable, de un edificio. que determinado acto o situación son conformes al ordenamiento jurí- Un principio registral que también merece dico, fundamentalmente, al derecho análisis es el de prioridad excluyente7, conte- privado. La independencia del regis- nido en el artículo 66 del Reglamento de las trador está protegida frente a cual- Inscripciones (hoy, numeral X del Reglamento quier autoridad, incluso la judicial. El General de los Registros Públicos). Dicho registrador no puede ser objeto de principio se consolida cuando el registrador requerimientos ni apremios judicia- advierte la superposición de los lotes de terre- les, ni de requerimientos notaria- les . ” 7 El mismo que se encuentra regulado en el artículo 2017 del Código Civil con el siguiente texto: “No Es importante recalcar que una de las ex- puede inscribirse un título incompatible con otro ya cepciones al principio de tracto sucesivo está inscrito, aunque sea de fecha anterior”. 302 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica no y por tanto nos encontramos ante derechos referente a la pequeña y mediana pro- concurrentes a un mismo registro (partida), piedad rural”. pero que son incompatibles entre sí. La primera norma tiene como sustento los ar- Por último, debemos analizar la aplicación de tículos 2011 y 2018 del Código Civil, normas la especialidad, constituida por el sistema del que contienen el principio de legalidad-califi- folio real. La mencionada técnica se encuentra cación y la inscripción de inmatriculaciones. normada por el artículo 13 del Reglamento Asimismo, dicha norma se apoya en el artículo de las Inscripciones y por el artículo 1 de la 66 del Reglamento de las Inscripciones, dentro ampliación de dicho reglamento (hoy, nume- del cual se consagra el principio de prioridad ral IV del Reglamento General de los Registros excluyente (hoy, numeral X del Reglamento Públicos). El profesor español Francisco Javier General de los Registros Públicos). Por último, Gómez Gálligo, sostiene que: parte del sustento legal también lo encon- tramos en el artículo 1 de la ampliación del “(...) el sistema de folio real, traduce en la necesaria apertura (abrir) de un folio para cada una de las Reglamento de las Inscripciones, dentro del fincas, sobre el cual se va hacer constar el historial cual se establece que las inscripciones en el jurídico de estas”8. registro de la propiedad, se realizarán bajo el sistema del folio real (hoy, numerales IV y X, Aquí concluimos el análisis del marco básico, y artículos 46 y 48 del Reglamento General de en cuanto a la concurrencia y aplicación de los Registros Públicos); es decir, que por cada los principios registrales y a la técnica registral inmueble, deberá abrirse una partida registral. de la especialidad. A continuación, realizare- mos el análisis de la resolución del Tribunal La norma indicada establecía claramente que, Registral. cuando se presente un título que contenga como acto rogado para ser inscrito una pri- 3. Análisis normativo especializado mera de dominio (término que consideramos en la resolución del Tribunal Re- inadecuado, el preciso es inmatriculación), gistral dicho documento será derivado al catastro del registro con la finalidad de consultar si en el Con respecto a las normas legales especiales registro existen antecedentes (de dominio-re- concurrentes al presente caso, debemos gistrales) sobre el inmueble materia del acto. indicar que fueron dos las invocadas por el Tribunal Registral en sus exposiciones con- Además, dicha norma también establecía cla- siderativas antes de resolver. Dichas dichas ramente que, al momento de la presentación normas fueron: por el libro diario (de conformidad con lo 1. Resolución Jefatural N.º 269-96-ORLC-JE, dispuesto por el artículo 12 del Reglamento denominada “normas para la atención General de los Registros Públicos), deberán de títulos referidos a la inscripción de separarse los títulos que contengan inmatri- primeras de dominio”. culaciones con la finalidad de anotar en el “toma razón” de dicha situación y por tanto 2. Decreto Ley N.° 22388, denominado poder ser remitido a la oficina de catastro. “perfeccionamiento de la normatividad La oficina de catastro deberá elaborar el in- forme técnico respectivo (hoy, artículo 11 del 8 GIMENO-BAYÓN COBOS, Rafael, “Calificación regis- Reglamento de Inscripciones del Registro de tral de documentos judiciales”, en GÓMEZ GALLIGO, Predios) y con dicho informe remitir el título al Francisco Javier y RECIO AGUADO, Rosa María (eds.), registrador. Consideramos que la norma pudo La calificación registral: estudio de las principales aporta- ser perfeccionada al no haberse establecido en ciones doctrinales sobre la calificación registral, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de ella el plazo para la elaboración del informe España / Civitas, Madrid 1996, vol. II, p. 2278. técnico por la oficina de catastro. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 303 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral En cumplimiento de la norma, el responsable El procedimiento era muy sencillo: del libro diario debió remitir el título a la ofi- 1. La dirección zonal agraria, a petición de par- cina de catastro, situación que no se advierte te, expedirá una certificación de posesión y de la lectura de la resolución del Tribunal otorgará el plano catastral respectivo. Registral. Dicha resolución establece que: 2. El juez de tierras, por el mérito de los ” (...) el registrador encargado de la calificación documentos antes mencionados y, previa solicita al catastro la verificación de no existencia publicación de un extracto de la solicitud de antecedentes registrales respecto del inmueble”. durante tres días, dictará la resolución res- pectiva, siendo la misma título suficiente Si consideramos que el título apelado se pre- para la inscripción del dominio en los senta al registro el 8 de julio de 1998 y, que registros públicos (es decir, en el Registro el informe de catastro tiene fecha 21 de julio de la Propiedad Inmueble). del mismo año, concluimos que el tiempo utilizado en el procedimiento es bastante ex- 3. La resolución judicial deberá encontrarse tenso, teniendo en consideración que, por un consentida o ejecutoriada. error de procedimiento del diario, se remitió Debemos indicar que de la resolución del el título a la sección de propiedad y no al Tribunal Registral, se advierte el cabal cum- catastro, como lo establecía la propia norma plimiento de los tres requisitos establecidos registral, generando que el registrador tenga en la norma de perfeccionamiento. que solicitar la actuación del catastro cuando dicha actuación debió ser automática. 4. El catastro Siguiendo con el análisis normativo específi- De acuerdo a lo expresado por Roca Sastre: co, revisaremos lo que establece la segunda “(...) el catastro es un registro, censo, padrón, ca- norma legal, es decir, aquella referida al proce- tálogo o inventario de la riqueza territorial de un país, en el que se determinan las fincas, rústicas dimiento que debían seguir los campesinos y o urbanas, del mismo, mediante su descripción otros productores agrícolas que posean, como expresión gráfica, así como su evaluación o propietarios, predios rústicos cuya superficie estimación económica, al fin primordial de tipo no exceda de la siguiente extensión: fiscal o tributario, y a los fines auxiliares de orden económico, administrativo, social y civil”9. - En la costa, de las 15 hectáreas de tierra de cultivo bajo riego. Asimismo, Roca Sastre expresa que: - En la sierra, de las 5 hectáreas de tierra “(...) el catastro puede suministrar al Registro de la Propiedad Inmueble la seguridad de la existencia y de cultivo bajo riego o sus equivalentes. circunstancias físicas de las fincas que constituyen Aquí, cabe preguntarnos si el inmueble la unidad básica del registro, pues los principios materia del procedimiento judicial para per- hipotecarios operan con relación a cada finca inmatriculada registralmente, al llevarse nuestro feccionar su titulación se encontraba en la registro por fincas, por cuya razón se requiere la sierra como daría la impresión aparentemente doble prueba de la existencia real o física de la (predio ubicado en Ñaña, distrito de Lurigan- finca y la de sus características más importantes10. cho-Chosica). Entonces, dicho título debió El Tribunal Registral ha emitido un precedente ser observado también por exceder el límite de observancia obligatoria (noveno) apro- establecido en la ley de perfeccionamiento, bado en el pleno décimo segundo11y cuya teniendo en consideración que el parte judi- cial le asigna al inmueble una extensión de sumilla expresa: 5.5 hectáreas y el plano catastral, emitido por la oficina de catastro rural del Ministerio de 9 ROCA SASTRE, Ramón María y Luis ROCA-SASTRE I MUNCUNILL, Derecho hipotecario, 8.ª ed., Bosch, Agricultura, consigna una extensión de 5.38 Barcelona, 1995. hectáreas. En ambos casos, las extensiones ex- 10 Ibídem. presadas exceden lo establecido en la norma, 11 Publicado en El Peruano con fecha 13 de Setiembre es decir, 5 hectáreas. de 2005. 304 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica “No impide la inmatriculación de un predio el miento registral: la predictibilidad (por favor informe del área de catastro señalando la impo- leer aquí la nota de pie número14). sibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”. ¿Qué hemos conseguido? Entronizar a la El mencionado precedente de observancia duda. Y con ello no tenemos la posibilidad de obligatoria ha tenido fuerza y prueba de ello saber si en el registro existen inscritos derechos se observa en lo regulado por el artículo 16 que guarden relación y concordancia con la del Reglamento de Inscripciones del Registro realidad extrarregistral13. de Predios12 que ha hecho suyo (incorporán- Otro tema y que también preocupa, pasa por dolo) el mencionado precedente. los argumentos expresados en el sustento de la Creemos que la intención no ha sido mala; ya resolución del Tribunal Registral. No podemos que, en todo momento se ha buscado privi- empezar reconociendo las debilidades de legiar la inscripción. Lo que no quiere decir, nuestro sistema y luego decidir exactamente que debamos abrir el folio real (por tanto lo contrario. el registro) para el ingreso de derechos que Particularmente, creemos que luego de la lamentablemente no deberían tener cabida definición y de la necesidad objetiva de lo porque no son identificables. Olvidando que que significa un catastro para el Registro de el ingreso de un predio al registro requiere de la Propiedad Inmueble, no cabe mayor expli- dos componentes: la declaración del derecho cación sino, más bien, un pedido expreso de (contenida en un título) y la descripción del urgente y necesaria implementación, es decir, mismo (pero no solamente desde el documen- implementemos y hagamos funcionar de la to sino principalmente desde la descripción y mejor de las formas nuestro catastro. ubicación física del predio) ¿Cuáles van a ser los efectos desde el prece- 5. La calificación registral dente aprobado? El registro seguirá albergan- El principio registral de legalidad o de califica- do (bajo una legitimación muy cuestionada) ción se encuentra consagrado en nuestro or- inscripciones que podrán ser muy justas, pero denamiento registral dentro del artículo 2011 que definitivamente no guardan correlato del Código Civil, primera disposición modifi- (compatibilidad) con la realidad física de los catoria del Código Procesal Civil, numeral IV predios. Entonces seguiremos privilegiando (hoy, numeral V del Reglamento General) y derechos cercanos a las duplicidades y lo que los artículos 150 al 159 (hoy, artículos 31 al es peor aún: a las superposiciones. 45), del Reglamento General de los Registros Aquí debió primar la duda. Públicos, respectivamente. El sentido de este principio está representado por: El que prime la duda así suene poco pegado a promover y preferir las inscripciones, nos 1. Asegurar la validez y perfección de los hubiera permitido crecer en algo que esta vez documentos rogados (ingresados). el registro ha omitido: la seguridad jurídica. Por lo expresado, creemos que el precedente comentado vulnera la seguridad jurídica al 13 Olvidando lo que el Tribunal Constitucional ha es- tablecido en la sentencia dictada en el Expediente haberse encargado de eximir a la inscripción 0016-2002-AI/TC, caso colegio de notarios de Junín del principio de derecho administrativo que que: “(...)la inscripción en el registro del derecho debería inspirar la etapa previa al procedi- de propiedad dota de seguridad jurídica al ejercicio del mismo, también lo es que es importante que la legislación cree las condiciones suficientes para que la seguridad jurídica esté del mismo modo presente en el 12 “No impide la inmatriculación el informe técnico que procedimiento previo a la inscripción, sobre todo si se señale la imposibilidad de determinar si el predio se considera que de lo que se trata es que el contenido encuentra inscrito o no”. de la inscripción sea fiel reflejo de la realidad”. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 305 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral 2. Evitar el ingreso de documentos carentes 2009 del Código Civil ser aceptado18 y res- de valor o autenticidad. petado por todos, a pesar de no encontrarse 3. Conseguir una seria oponibilidad de los dicha exigencia en el artículo 2011 del mismo asientos registrales a través de la publici- cuerpo legal. dad. De la calificación podemos decir que es la Tal y como lo expresa Roca Sastre: acción (el proceder) que le corresponde ha- cer al registrador público en virtud de la cual “(...) los títulos serán sometidos a un previo queda determinado, en cada caso, si el título examen, verificación o calificación, a fin de que solamente tengan acceso los títulos válidos y presentado reúne las condiciones exigidas por perfectos, interna o materialmente y externa o las normas y el registro (compatibilidad) para formalmente (...)14. ser inscrito y surtir los efectos de inmediato o, Concordante con lo expresado, Edgardo Scotti si por el contrario, carece de los requisitos o se refiere de la siguiente forma: elementos precisos para realizar la inscripción. La función calificadora debe actuar, en todo “(...) su finalidad tiende a evitar que ingresen al caso, para que solo tengan acceso al registro registro documentos nulos o insuficientes que no justifiquen y permitan conferirles los especiales los títulos válidos y perfectos. De no existir tal efectos publicitarios. Teniendo en vista el principio función se formarán y corremos el riesgo de fundamental de seguridad jurídica, debe lograrse permitir que en el registro existan asientos de la mayor concordancia entre la realidad registral inscripción carentes de validez por responder y la extra registral”15. a actos de igual calidad. Ello, podría convertir Podemos distinguir que en aplicación del prin- al registro en una institución llena de asientos cipio de legalidad-calificación, el registrador fraudulentos, carentes de veracidad y por tan- ejerce una “doble” función16: to, lejos de toda seguridad jurídica. Ante dicha - Legalidad, cuando la norma le pide situación, el gran perjudicado será el Estado (es analizar en el documento la forma do- decir, todos nosotros) y para efectos prácticos el cumental, capacidad de los otorgantes y Poder Judicial, que verá incrementada su carga validez del acto. de trabajo por la cantidad de procedimientos que busca dejar sin efecto una inscripción. - Compatibilidad, cuando la norma le exige buscar que el documento rogado se ade- Por último, debemos citar a Antonio Coghlan cúe y sea concordante con los asientos, quien a título personal y, además, citando a partidas y solo en forma “complementa- Pedro Felipe Villaro, indica: ria” con los antecedentes registrales. “(...) entonces, el haberse sostenido que la califica- Se ha omitido, en el Código Civil, la exigencia ción no tiene una finalidad restringida al control de al registrador de evaluar desde el inicio que la legalidad, en el sentido de la coincidencia entre los documentos a registrar y las leyes que se ocupan el documento rogado tenga la calidad de de disponer sobre su forma y contenido que resulte inscribible. El Reglamento General17 sí lo exige de los instrumentos mismos. La calificación tiene un y debería desde lo establecido en el artículo 18 El Código Civil en el artículo 2009 establece clara- mente que el registro se rige entre otras normas por sus “reglamentos”. Sobre el alcance de lo regulado en el Código Civil ha habido críticas, pero creemos 14 Ibídem. que ellas carecen de sustento desde el momento en 15 SCOTTI, Edgardo O., Derecho registral inmobiliario, el que dictó y entró en vigencia la Ley N.° 29566 Editorial Universidad, Buenos Aires, 1980, p. 234. que en el artículo 9 expresa: “La función registral de 16 Ver el primer párrafo del artículo 2011 del Código calificación se encuentra sujeta a lo dispuesto en el Civil. Primero busca calificar la legalidad y luego artículo 2011 del Código Civil, así como a las reglas califica la compatibilidad. y límites establecidos en los reglamentos y directivas 17 En el tercer párrafo del numeral V de la mencionada aprobados por la Superintendencia Nacional de los norma. Registros Públicos(...)” 306 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica campo de acción más ancho, pues fundamental- 6. La calificación de documentos mente es la respuesta a una ‘exigencia lógica, deriva- da del sentido y finalidad de la publicidad registral, judiciales de tal forma que, por su intermedio, igualmente se Este es un tema controvertido y de innegable cerciora la legalidad en otros aspectos, es decir, se vigencia; y para quienes creemos en el dere- hacen efectivos otros principios, como el de tracto sucesivo, el de prioridad, el de especialidad, ya que cho registral debería quedar muy claro desde en el momento en que se califica un documento se el inicio que: ningún documento susceptible concentran en su análisis todos los requisitos regis- de inscripción puede encontrarse exento de trales exigibles, estén consagrados o no bajo la forma de principios. Hay una interacción de los principios calificación, pues en un sistema registral como que gobiernan a los sistemas registrales, por una el nuestro, la calificación registral es condición razón evidente de congruencia e implementación indispensable e inexcusable para la existencia internas, que se da en pos de alcanzar una publici- de una inscripción. La calificación difiere de dad eficaz, como vehículo de seguridad en el tráfico jurídico. Además, este funcionamiento orquestado acuerdo al tipo de documento sometido a su de las pautas registrales adquiere su lugar justo en examen o verificación, es decir, tiene alcances una armonía superior o más amplia, que es la que y límites, dependiendo del documento que corresponde al derecho común en general, del cual se califica21. el derecho registral no es sino un desprendimiento, una ramificación especializada19. En el caso de los documentos originados en Cuando califica en negativo (observa) po- sede judicial, simplemente, por la investidura demos citar a Antonio Pau Pedrón, quien de su autor (magistrado), se han motivado expresa: reiterados conflictos tanto en nuestro país como en el extranjero. En nuestra realidad, “(...) si el registrador se opone a la inscripción no las divergencias, discrepancias y conflictos es por defender intereses particulares, sino por de- fender la legalidad, que es el presupuesto necesario se encuentran acentuados a raíz de la modi- de la publicidad registral, y de la seguridad jurídica ficatoria al artículo 2011 del Código Civil22, a la que esa publicidad se encamina”20. establecida con la promulgación del Código Procesal Civil23, tema que será abordado más adelante. IMPORTANTE Creemos que deberíamos postular que ningún documento susceptible de inscripción se en- La inmatriculación implica que no cuentra eximido de calificación, pues esta es existan antecedentes registrales indispensable para realizar aquella. Por ello, la sobre determinado bien, mien- tras que la primera de dominio no necesariamente corresponde a lo 21 Existe la calificación de documentos notariales, mencionado, citando como ejem- judiciales (dentro de los cuales se encuentran los plo la independización de un de- expedidos por un juez de paz), los administrativos y partamento, que sí constituye la los arbitrales. primera de dominio como inmue- 22 Texto original del artículo 2011 del CC: “Los regis- tradores califican la legalidad de los documentos en ble independizado para el nuevo cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de propietario. los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos”. 23 Párrafo agregado por el CPC: “Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad 19 COGHLAN, Antonio R. M., Teoría general de derecho del registrador, cuando se trate de parte que contenga inmobiliario registral, Abeledo Perrot, Buenos Aires, una resolución judicial que ordene la inscripción. 1984, p. 198. De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez 20 PAU PEDRÓN, Antonio, La publicidad registral, Cole- las aclaraciones o información complementaria que gio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles precise, o requerir acredite el pago de los tributos de España / Centro de Estudios Registrales, Madrid, aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al 2001, p. 197. Registro”. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 307 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral calificación difiere, según el tipo de documento Gonzales y Martínez se refiere extensamente sometido a su examen o verificación (hoy, al tema: artículos 32, 50, 51, 52 y 53 del Reglamento General de los Registros Públicos), y en el “Dificultades mucho mayores ha suscitado el pro- blema de la calificación de documentos judiciales, caso de los documentos originados en sede pues si, por una parte, la resolución del registrador judicial o judiciales por la investidura de su puede rayar en la desobediencia, cuando se niega autor (magistrado), se han motivado reiterados abiertamente a dar debido cumplimiento a senten- conflictos tanto aquí como en otros países. En cias dictadas por un juez dentro de los límites de su competencia, o se acerca al delito de denegación nuestra realidad las divergencias, discrepancias de auxilio a la justicia, desde otro punto de vista, y conflictos se encuentran acentuados a raíz no puede dejarse la extensión de un asiento y la de la modificatoria planteada por el Código marcha entera de la oficina a funcionarios que resuelvan sobre cuestiones distintas y sin exacto Procesal Civil al artículo 2011 del Código Civil. conocimiento de los asientos registrales”26. Con respecto a la posibilidad de someter a calificación una resolución judicial, debemos Francisco Vicent Chuliá expresa: tener en cuenta lo expresado por Edgardo “La calificación registral es la proclamación jurí- Scotti, quien señala lo siguiente: dica que hace el registrador, a través de un juicio imparcial, independiente y responsable, de que ”Las dudas surgen, en realidad, porque se conside- determinado acto o situación son conformes al ra que el poder de decisión de un juez o tribunal ordenamiento jurídico, fundamentalmente, al es absoluto, superior a las facultades que pueden derecho privado. La independencia del registrador corresponder a un funcionario administrativo (re- está protegida frente a cualquier autoridad, incluso gistrador) o que, dependiendo del mismo poder la judicial. El registrador no puede ser objeto de judicial, no goza de los atributos propios de la requerimientos ni apremios judiciales, ni de reque- función jurisdiccional. Esta cuestión debe analizarse rimientos notariales”27. también desde otro punto de vista, lo cual clarifica y determina los límites de las esferas de actuación De otro lado, García Coni nos señala: de cada funcionario (judicial y registral). “Al registro no se le ordena, sino que se le pide el Es sabido que según nuestro ordenamiento, el régi- men de división tripartita de los poderes públicos, cumplimiento de un deber específico (principio de la ley asigna a cada uno de ellos una competencia rogación). No se trata de un conflicto de poderes, determinada y les fija atribuciones y responsabi- ni menoscaba la autoridad judicial, pues las leyes lidades. En su respectivo campo de actuación, el obligan tanto al juez como al registrador. Dentro de órgano judicial o administrativo es autónomo y, su función específica el registrador no es superior al especialmente en casos como el de los registros in- notario ni inferior al juez, por lo que debe cumplir mobiliarios cuando existen disposiciones orgánicas su cometido sin excesos ni sumisiones”28. que rigen su desenvolvimiento, aplica cada uno de ellos la legislación que enmarca su labor; mientras su accionar no exceda de la misma, no podrá con- 7. Análisis normativo del conflicto siderarse ilegítima una resolución administrativa de normas en nuestra legislación que limite los efectos de una decisión judicial”24. Para la ley peruana, todo lo expresado hasta De Mena y San Millán con respecto a la califi- ahora no se aplica cuando el registrador tenga cación de documentos judiciales, expresa que: que calificar una resolución judicial. ¿Locura? No, para nada. Lo expresado líneas arriba “(...) el registrador que califica y deniega la inscrip- responde a lo dispuesto por el Código Procesal ción de un documento judicial lo hace con el dolo específico de desobedecer y sí con la leal y noble pretensión de cumplir un deber de función en el ejercicio legítimo de un cargo”25. 26 GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo, Estudios de dere- cho hipotecario y derecho civil, Ministerio de Justicia, Madrid, 1948, T. I, p. 440. 27 VICENT Chuliá, Francisco, Introducción al derecho mer- cantil, 18.ª ed., Tirant lo Blanch, Valencia, 2005, p. 137. 24 SCOTTI, Edgardo. Op. cit. 28 GARCÍA CONI, Raúl R., La calificación registral espe- 25 DE MENA Y SAN MILLÁN, José María, Calificación cífica y atípica en aportes a las reuniones nacionales de registral de documentos judiciales, Librería Bosch, directores de registros de la propiedad, Tercera Reunión, Barcelona, 1985, p. 159. UNA, La Plata, 1967, vol. II, p. 133. 308 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica Civil29 en la primera disposición modificatoria Esto no quiere decir que la anotación pre- al Código Civil. ventiva sea menos que la inscripción. Sim- plemente que la sentencia (que no puede ser De acuerdo con lo dispuesto por el Código calificada) busca emplazarse en el registro en Procesal Civil, el principio de legalidad o la forma definitiva, entonces genera una ins- calificación de la legalidad de los documen- cripción. Mientras que, la medida cautelar o tos que son presentados al registro para su la anotación de una demanda no tiene como inscripción, solamente opera para los docu- objetivo emplazarse en forma definitiva sino mentos notariales (nacionales, extranjeros o preventivamente (a través de una anotación) consulares) administrativos y arbitrales, mas y mientras ello sucede los efectos que de no para los documentos judiciales. ¿Podría ella emanan serán: publicitarios, prioridad y considerarse la presente norma como incons- legitimación. titucional y discriminatoria? Prueba fehaciente de lo expresado líneas arri- Creemos que se ha exagerado en la interpreta- ba se encuentra en el artículo 656 del Código ción y aplicación de la norma. El Código Civil Procesal Civil que le exige a la anotación del (artículo 2011), es muy claro: embargo sobre un inmueble, la existencia “(...) Lo dispuesto en el párrafo anterior no se de compatibilidad entre la resolución que aplica, bajo responsabilidad del registrador cuan- contiene la medida (el embargo) y el título do se trata de resolución judicial que ordene una de propiedad ya inscrito. Descripción no inscripción.(...)”. (Énfasis nuestro) muy acertada pero entendemos que, cuando expresa “título de propiedad”, se refiere al 8. Debemos distinguir entre anota- asiento de inscripción registral donde apare- ción preventiva e inscripción. ce el dominio inscrito de quien está siendo Cuando estamos frente a una resolución que embargado. Preguntamos: ¿qué sucederá si ordena una inscripción, nos debemos ubicar en presentamos al registro un parte judicial con- las sentencias, ya que ellas no pueden ser cali- teniendo un embargo, pero en el mismo se ficadas por el registrador, salvo en sus aspectos detalla un lindero distinto, un titular distinto o formales de acceso o no al registro (compatibi- un inmueble distinto a lo registrado?, ¿existirá lidad registral y condición de inscribible o no tal compatibilidad?30. del acto) Y por ello, el mismo Código Civil ha Otra situación similar la encontramos en el previsto la posibilidad de que el registrador artículo 673 del mismo cuerpo de leyes, en pueda solicitar la aclaración pertinente. cuanto a las anotaciones de las demandas. El otro escenario pasa cuando nos encontra- Pero, lo anecdótico es que dicho artículo mos frente a una resolución que solicita la textualmente expresa: anotación de una resolución judicial. Aquí no “(...) El registrador cumplirá la orden por su propio hay sentencia. Por ello, creemos conveniente texto, siempre que (condicional) la medida resulte indicar que nos ubicamos frente a las medidas compatible con el derecho ya inscrito. (...)”31 cautelares y las anotaciones de demanda en el registro. Ninguna de ellas puede generar 30 Artículo 656 del CPC. “Embargo en forma de inscripción. una inscripción, porque en sede judicial no Tratándose de bienes registrados, la medida puede hay definición de conflicto. Ambas, solamente ejecutarse inscribiéndose el monto de la afectación, buscan precautelar derechos. Y ante tal situa- siempre que esta resulte compatible con el título de ción, solamente pueden ingresar al registro propiedad ya inscrito. Este embargo no impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga como anotaciones. hasta por el monto inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente”. 29 Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, Centro 31 Artículo 673 del CPC: “Anotación de demanda en los de Estudios Regionales Andinos “Bartolomé de las Registros Públicos. Cuando la pretensión discutida en el Casas”, Cusco, 1993, p. 68. proceso principal está referida a derechos inscritos, la Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 309 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral ¿Más de lo mismo? en uno de sus aspectos, aquel que le permite al registrador confrontar la realidad registral Creemos que los extremos son negativos y que con la extrarregistral o como lo dice la misma la norma en comentario (segundo párrafo del norma: “(...) de lo que resulte de ella y de sus artículo 2011 del Código Civil) expresa en for- antecedentes registrales” (haciendo referen- ma equivocada los conceptos elementales de la cia a los que obran archivados en el registro calificación registral y del acceso al registro de según lo dispone el Reglamento General de un título emanado de sede judicial. También los Registros Públicos). debemos indicar que la norma carece de una redacción coherente, dado que si aplicamos a ella el método de aplicación extensiva de la IMPORTANTE norma: sujeto, nexo causal y efecto o resultado, es muy probable que no pase dicho método. Se marca el límite de la calificación Con respecto a la normatividad muchas registral de un documento judicial veces invocada por los jueces, tenemos que y se le faculta al registrador para detener nuestro análisis en el artículo 32 4 de la solicitar la (…) “aclaración” en tres Ley Orgánica del Poder Judicial que hace supuestos: cuando el acto no sea referencia a la obligación de toda persona y inscribible, cuando existan obstá- autoridad para acatar y dar cumplimiento a culos en el registro que impidan el las decisiones judiciales, sin poder calificar su acceso de la resolución judicial y contenido o sus fundamentos, restringir sus cuando no se cumpla con la forma efectos o interpretar sus alcances. Creemos extrínseca del parte judicial. oportuno dejar en claro que, observar una incompatibilidad producto de la calificación registral a un documento judicial, entre el Llama severamente la atención la invocación documento mismo y los antecedentes regis- de algunos magistrados cuando se refieren trales, no constituye para nada la calificación al texto del artículo 9 de la Ley Orgánica del del contenido, de sus fundamentos, ni mucho Poder Judicial33. ¿Qué dice la mencionada menos con ello restringir sus efectos o inter- norma? Que los magistrados podrán decretar pretar sus alcances. Dicha acción de califica- apercibimientos, entre otras medidas, de las ción constituye simplemente la aplicación personas que planteen solicitudes dilatorias o pura del principio de legalidad-calificación maliciosas. Cabría preguntarnos si, el hecho de aplicar una norma legal o cumplir con una obligación (deber de función, tal y como lo medida cautelar puede consistir en la anotación de la establece la normatividad de la superinten- demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, dencia nacional de los registros públicos)34, el Juez remitirá partes al Registrador, los que incluirán puede generar un apercibimiento judicial copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar”. invocando que el registrador se ha conducido El Registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la 33 Ley Orgánica del Poder Judicial. Artículo 9: “Los ma- inscripción se agrega al expediente. gistrados pueden llamar la atención, o sancionar con La anotación de la demanda no impide la transferen- apercibimiento, multas, pedidos de suspensión o des- cia de bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga titución, solicitar su sanción, de todas las personas que prevalencia a quien ha obtenido esta medida”. se conduzcan de modo inapropiado, actúen de mala fe, 32 Ley Orgánica del Poder Judicial. Artículo 4: “Toda planteen solicitudes dilatorias o maliciosas y en general, persona está obligada a acatar y dar cumplimiento a cuando falten a los deberes señalados en el artículo las decisiones judiciales o de índoles administrativa, anterior, así como cuando incumplan sus mandatos. emanadas de autoridad judicial competente, en sus Esta facultad comprende también a los abogados”. propios términos, sin poder calificar su contenido o 34 Ley N.° 26366. Artículo 3: “Son garantías del Sistema sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar Nacional de los Registros Públicos: a) La autonomía sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones administrativa que la ley señala”.. registrales; (...)”. 310 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica de modo inapropiado, actuado de mala fe o lo dad la legalidad de las formas extrínsecas de que es más exagerado, habría planteado soli- los documentos de toda clase”. No genera citudes dilatorias o maliciosas, sencillamente distingo alguno. Agrega la norma en comen- por haber cumplido con un deber de función tario que dicha calificación se contempla con inherente a su responsabilidad (calificar) la verificación de la capacidad de las partes y Es también importante comentar la exposición la validez de los actos, por lo que resulta de de motivos del Código Civil35 con respecto ellos y de los asientos del registro37. a la calificación registral de los documentos Como es sabido por todos, la ley peruana judiciales: constituye casi una copia de la española; la gran diferencia radica en que la norma “El registrador debe apreciar.... los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la incom- española establece que el registrador es res- patibilidad entre la resolución judicial y lo que es ponsable por calificar (y no, por no calificar). posible inscribir. En Perú es exactamente lo contrario: “(...) En este sentido no todo lo que el juez ordene debe cuando se trate de una resolución judicial el inscribirse, porque si el juzgador decide la inscrip- registrador, bajo su responsabilidad (...)”, no ción de un acto que según la ley no es inscribible, el registrador está autorizado por la naturaleza de aplicará el principio de legalidad-calificación. su función a rechazar la solicitud de inscripción”. Siguiendo con el análisis de la norma espa- ñola, el Reglamento de la Ley Hipotecaria ¿Y ahora qué vamos a decir? Muy sencillo, termina por especializar el tema de la califi- cuando se hizo el Código Procesal Civil no se cación de las resoluciones judiciales, cuando tuvo (y para nada) en cuenta lo dispuesto des- en el artículo 100 establece claramente que: de el año 1984 en el Código Civil. Situación preocupante, porque entonces solo cabe con- “(...) la calificación de los documentos judiciales cluir que en materia de calificación registral se limitará a la competencia del juzgado, a la con- de documentos judiciales: hemos retrocedido. gruencia del mandato con el procedimiento, a la formalidad extrínseca del documento y a los obstá- culos que surjan del registro”38 (véase el artículo 32 9. Análisis normativo en la legisla- del Reglamento General de los Registros Públicos). ción comparada La norma argentina es la Ley 17801 que, en En Perú, existía norma similar. Lamentable- el artículo 8, establece que el registro califi- mente ya no existe, a razón de una acción cará la legalidad de las formas extrínsecas de popular39 planteada contra el contenido del los documentos cuya inscripción se solicita, ateniéndose a lo que resultara de ellos y de 37 Ley Hipotecaria del 8 de febrero de 1946 (España). los asientos respectivos. Nota saltante de la Artículo 18: “Los registradores calificaran, bajo su norma en comentario lo constituye el hecho de responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas centrar la calificación en las formas extrínsecas. de los documentos de toda clase, en cuya virtud se Otro hecho saltante lo representa la palabra solicite la inscripción; así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos con- “los documentos”, con lo cual no distingue el tenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte tipo de documento materia de la calificación36. de ellas y de los asientos del registro”. 38 Reglamento Hipotecario del 14 de febrero de 1947. La Ley Hipotecaria española del 8 de febrero Artículo 100: “La calificación por los registradores de de 1946, en el artículo 18 establece que: “Los los documentos expedidos por la Autoridad Judicial registradores calificarán bajo su responsabili- se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades 35 Publicada el 19 de noviembre de 1990. extrínsecas del documento presentado y a los obstá- 36 Ley 17801 (Argentina). Artículo 8: “El registro exa- culos que surjan del Registro”. minará la legalidad de las formas extrínsecas de los 39 Proceso de acción popular 2145-2003, sentencia documentos cuya inscripción se solicita ateniéndose a de la corte suprema de fecha 11 de julio de 2004, lo que resultará de ellos y de los asientos respectivos”. publicada en El Peruano el 12 de febrero de 2005. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 311 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral antes mencionado artículo 32 último párrafo actuación obligatoria y personalísima (por del Reglamento General de los Registros tanto inexcusable). Públicos y que con escasos y pobres funda- Los registradores califican bajo su responsa- mentos fuera declarada fundada por la Corte bilidad, sin poder delegar en otra persona, Suprema. ni consultar con sus superiores jerárquicos. La norma española, además, en el reglamento No es función judicial, pero se ejerce con para la ejecución de la ley hipotecaria a través independencia semejante (para ello pode- del artículo 136 expresa: mos revisar el artículo 3, literal “a” de la Ley N.° 26366, que aparece como nota de pie “Los registradores deberán acudir al presidente de número 36) la audiencia respectiva en queja de los ‘apremios’ que los jueces o tribunales al conocer de algún Por lo que, la legalidad-calificación consiste en negocio civil o criminal les hicieren para practicar un juicio de valor, no para declarar un derecho cualquier asiento improcedente a juicio de aquellos dudoso o controvertido, sino para incorporar funcionarios(...)”.(Énfasis nuestro) o no al registro una nueva situación jurídica. ¿Cómo se llama a esta figura en el derecho? Es bueno incidir que el “gran tutor y custo- Muy simple, estado de derecho. ¿Y en la prác- dio de las inscripciones” es el Poder Judicial. tica? Justicia. ¿Estamos lejos en el Perú de ello? Bastará para ello revisar el artículo 2013 del Código Civil que contiene el principio de legitimación. En dicha norma encontramos 10. Conceptos que deben entender que el único que puede dejar sin efecto una los jueces inscripción es el Poder Judicial (dicha función El principio registral de legalidad-calificación hoy, también corresponde a los árbitros de es tal porque así lo manda la ley, quién me- conformidad con lo dispuesto por la Consti- jor que un juez para entender su aplicación tución de 1993)40. correcta, oportuna y veraz. No se observa un mandato o resolución judicial 11. Cuándo se vuelve áspera la comu- (el registrador no es competente para ello), nicación con los jueces solamente se está calificando el acceso de un Es importante tener en cuenta que la norma documento judicial teniendo en cuenta y exi- modificatoria del artículo 2011 del Código giendo forma, compatibilidad y condición de Civil establece que los registradores podrán inscribible para el correcto acceso de un título al solicitar aclaraciones a los jueces. registro. Lo contrario tendrá como efecto, que Teniendo en cuenta que el registrador deberá el mismo Poder Judicial termine viendo causas solicitar al juez que le aclare determinadas por actos mal registrados (así se encuentren situaciones que no aparecen claras en el título contenidos en resoluciones judiciales). presentado, lo único que le queda al registra- dor es proceder de acuerdo con lo dispuesto El registrador no es un juez (de títulos), es un en el artículo 148 del Código Procesal Civil41, funcionario público (que por esas cosas que es decir, enviarle un oficio al juez con la fina- solo suceden en el Perú fue contratado bajo el régimen de la actividad privada, lo que obviamente constituye un híbrido laboral; 40 Resolución del Tribunal Registral 377-2009-SUNARP- TR-L de fecha 18 de marzo de 2009 que establece: ya que, es el Estado para quien desempeña “Un laudo arbitral debidamente consentido puede sus labores y lógicamente quien le paga) dar mérito a la cancelación de asientos registrales”. legalmente competente y capaz para ejercer 41 Artículo 148. Oficios a otros poderes y a funcionarios la función encomendada por la ley, es decir, públicos: “A los fines del proceso, los jueces se dirigen mediante oficio a los funcionarios públicos que no calificar los títulos que llegan a su oficio regis- sean parte en él. La comunicación entre jueces se tral. La calificación es para el registrador una hace también mediante oficios”. 312 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica lidad de comunicarle la duda u observación - El registrador no debe calificar el funda- registral. Lo lamentable radica justamente mento o adecuación a la ley del conte- allí, porque encontramos que a los jueces nido de la resolución judicial les encanta enviar oficios pero, cuando se No hay duda, el registrador no puede en- los envían a ellos aparecen los fantasmas, las trar al fondo del documento judicial. No cazas de brujas y hasta las espadas de Damo- está facultado para ello. Tampoco puede cles que, en nuestra realidad registral llevan intentar convertirse en el contralor de la el nombre de apercibimientos y desacatos, compatibilidad entre la resolución judicial respectivamente. y la ley. Ambas, son facultades exclusivas Tenemos un interés particular en dejar claro del juez que aparecen dentro del procedi- que la interpretación de la ley no puede ge- miento en el cual fue dictada la resolución nerar ni desacatos, ni apercibimientos, mucho judicial que hoy busca registro y que por menos cuando dos funcionarios públicos (el ello debería ser sometida a la calificación juez y el registrador lo son y pertenecen am- registral desde su aspecto eminentemente bos a dos poderes del Estado distintos, pero formal; buscando la adecuación con lo de igual jerarquía) interpretan y aplican leyes. que en el registro existe (asientos, partidas y excepcionalmente títulos archivados) 12. Un precedente que no ayuda y que la resolución judicial contenga un acto inscribible. El Quinto Pleno del Tribunal Registral aprobó entre otros el tercer precedente de observan- - Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, cia obligatoria42. ¿Qué nos dice el mencionado el registrador está autorizado para solici- Precedente? tar aclaración o información adicional al “El registrador no debe calificar el fundamento o juez adecuación a la Ley del contenido de la resolución Es cierto y tampoco cabe duda de que el judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el re- registrador, solamente tiene una facultad gistrador está autorizado para solicitar aclaración desde el segundo párrafo del artículo o información adicional al juez, cuando advierte 2011 del Código Civil: la de solicitar el carácter no inscribible del acto que se solicita aclaraciones. inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta Lo contradictorio tiene que ver con de ello el juez reitera el mandato de anotación o la mala redacción de la norma legal. inscripción mediante una resolución, incorpora al Primero, establece que la calificación fondo del proceso dicha circunstancia, y en con- secuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, registral no se aplica cuando se trate de el mismo no puede ser objeto de calificación por una resolución judicial que ordene una parte del registrador, siendo en estos casos, respon- inscripción y luego dice que el registrador sabilidad del magistrado el acceso al registro del podrá solicitar las aclaraciones del caso. título que contiene el mandato judicial, de lo que ¿Hay algo más contradictorio que lo deberá dejarse constancia en el asiento registral”. expresado? Sustentan el precedente de observancia diez Lo que una vez más no podemos dejar de resoluciones del Tribunal Registral. expresar, es que las antes citadas aclara- La redacción y el análisis son impecables. Al ciones están hechas exclusivamente para leer el precedente no caben dudas, es muy las sentencias que obviamente generan claro. inscripciones, no para las medidas caute- lares o demandas que generan anotacio- Analicemos: nes preventivas. Que como ya se expuso antes: “Tienen que ser calificadas”, tal y 42 Publicado en el diario El Peruano el 20 de octubre de como lo manda el Código Procesal Civil 2003. (artículos 653 y 672). Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 313 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral Es ilógico solicitar una aclaración al juez Hay que reconocer que el tribunal ha ante el pedido de anotar un embargo sido creativo al haber “inventado” las sobre un inmueble registrado a nombre consecuencias de la insistencia judicial de una persona ajena al mencionado (es como haber creado una fórmula de procedimiento judicial. Simplemente no la insistencia). Y, mejor aún, cuando el cabe. tribunal establece que dicha insistencia - Cuando advierte el carácter no inscribi- significa: “incorporación en el fondo del ble del acto que se solicita inscribir o la proceso”. Dicha expresión dista mucho de inadecuación o incompatibilidad del la verdad material y de lo que la doctrina título con el antecedente registral percibe como “proceso”. Ante los dos supuestos: acto no inscribible No es verdad material, porque en el o acto incompatible, no debería haber común denominador de los casos, el comunicación o aclaración alguna. La juez insiste porque considera que la ley respuesta ante dichos supuestos debe (artículo 2011, segundo párrafo del Có- estar representada por negar el acceso digo Civil) lo faculta a insistir y le permite al registro de lo no inscribible o de lo que sus resoluciones no sean calificadas. incompatible (por lo que cabe la tacha Materialmente, la insistencia no significa sustantiva). incorporación de nada, en la práctica (en la realidad diaria) sino que el juez envíe No olvidemos que el juez tiene la facultad un oficio reiterando la solicitud y en el (valgan verdades, poco usada) y obliga- peor de los casos “bajo apercibimiento”. ción a la vez de tener que expresar y sus- tentar su “criterio jurisdiccional”. Siempre Por razones obvias, la remisión de un ofi- que ello suceda, podría ordenar al cio al registrador, no significa para nada registrador inscribir o anotar situaciones la incorporación en el fondo del proceso. de actos incompatibles o no inscribibles. - Siendo en estos casos responsabilidad El juez califica la demanda y evalúa los del magistrado el acceso al registro del hechos (pruebas), lo que le permite tener título que contiene el mandato judicial, el conocimiento real de los derechos que de lo que deberá dejarse constancia en se están discutiendo, por tanto, puede y el asiento registral tiene la obligación de aplicar su criterio ¿Así? ¿Quién firmará el asiento de ins- jurisdiccional. cripción registral? La respuesta es muy - Si en respuesta de ello el juez reitera el clara: el asiento registral lo firmará el mandato de anotación o inscripción me- registrador, y por tanto es responsable diante una resolución, incorpora al fondo o mejor dicho es responsable desde el del proceso dicha circunstancia, y en precedente de observancia obligatoria. consecuencia, al emitir pronunciamiento Sería ideal que el precedente de obser- sustantivo, este no puede ser objeto de vancia, más allá de hacer responsable calificación por parte del registrador. al juez (que en honor a la verdad no es El supuesto no debería preocupar, si el quien asume la responsabilidad), hubiera juez para insistir emite y expresa su “cri- generado algún mecanismo para la redac- terio jurisdiccional”. Pero, no sucede lo ción y publicidad del asiento emanado de mismo, y sí preocupa cuando el juez sin la resolución judicial. que medie criterio o sustento de ninguna Se nos ocurre plantear un asiento de clase, insiste en registrar un acto no inscri- inscripción que diga: “El asiento registral bible o incompatible con la realidad que existe por disposición del señor juez del el registro guarda. Ella es una decisión segundo juzgado civil de Lima”. Y, a “legalista” que al derecho y a la justicia continuación de la descripción del acto no les hace ningún favor. materia de registro debería aparecer el 314 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica siguiente texto: “La publicidad que el tida registral, materia de la solicitud, para efectos presente asiento genera es forzada por que el magistrado cuente con todos los elementos necesarios para la mejor comprensión de la esquela decisión judicial”. de observación y el oficio”. (Énfasis nuestro) 13. Interesante y mea culpa de una Considero (y esta es la mea culpa antes expre- resolución de superintendencia sada en el subtítulo del presente) que no debió consignarse la palabra “podrán” sino que debió adjunta decir “deberán”. En el año 2012 se emite la Resolución N.º También se regula el momento posterior al envío 029-2012.SUNARP/SA43 por medio de la cual del oficio y nos referimos a que el juez (dentro de su buen proceder y además facultad inherente a se intentaba (y esa fue su finalidad) entregar su función) pueda insistir en la inscripción. No a los registradores públicos una herramienta olvidar que lo ideal pasa porque la mencionada que les permita calificar en mejores condicio- insistencia se dé desde el “criterio jurisdiccional del nes legales un documento judicial. juez” y no de una mera insistencia formal y peor sin sustento alguno. Se busca con la resolución que los registra- Es por ello que el registrador cuenta con la posibi- dores puedan tener una comunicación más lidad (ante dicha insistencia) de ingresar al módulo fluida con los jueces a razón de los pedidos informático para dejar expresa constancia de que de “aclaración” que el Código Civil les permite el mencionado asiento registral se extiende ante la insistencia del juez haya o no formulado apercibi- cuando observen una resolución judicial. miento para que ello suceda y como tal se libera al Por ello se marca el límite de la calificación registrador de la responsabilidad administrativa en cuanto a la extensión del asiento registral. registral de un documento judicial y se le faculta al registrador para solicitar la antes mencionada “aclaración” en tres supuestos: IMPORTANTE cuando el acto no sea inscribible, cuando existan obstáculos en el registro que impidan Ningún documento susceptible el acceso de la resolución judicial y cuando no de inscripción puede encontrarse se cumpla con la forma extrínseca del parte exento de calificación, pues en un judicial (este último requisito tomado desde sistema registral como el nuestro, la norma argentina). la calificación registral es condición Dentro del procedimiento que debe seguir indispensable e inexcusable para la el registrador para comunicarle al juez de existencia de una inscripción. la observación y por tanto de la solicitud de aclaración ante ella se crea la posibilidad de informar al juez haciéndole llegar con el 14. Posición crítica frente a la resolu- oficio y la observación la partida registral ción del tribunal registral analiza- (copia literal o certificado compendioso) con da la finalidad de que el juez tome conocimiento Después de haber desarrollado la interpreta- de lo inscrito y que obviamente impide que ción y análisis de la Resolución del Tribunal la resolución judicial se registre. Registral N.º 357-98-ORLC-TR, de fecha 14 de La resolución textualmente expresa lo si- octubre de 1998 y, a manera de sugerencias guiente: o conclusiones, formularemos la siguiente posición crítica: “Los registradores podrán adjuntar al oficio una copia literal o certificado compendioso de la par- 1. ¿Puede el registrador determinar si el procedimiento contravenía lo dispuesto por la propia norma de perfeccionamien- 43 De fecha 30 de enero de 2012. La mencionada resolución mereció una fe de erratas publicada en el to de títulos, en función de lo dispuesto diario El Peruano el 08 de febrero de 2012. por dicho texto legal, con respecto al Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 315 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral área mínima de cinco hectáreas? Ello, están obligados a conocer y aplicar las teniendo en cuenta que aparentemente normas legales y reglamentarias relacio- no se habría cumplido con dicho requisito nadas con los registros y con los actos y al exceder la misma, en un caso con 5.38 contratos cuya inscripción solicite, con lo hectáreas (plano catastral); y en el otro cual se refuerza la idea de que los aperci- 5.50 hectáreas (parte judicial). bimientos y desacatos no se dan cuando 2. El registrador no debió haber recibido el dos funcionarios públicos interpretan título rogado para su calificación sin el y aplican normas legales en el legítimo informe catastral respectivo, en razón a lo ejercicio de un deber de función. dispuesto por la Resolución Jefatural N.º 6. Creemos que la unificación de criterios al 269-96-ORLC-JE, la que en el numeral interior del registro, expresando qué se 4.1., contempla que, cuando se trate de debe calificar en un documento judicial, un título que contenga una inmatricula- no vendría mal. A manera de aporte, nos ción, el diario directamente lo derivará a permitimos sugerir lo que podría incluir la subgerencia de catastro, situación que dicha unificación de criterios: de la resolución del tribunal se advierte - Condición de inscribible del acto no se dio como lo expresa la norma en - Legalidad de las formas extrínsecas comentario. - Determinación “clara” de la resolu- 3. Creemos que el término correcto es in- ción judicial matriculación y no primera de dominio. - Obstáculos que surjan del registro Teniendo en cuenta lo expresado en el desarrollo del presente, la inmatricula- 7. Para quienes todavía creemos en que la ción implica que no existan anteceden- justicia es primero que el derecho, tal y tes registrales sobre determinado bien, como “supuestamente” nos enseñaron en mientras que la primera de dominio el curso de Introducción al Derecho casi no necesariamente corresponde a lo al inicio de la carrera, procedemos a citar mencionado, citando como ejemplo la a José Luis Pérez Lasala: independización de un departamento, “De no existir la calificación, se formarán verdade- que sí constituye la primera de dominio ras cadenas de inscripciones fraudulentas, ampa- como inmueble independizado para el radas por el Estado y los asientos del registro solo nuevo propietario. servirían para engañar al público, favorecer el trá- fico ilícito y provocar un sin número de conflictos”. 4. La calificación registral no es un hecho aislado por medio del cual se aplique en forma independiente el principio registral 15. Posición crítica frente a la califi- de legalidad; por el contrario para una cación registral de documentos acertada y eficaz aplicación de dicho prin- judiciales cipio llegamos una vez recorridos otros 1. La calificación registral constituye un principios del registro como rogación, hecho inexcusable y, por tanto, debe ser prioridad, tracto sucesivo, especialidad extensiva a todos los documentos que y como consecuencia de ello, además ingresan al registro para su inscripción. generamos la correcta aplicación de otros 2. Haciendo un análisis superficial del pro- principios registrales como fe pública cedimiento registral y, teniendo como registral, publicidad y legitimación, res- objetivo fundamental la inscripción, pectivamente. debemos tener en claro que el principio 5. De conformidad con el Reglamento Gene- de rogación da inicio al mencionado ral de los Registros Públicos, en el artículo procedimiento; el de prioridad establece 78, los servidores públicos (registradores) la preferencia y va generando derechos 316 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica de vital importancia (como el asiento de cho. El párrafo modificatorio establece presentación, que representa un derecho claramente que, el incumplimiento de de posible registro) y, el principio de lo dispuesto (es decir, no aplicar el legalidad - calificación, cuya aplicación principio de legalidad-calificación), aca- será indispensable para generar una rrea la responsabilidad del registrador. publicidad veraz, coherente y seria frente Realmente se desnaturalizó la función a los terceros que, con la nueva teoría registral, cuya principal labor es precisa- económica del derecho, dejan de ser mente la calificación de los documentos solamente los adquirentes y pasan a ser presentados (rogados). los usuarios del servicio en general. 5. No caben apercibimientos cuando se 3. No podemos legislar solamente para solu- cumple una función inherente al cargo. cionar problemas; debemos hacerlo para Siempre planteamos en clase el siguien- generar paz social; es decir, dejemos de te ejemplo (que también en parte lo tomar medidas de corto plazo y pasemos hemos expresado líneas arriba): una a tomar decisiones que nos fortalezcan en resolución judicial ordena al registrador el tiempo. Se modificó el artículo 2011 la inscripción de un acto que contiene la del Código Civil porque los registradores descripción de un inmueble cuyo lindero “observaban” como querían y no hacían derecho, en el parte judicial, consigna caso a los mandatos judiciales. Tuve la una característica distinta a la que se oportunidad de escuchar dicha expresión encuentra inscrita en la partida registral en más de una oportunidad. ¿Qué hemos del inmueble. El juez es comunicado de conseguido? Simplemente una norma tal discrepancia y, al pedido de aclaración abusiva, discriminatoria y que más allá del registrador, contesta insistiendo con de los adjetivos calificativos que pueda un apercibimiento. Lo único que generó recibir, fundamentalmente no solucionó con dicha orden (por demás incoherente) el problema de fondo. es quebrar el orden social y como con- 4. La referida norma modificatoria del Có- secuencia de ello, no alcanzar la paz ju- digo Civil responsabiliza al funcionario rídica (razón y sentido de toda sentencia público (registrador) por cumplir con judicial). Es más, generó conflicto social su deber. ¡Sí, aunque usted no lo crea! registral, dado que la publicidad (hacia Parece que estamos frente a un caso afuera) de dicho acto no es consistente, propio de la televisión y no del dere- ni mucho menos veraz. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 317 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral DOCTRINA PRÁCTICA Doctrina práctica ¿Principio de fe pública registral en materia hipotecaria? A propósito de la jurisprudencia de la Corte Suprema Jorge Rojas Álvarez* Abogado de la Dirección Técnica Registral de Sunarp 1. Introducción 2. Casaciones sobre aplicación del artículo 2014 del Código Civil en materia hipotecaria 3. Breves nociones sobre el principio de fe pública registral 3.1 Primera noción: “La fe pública registral como excepción a la regla” 3.2 Segunda Noción: “La fe pública registral en el registro de bienes solo protege al ver- dadero tercero” 3.3 Tercera Noción: “La fe publica registral y los requisitos de procedencia” SUMARIO 4. Nuestra propuesta 4.1 Fundamento constitucional 4.2 Fundamento histórico 4.3 Fundamento registral 5. Conclusiones 1. Introducción Una relación crediticia per se conlleva un ries- La economía es una ciencia que estudia las go (no hay crédito sin riesgo, menor o mayor, formas que tienen los individuos para satisfa- siempre está presente), aquel riesgo consisten- cer sus necesidades mediante la asignación de te en que la otra contraparte incumpla con la recursos escasos. El crédito como instrumento obligación asumida, ello ha determinado que dinamizador de las conductas humanas en a lo largo de la historia y las legislaciones se el mercado constituye un recurso escaso y haya buscado fórmulas de las más diversas como tal, requiere de un marco jurídico que para reducir ese riesgo, siempre presente en garantice a los acreedores la recuperación de toda operación crediticia1. su acreencia en el plazo convenido, para que En la legislación extranjera podemos ubicar el así –indirectamente– se propicie el acceso Código Civil italiano, que recoge el principio crediticio a más personas en el marco de los de personalidad de la responsabilidad, en principios de confianza y seguridad jurídica. donde señala que el deudor responde con todos los bienes presentes y futuros frente * Abogado por la Universidad San Martín de Porres y egresado de la maestría de Derecho Registral por dicha casa de estudio. Asistente de docencia de los cursos Seminario de Derecho Registral y Seminario 1 CASTELLARES AGUILAR, Rolando. “Efectos de la de Derecho Notarial en la Universidad San Martín garantía mobiliaria en el crédito bancario”, en Ac- de Porres. tualidad Jurídica Nº 148, Lima, 2006, p. 17. 318 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica al acreedor (la doctrina clasifica a este tipo de acreedores como quirografarios), si bien RESUMEN nuestro Código Civil de 1984 no precisa de un artículo específico, podemos inferir que En el presente artículo, el autor analiza los dicha figura se encuentra implícita en las alcances del principio de fe pública registral relaciones obligacionales que regula, debido en el ámbito de la ejecución hipotecaria. Sostiene que amparar el derecho del acreedor a que el incumplimiento del deudor faculta hipotecario no pasa por la aplicación de di- al acreedor a constreñirlo y accionar en la vía cho principio sino que ello obedece a un fun- judicial o administrativa (caso de concurso), a damento constitucional, histórico y registral fin de que mediante una serie de mecanismos desde la óptica del principio de legitimación (medidas cautelares, acción paulina, acción y de la buena fe del acreedor hipotecario. Y es que la fe pública registral se aplica solo oblicua, etc.) puedan afectarse y/o realizarse de manera excepcional y no para resolver los bienes del deudor incumplido. cualquier problema de inexactitud registral. Pero ¿qué sucede si el deudor no tiene ningún patrimonio que pueda afectarse?, o si durante CONTEXTO NORMATIVO la ejecución de la obligación, surgen otro tipo de créditos privilegiados que dificultan la • Constitución Política del Perú: Artículos 2 cobranza por una cuestión de prelación o je- inciso 16 y 70. rarquía. Ante tal situación surgen las garantías • Código Civil: Artículos 152, 315, 947, 665, reales, como un mecanismo de protección al 2012, 2013, 2014, 2022 y 2038. crédito (de allí su carácter accesorio) que per- • Ley General de Sociedades: Artículos 12 y 37. mita al acreedor perseguir un bien específico del deudor o de un tercero garante, donde • Reglamento de Inscripciones del Registro de Testamentos y Sucesiones Intestadas: valiéndose de la publicidad, especialidad Artículo 51. y persecutoriedad se pueda realizar el bien • Reglamento General de los Registros Públi- dado en garantía permitiendo la recuperación cos: Artículo VII del Título Preliminar. de la acreencia (la doctrina denomina a este • Reglamento de Inscripciones del Registro de tipo de acreedor como pignoraticio, por tener Predios: Artículo 15. una garantía específica sobre un determinado bien, donde el riesgo de que el deudor no PALABRAS CLAVE tenga nada, desaparece). Atendiendo a las particularidades que la ley Fe pública registral / Legitimación registral / reserva para los derechos reales de garantía, Ejecución hipotecaria la que cumple escrupulosamente con las características de publicidad (por el registro), especialidad2 (por el bien determinado) y rea- lización judicial (porque solo es la autoridad Teniendo en consideración estas tres carac- judicial quien dispone del remate del bien) terísticas fundamentales de la hipoteca, la es la hipoteca. premisa del presente artículo se basa en el tratamiento judicial que se viene dispensando a las garantías hipotecarias cuando estas se 2 Nos estamos refiriendo al principio de especialidad enfrentan a pedidos de nulidad por inexacti- de naturaleza civil, en donde su inobservancia gene- tudes registrales3. ra la nulidad del contrato, dichas disposiciones las podemos corroborar en los artículos 1100, 1406 del Código Civil. No obstante con la Ley Nº 28677 – Ley de Garantía Mobiliaria surge una excepción al criterio 3 De conformidad con el artículo 75 del Reglamento de especialidad civil, permitiendo que el constituyente general de los Registros Públicos, se entenderá por pueda otorgar en garantía mobiliaria todos sus bienes inexactitud del registro todo desacuerdo existente presentes y futuros (Art. 4). entre lo registrado y la realidad extrarregistral. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 319 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral Un tema emblemático que abordaremos es: tivo entre los artículos 315 y 2014 del Código ¡Si un sujeto casado inscribe como soltero un bien Civil5, como consecuencia de una inexactitud inmueble y luego constituye hipoteca! ¿Puede registral (se inscribió un inmueble a favor la cónyuge oponer su derecho de propiedad al de uno de los cónyuges, cuando este bien acreedor?4 pertenecía a la sociedad conyugal). Ante este escenario, se ha venido resolviendo en juris- Estos casos han generado una disyuntiva en prudencia reiterada, la protección al acreedor los magistrados de la Corte Suprema, entre hipotecario por aplicación del “principio de ponderar: la protección de la hipoteca basa- buena fe registral” sustentado en el artículo da en la fe del registro o declararla nula por 2014 del Código Civil. aplicación del artículo 315 del Código Civil (protección de un derecho de propiedad que Veamos la representación gráfica para enten- nace fuera del registro). der el problema: Sobre el particular, la Corte Suprema ha tenido Gráfico 1: reiterados pronunciamientos donde ha resuel- Ej. De fe pública (2014 del Cód. Civil): to proteger al acreedor hipotecario a través de la aplicación del principio de fe pública A B C Sub – Adqui- registral consagrado en el artículo 2014 del Transferente (1.er titular Adquiriente (2.do titular riente (3.er titular Código Civil, si bien consideramos correcto inscrito) inscrito) inscrito) lo resuelto por la Suprema, no compartimos Acto traslativo los fundamentos que vienen motivando su declarado Acto traslativo invalido decisión, siendo así, se proponen algunas soluciones a este entrampamiento jurídico- registral. Ej. Caso materia de análisis: A B 1.er Titular 2.do titular CHICO Y ORTIZ dice: inscrito Acreedor (soltero) hipotecario Constitución de hipoteca La necesidad fundamental de la “publicidad y de los efectos que esta Como podemos apreciar, la finalidad del artí- produce, así como de sus consecuen- culo 2014 del Código Civil es la protección al cias, exigen que ese principio general de la llamada fe pública registral ha de contener unas excepciones míni- 5 Artículo 315.- Disposición de los bienes sociales mas, plenamente justificadas y apli- “Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere cadas en forma restrictiva . ” la intervención del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro. Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los actos de adquisición de bienes muebles, los cuales pueden 2. Casaciones sobre aplicación del ser efectuados por cualquiera de los cónyuges. Tampoco rige en los casos considerados en las leyes especiales.” artículo 2014 del Código Civil en Artículo 2014.- Principio de Buena Fe Registral materia hipotecaria “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece Las casaciones que señalaremos obedecen a con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una aparente solución de un conflicto norma- una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. 4 Diálogo con la jurisprudencia Nº 94, Gaceta Jurídica, La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe Lima, 2006, p. 123. que conocía la inexactitud del registro”. 320 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica tercero subadquiriente que proviene de una los datos inscritos o que existe una declaración cadena tabular sucesiva de transferencias, en judicial de invalidez de esa inscripción. El dere- cho del acreedor se encuentra protegido por el donde el título del sujeto de quien contrató principio de buena fe registral, y no constando con el tercero, ha sido anulado, resuelto o en el registro que el deudor haya sido casado al rescindido. Por lo que es muy posible que momento de adquirir el derecho de propiedad sobre el bien, y que, por lo tanto, este fuere un este tercero se vea emplazado por un sujeto bien social, este derecho no puede ser apuesto que no participó en la relación contractual al acreedor”. (B y C), pero que reclama la pertenencia del derecho inscrito. 4) CAS. Nº 2028-2003-LAMBAYEQUE “Si al momento de inscribirse el título de propie- Ahora bien, en el caso de las hipotecas que en- dad en los Registros Públicos se consignó como frentan pedidos de nulidad por la falta de inter- propietario solo a uno de los cónyuges con el estado civil de ‘soltero’; aclarándose esta situación vención del otro cónyuge en el acto constitutivo, con posterioridad a la suscripción e inscripción de vemos una situación abiertamente distinta a la la hipoteca a favor del banco acreedor, entonces que plantea el artículo 2014 del Código Civil, este último obró con buena fe registral, por lo que pero que sin embargo nuestra Corte Suprema la denuncia de invalidez de la hipoteca no puede prosperar”. la ha aplicado ¿por analogía,? veamos: 5) CAS. Nº 2029-2005-JUNÍN: 1) CAS. Nº 4773-2009-AREQUIPA “La denuncia de interpretación errónea del artículo “Si bien el recurrente y la codemandada son 315 del código civil, que la sentencia de vista con- casados, por ende el bien materia de tercería sidera como una regla general, que no obsta frente pertenece a la sociedad conyugal, sin embargo, a casos especiales, como cuando se contrata bajo dicha situación no pudo ser prevista por la entidad la fe del Registro Público, es infundada, y corres- ejecutante en su oportunidad, por cuanto al mo- ponde añadir, que una situación que se mantuvo mento de constituir la hipoteca la cónyuge tenía oculta, no puede prevalecer sobre la publicidad registrado su estado civil como soltera, siendo única del Registro Público, sin poner en grave riesgo la propietaria de dicho bien inmueble, concluyendo seguridad jurídica”. que el Banco actuó en virtud al principio de buena fe registral dispuesto en el artículo 2014 del código sustantivo”. 3. Breves nociones sobre el principio de fe pública registral 2) CAS. Nº 1065-2005 HUANCAVELICA “El Fundamento de principio de buena fe regis- Vamos a exponer algunas nociones que nos tral radica en la necesidad de asegurar el tráfico permitan identificar los supuestos de aplica- patrimonial, cuyo objeto consiste en proteger las ción de la fe pública registral. adquisiciones que por negocio jurídico efectúen terceros adquirientes y que reputa exacto y com- pleto el contenido de los asientos registrales. 3.1. Primera noción: “La fe pública regis- tral como excepción a la regla” Siendo así, conforme ya se ha determinado en la casación número seiscientos noventa y uno guión Hemos señalado que el “principio” de fe noventa y siete, el tercero que de buena fe adquiere pública registral busca proteger al tercero en un derecho real de hipoteca, de quien aparece en el una cadena tabular sucesiva de transferencias registro, con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición, aunque después se acredite que dicho (subadquiriente), frente a causas de nulidad, inmueble había sido transferido a otra persona anulabilidad, resolución o rescisión del dere- con fecha anterior a la inscripción de la hipoteca”. cho correspondiente al sujeto que le antecede 3) CAS. Nº 1522-2004-JUNÍN en dicha cadena tabular. “La presunción de veracidad contenida en el Lamentablemente en nuestro país y pese a principio de legitimación asiste al acreedor si este verificó en el registro de la propiedad los grandes esfuerzos que viene realizando la inmueble que el derecho de propiedad sobre Sunarp6, muchas mafias han tomado conoci- el bien hipotecado se encontraba inscrito úni- camente a favor del deudor en calidad de sol- 6 La Sunarp viene implementando constantes mecanis- tero. En consecuencia, corresponde al cónyuge mos para luchar desde el registro contra la falsedad que niegue la certeza de lo verificado en los documentaria que genera asientos de inscripción, registros, acreditar la oportuna rectificación de como son la Alerta Registral aprobada mediante Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 321 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral miento de este “principio” y lo vienen apli- cando para casos de falsedad documentaria ¿SABÍA USTED QUE? que llega a acceder al registro generando una inscripción y sobre esta, comienzan a El que de buena fe y a título oneroso promover transferencias sucesivas esperan- haya contratado con el aparente su- do ser protegidos por el artículo 2014 del cesor o albacea inscrito, mantiene su Código Civil. adquisición una vez inscrito su dere- cho en el registro de bienes, siempre Esta realidad nos lleva a plantear que la fe que las causas de inexactitud o inva- pública registral no debe entenderse como lidez no consten en el registro de tes- un principio de aplicación a rajatabla por el tamentos o de sucesiones intestadas. solo hecho de cumplir “formalmente” los requisitos previstos en el artículo 2014 del Sobre el particular, compartimos la siguiente Código Civil, sino que requiere de un análisis opinión: “(…) el art. 2014 CC, en abstracto, es interpretativo, lógico y principalmente justo constitucional, pero solo si se entiende aplicable que debe realizar la instancia judicial para a circunstancias excepcionales de tutela del que sea amparado el derecho del tercero tercero cuya conducta es digna de valoración registral7. positiva; y simultáneamente se despoje al En ese contexto, discrepamos con alguna propietario por una omisión o acción culpable. doctrina que adopta una posición absoluta Siendo así, las interpretaciones exageradas del de la fe pública registral por el solo hecho de 2014 CC son inconstitucionales; y decimos cumplir los requisitos previstos en la Ley des- “exageradas” a todas aquellas posturas por de una óptica puramente registral, cuando las cuales la sola inscripción, por virtud de ese no podemos justificar que un propietario se mérito, tiene ya por sí misma la protección del vea despojado en su derecho por un caso de registro. Es decir, el principio de fe pública en- falsificación documentaria que logró ingresar tendido como principio, y no como excepción, al registro e inmediatamente se produjo la es una clara muestra de interpretación normati- cadena de transferencia, máxime, si este va contraria a los valores constitucionales, pues ejerce la posesión sobre el bien8. se limita a legalizar el despojo de un propietario sin verificar la diligencia del tercero, ni la negli- Resolución N° 185-2008-SUNARP/SN, el bloqueo gencia del titular afectado. por presunta falsificación de documentos creado por Resolución Nº 019-2012-SUNARP/SN y la anotación Un caso concreto son las falsificaciones de por presunta falsificación de instrumentos extrapro- instrumentos públicos que, a pesar de tal tocolares y de constancias de quórum creada por circunstancia, llegan a inscribirse; y luego per- Resolución Nº 257-2012-SUNARP/SN. miten seguidamente que un tercero adquiera 7 Téngase presente que en España la adquisición que realiza el tercero registral ha generado una discusión confiado en la apariencia registral. Normal- doctrinaria, respecto si dicha adquisición es a non mente se sostiene que tal situación conlleva domino o es un supuesto especial de irreivindicabi- que el tercero mantenga su adquisición por lidad, y si puede ser configurada como derivada u virtud del principio de fe pública registral originaria. Quien desde nuestro punto de vista y con muy buen criterio trata de explicar esta discusión es (art. 2014 CC). Esta es una hipótesis típica de GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública interpretación que infringe la Constitución, registral, Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 352-381. pues desnaturaliza la garantía de indemnidad 8 Una posición que no compartimos es la de SANZ que forma parte del contenido esencial del FERNÁNDEZ, Ángel, citado por CAICEDO ESCOBAR, Eduardo, Derecho inmobiliario registral, Editorial The- derecho de propiedad9”. mis, Segunda Edición, Bogotá, 2001, p. 63. El autor señala: “La protección de la fe pública es absoluta, no se admite contra ella alegación jurídica ni prueba de posibilidad de prueba en contrario, exacto o íntegro el ninguna clase. Es la presunción iuris et de iure o ficción contenido del registro en beneficio del adquiriente”. jurídica, en virtud de la cual el legislador presume, sin 9 GONZALES BARRÓN, Gunther, “Principios registrales y 322 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica Nótese que la falsificación documentaria no Ténganse en cuenta que estamos refiriéndo- ha sido tratada en la doctrina española como nos a uno de los principios de mayor relevan- un supuesto de excepción de la fe pública cia para el derecho registral, pues contrarresta registral, para muestra, citamos al maestro el efecto de “dominó, arrastre o de cadena” José María Chico y Ortiz, que señala: “la propios de una nulidad, posibilitando que el necesidad fundamental de la publicidad y subadquiriente (tercero) no se vea afectado, de los efectos que esta produce, así como de siempre en el marco de los requisitos del sus consecuencias, exigen que ese principio artículo 2014 del Código Civil en un criterio general de la llamada fe pública registral de justicia. haya de contener unas excepciones mínimas, plenamente justificadas y aplicadas en forma 3.2. Segunda noción: “La fe pública re- restrictiva. De otra forma el principio quedaría gistral en el Registro de bienes solo roto y sería injusto en su aplicación (…)”10. protege al verdadero tercero” A pesar de la ubicación del artículo 2014 en Así, cuando revisamos el desarrollo de las el Código Civil (Disposiciones Generales del llamadas excepciones a la fe pública registral Libro IX – Registros Públicos); el “principio” de encontramos supuestos como. Las menciones, fe pública registral solamente es de aplicación la usucapión, las anotaciones preventivas, la en los Registros de Bienes12, (Registro de Bie- cesión de créditos hipotecarios, la transitorie- nes Inmuebles y Registro de Bienes Muebles) dad y las limitaciones legales de la propiedad, y solo protege al “verdadero” tercero en una ¿dónde queda la falsedad documentaria? cadena tabular sucesiva de transmisiones (sub Y es claro, la realidad social española difiere adquiriente). mucho de la nuestra, la mejor regulación jurí- Como bien señala Jorge Luis Gonzales Loli, dica debe responder a las exigencias económi- “(…) el Código Civil describe al Principio de Fe cas y sociales que brotan de la propia realidad Pública (artículo 2014) pretendiendo que se que se pretende normar11, caso contrario, aplique de la misma manera a todos los Registros, sería desconocer que en el Perú existe –lamen- no obstante su propia formulación se encuentra tablemente– la falsedad documentaria, como diseñada, específicamente para tutelar la adquisi- medio de gente inescrupulosa para apropiarse ción de bienes y no a garantizar la exactitud de las de derechos que no le corresponden. inscripciones relativas a una persona jurídica”13. Por lo tanto, la realidad social de hoy nos (el resaltado es nuestro). lleva a restringir la aplicación de la fe pública Y en efecto, la aplicación de la fe pública re- registral como un mecanismo excepcional de gistral se debe a una cadena de transferencias protección al tercero frente a nulidades, en ocurridas en el registro, no obstante, quien donde el sujeto que soporta la pérdida de su hace posible la ocurrencia de tal evento son los derecho haya promovido de alguna manera registros de bienes por su estructura goberna- la cadena de transferencias y no donde este da por el folio real (principio de especialidad sufra la consecuencia de una falsedad docu- mentaria. Constitución”, en Gaceta Constitucional N° 36, Gaceta 12 El artículo 2 de la Ley Nº 26366 - Ley de Creación Jurídica, Lima, 2010, p. 394. del Sistema nacional de los Registros Públicos y de 10 CHICO Y ORTIZ, José María, Estudio sobre derecho la Superintendencia de los Registros Públicos, regula hipotecario, cuarta edición, Marcial Pons, Madrid, una conformación de los registros en cuatro grandes 2000, pp. 242-243. grupos: Registros de Bienes Inmuebles, Registro de 11 FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. “La obligación de ena- Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y jenar y el sistema de transferencia de la propiedad Registro de Personas Jurídicas. inmueble en el Perú”, Ponencia sustentada por el 13 GONZALES LOLI, Jorge Luis; “Protección legal del autor en las “Primeras Jornadas de Derecho Civil” tercero registral societario”, Revista del Foro Colegio organizadas por el CAL de Lima. de Abogados de Lima, Lima, 2008, p. 192. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 323 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral o determinación) en donde por cada cosa14 por lo que a primera impresión poco importa- se abrirá una partida, y es dentro de ese folio ría una cadena de transferencia en un registro donde se inscribirán los actos ulteriores que de bienes muebles para efectos de otorgar la ley permita, como son los actos y contratos titularidad, sin embargo, consideramos que que transmitan derechos reales (en nuestro la inscripción de titularidad sobre estos sirve sistema de partidas electrónicas se inscribirán para cuestionar la buena fe del adquiriente en el Rubro C, por ejemplo). que pueda invocar la adquisición non dominus prevista en el artículo 948 del Código Civil Esto es porque la propia configuración del como medio para oponer su “derecho”. derecho real como oponible erga omnes hace necesario la determinación del objeto y su contenido del derecho, alcanzando su ¿SABÍA USTED QUE? máximo exponente en la hipoteca, donde el derecho real solo puede hacerse efectivo so- La Corte Suprema ha tenido reite- bre los bienes concretos sobre los que recae, rados pronunciamientos donde ha y por la cantidad expresamente determi- resuelto proteger al acreedor hi- nada15 (en armonía con nuestra legislación potecario a través de la aplicación debemos agregar cantidad determinable). del principio de fe pública registral En ese sentido, es jurídicamente imposible consagrado en el artículo 2014 del que la fe pública registral –entendida como Código Civil. cadena de transferencias– pueda ser de apli- cación en un registro de personas, pues sobre Es justo preguntar: ¿se podrá adquirir un este gobierna el folio personal (con algunas mueble registrable a espaldas del registro? particularidades para mandatos y poderes), Consideramos que no, y si lo hace, este ad- en donde el criterio para abrir una partida quiriente no puede desconocer del contenido es el mismo sujeto y sobre este se inscribirán de la inscripción (art. 2012 del Código Civil), todas sus vicisitudes del individuo que la ley por tanto actuará de mala fe. considera como inscribibles, ninguna voluntad Ahora bien; respecto al concepto de tercero ajena a la del propio sujeto inscrito se podrá debemos tener presente que ante una situa- extender en su registro. ción jurídica determinada, una persona puede La especialidad del folio real es de aplicación hallarse de una de estas tres maneras: como a los bienes inmuebles y muebles, sobre estos obligado, como ajeno pero afectado o como últimos existe un componente adicional que totalmente ajeno. Obligadas son las partes y fija la ley para perfeccionar la transferencia sus herederos; y, terceros son los ajenos afec- que es la posesión (teoría del título y modo) tados o no de la actuación jurídica16. de acuerdo al artículo 947 del Código Civil, Hemos señalado que la fe pública registral debe proteger al verdadero “tercero”. Se trata 14 Decimos “cosa” pues el registro jurídico, solo abre pues de aquel que sin ser parte de un acto partidas a bienes con existencia física –de allí que de transferencia de dominio que preceda a la los procesos de inmatriculación requieren de una comprobada identificación del predio mediante in- adquisición de él, se encuentra protegido por formación gráfica– el registro no puede inscribir algo inscribir su derecho en el registro, frente a otro etéreo o incorpóreo. Por eso, aquellos bienes muebles que con el que probablemente no conoce, inmateriales se rigen por sus leyes especiales y cuentan con un registro administrativo especializado a cargo pero pretende oponérsele. del Indecopi, el Código Civil y por tanto el registro se limita a regular y publicitar “cosas”. 15 GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA, María, “El principio de especialidad registral”, Fundación Beneficentía ,en: Et Peritia Iuris, Madrid, 2005, pp. 87-88. 16 GONZALES LOLI, José Luís. Op. Cit. 195. 324 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica Este concepto no debe confundirse con el respecto de casos muy puntuales, debido a principio de oponibilidad previsto en el artículo que la inscripción no convalida actos nulos. 2022 del Código Civil17, que da solución al Veamos algunos casos: conflicto que surge entre dos individuos que a) En el Registro de Testamentos y de acusan tener un derecho real sobre un mismo Sucesiones Intestadas. Se dispensa un bien, siendo la inscripción el primer elemento supuesto de protección para el “tercero” solucionador para este conflicto, independien- temente de la fecha de otorgamiento de cada que contrata con un heredero aparente documento (Ej. caso de doble venta). inscrito, a pesar de que su representación sucesoria viene siendo cuestionada, pero que sin embargo no consta registrado dicho conflicto. B a... Acreedor Hipoteca “Artículo 665.- La acción reinvicatoria procede hipotecario contra el tercero que, sin buena fe, adquiere los A “Vence quien bienes hereditarios por efecto de contratos a título Titular inscribe oneroso celebrados por el heredero aparente que registral primero” entró en posesión de ellos. C C-V Comprador Si se trata de bienes registrados, la buena fe del a... adquirente se presume si, antes de la celebración del contrato, hubiera estado debidamente inscrito, en el registro respectivo, el título que amparaba al heredero aparente y la trasmisión de dominio en su favor, y no hubiera anotada demanda ni medida Sobre el tercero registral se ha dado grandes precautoria que afecte los derechos inscritos. En discusiones en la doctrina española para los demás casos, el heredero verdadero tiene el diferenciar a aquel tercero civil y el tercero derecho de reinvidicar el bien hereditario contra en materia hipotecaria (artículo 34 de la quien lo posea a título gratuito o sin título”. Ley Hipotecaría española), identificando las teorías monistas y dualistas de protección; sin embargo nos limitaremos a explicar la A B “Heredero función del tercero propia del artículo 2014 aparente” “Tercero” contratante de nuestro Código Civil, tratando de hacer una inscrito Contrato diferencia con aquellos “terceros” que nacen de un registro de personas. Se viene cuestionando su En lo que respecta a los registros de personas, representación sucesoria en la vía judicial, sin embargo, se suele llamar tercero a aquel sujeto que dicho emplazamiento no consta en el registro. desconociendo la realidad extrarregistral de lo que en el registro aparece, contrata con el titular inscrito. Debemos ser claros, el término En esa misma línea, el artículo 51 del gramatical para esta figura es el “segundo”, Reglamento de Inscripciones del Re- sino que la propia normatividad lo ha desig- gistro de Testamentos y de Sucesiones nado con el término “tercero”, pero solamente Intestadas precisa lo siguiente: “El que de buena fe y a título oneroso haya contratado 17 Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre con el aparente sucesor o albacea inscrito, inmuebles inscritos Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quie- mantiene su adquisición una vez inscrito su nes también tienen derechos reales sobre los mismos, derecho en el registro de bienes, siempre es preciso que el derecho que se opone esté inscrito que las causas de inexactitud o invalidez no con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se consten en el Registro de Testamentos o de aplican las disposiciones del derecho común. Sucesiones Intestadas”. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 325 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral Es decir, si bien puede encontrarse dis- supuestos de protección del “tercero” que cutido el derecho del heredero aparente contrata sobre la base de la publicitado (sea por acto testamentario o sucesión en el Registro, por ejemplo, en el tercer intestada) y el registro lo publicita como párrafo del artículo 12 de la LGS, se de- tal, el “tercero” que contrate sobre la termina que la buena fe del tercero no se base de la información publicitada, lo perjudica por el hecho de la publicidad hará bien, encontrándose protegido por registral. En otras palabras, la Ley asume el artículo 665 del Código Civil. decididamente la protección plena del b) En el Registro de Mandatos y Poderes. tercero de buena fe y elimina, de plano Se trata de aquel apoderado que sin la posibilidad, de oponer en su contra la tener poder vigente continúa ejerciendo nulidad de un acto ultra vires18. la representación, debido a que el po- Artículo 12.- La sociedad está obligada hacia aque- derdante no ha hecho de conocimiento llos con quienes ha contratado y frente a terceros la revocatoria, téngase presente, que el de buena fe por los actos de sus representantes celebrados dentro de los límites de las facultades Código Civil ha establecido que el registro que les haya conferido aunque tales actos compro- no es la única forma de oponer una revo- metan a la sociedad a negocios u operaciones no catoria de poder de acuerdo al artículo comprendidos dentro de su objeto social. 152 del Código Civil, también es posible Los socios o administradores, según sea el caso, responden frente a la sociedad por los daños y comunicar a las personas que intervengan perjuicios que ésta haya experimentado como en el acto jurídico, que el poder ha sido consecuencia de acuerdos adoptados con su voto y revocado. en virtud de los cuales se pudiera haber autorizado la celebración de actos que extralimitan su objeto Si el tercero no ha tenido forma de co- social y que la obligan frente a co-contratantes y nocer por estas dos vías de la revocatoria terceros de buena fe, sin perjuicio de la responsa- de poder (registro o comunicación), se bilidad penal que pudiese corresponderles. entiende que contrató bien y por ende La buena fe del tercero no se perjudica por la inscripción del pacto social. encuentra protección en el artículo 2038 del Código Civil. Artículo 2038.- El tercero que de buena fe y a título A B oneroso ha contratado sobre la base de mandato o Gerente general “Tercero” de la sociedad contratante poder inscrito en el registro del lugar de celebración Contrato del contrato, no será perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos. Mediante acuerdo de JGA se revocó el po- der al Gerente General, sin embargo dicho acuerdo aún no es inscrito, en ese ínterin el gerente celebra contratos obligando a la A B sociedad. De comprobarse la “buena fe” del Apoderado “Tercero” tercero, este encontrará protección. “deshonesto” contratante Contrato Este es un claro ejemplo de protección al Se le ha revocado el poder, contratante de la sociedad en un supuesto sin embargo el poderdante de contratación por actos ultra vires, así no lo ha hecho constar en el registro, ni tampoco se como existen otros supuestos adicionales de lo ha comunicado al tercero (art. 152 del CC). protección al “tercero societario” como en el caso de nulidad de pacto social recogido en el artículo 37 de la LGS. c) En el Registro de Personas Jurídicas Societarias. En la Ley General de So- 18 ELÍAS LAROZA, Enrique. Derecho societario peruano, ciedades podemos encontrar distintos Normas legales, Trujillo, 1999, p. 49. 326 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica Con ello, podemos concluir que la denomina- buen proceder, inocencia, como connotación ción de “tercero” proveniente de un registro loable20. de personas, es abiertamente distinta a un La buena fe no se encuentra definida en nues- tercero de un registro de bienes; ya que serán tro Código Civil, sin embargo su aplicación los registros de bienes los que posibiliten una es transversal en casi todas las legislaciones, cadena sucesiva de transmisiones, y por tanto donde esta se presume y corresponde a la permitan la correcta aplicación del artículo contraparte probar que no se dio. 2014 del Código Civil (ver primer gráfico). Hablar de la buena fe como creencia nos Queda preguntarnos: ¿por qué la Corte Su- lleva a darle una connotación subjetiva o prema ha venido aplicando el artículo 2014 psicológica, que parte de la convicción que del Código Civil para proteger al acreedor tiene un individuo en creer que está actuando hipotecario, cuando en efecto no cumple las conforme a derecho aunque en realidad no condiciones de tercero (sub-adquiriente) del sea así, es decir, se confía en una apariencia. registro de bienes? (Ej. El error de tipo o de prohibición previsto en el artículo 14 del Código Penal). 3.3. Tercera noción: “La fe pública registral Por otro lado, la buena fe como estándar de y los requisitos de procedencia” conducta exige un modelo ideal de compor- El “principio” de fe pública registral requiere tamiento social21, es decir, un deber mínimo del cumplimiento de cinco requisitos para su de diligencia que debe tener el individuo al aplicación, que a decir del artículo 2014 del momento de contratar, que permita la deli- Código Civil, son: mitación de un supuesto de hecho. La buena fe: Probablemente, uno de los Por ejemplo Mediante la Casación 3394- temas donde más se haya escrito y cuyo 2012, Cusco, la Corte Suprema establecido principal desarrollo se deba en gran medida que para proteger por fe pública registral a la jurisprudencia, pues la instancia judicial a un sub-adquiriente de un predio resulta es quien analiza cada caso y actúa las, pruebas fundamental comprobar la posesión de este, para determinar si un sujeto actúo de buena considerando expresamente la siguiente frase: o mala fe. “de acuerdo a las reglas de la experiencia ninguna persona compra un inmueble sin Atendiendo a estos criterios jurisprudenciales antes verlo físicamente”. y en contra de lo opinado por algunos au- Con este ejemplo, la Suprema pone de mani- tores del análisis económico del derecho19, fiesto un estándar de conducta al comprador debemos puntualizar que la buena fe no de un inmueble, donde no solo basta una tiene un carácter objetivo en donde el deber verificación en el registro sino que implica del adquiriente se agote en el registro, por constatación física, a fin de que este se en- ejemplo (entendiendo registro como asiento cuentre protegido por la fe pública registral. de inscripción y título archivado); sino que obedece a un análisis sobre un estándar de Sobre el particular, compartimos la posición conducta o sobre un principio general, am- de que el criterio de buena fe debe obedecer bas ideas asociadas a la rectitud, honradez, a un estándar de conducta que debe adoptar cada persona al momento de contratar; sin 19 BULLARD GONZALES, Alfredo, citado por JIMÉNEZ embargo, resulta necesario que la Suprema VARGAS-MACHUCA, Roxana, considera a la buena fe pueda desarrollar límites o supuestos de he- como un principio abstracto e impreciso que genera cho para este deber de diligencia. niveles de incertidumbre e ineficiencias… “El princi- pio de buena fe”, en Obligaciones y contratos en los albores del Siglo XXI. Libro Homenaje a Roberto López 20 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA Op. Cit. pp. 3-5. Cabana, Buenos Aires, Abeledo – Perrot. 21 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA Op. Cit. p. 6. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 327 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral Título oneroso: La adquisición que un sujeto busca inscribir ese derecho para dotarlo de realice debe implicar un costo, una transacción una publicidad mayor a la propia emanada económica. En consecuencia quedan descarta- de la vinculación surgida entre objeto y sujeto. dos amparar aquellos contratos a título gratuito José Manuel García García considera que la como una donación, anticipo de herencia, etc. consecuencia de inscribir un derecho real, nos Ojo, por gratuidad nos debemos referir solo a da dos perspectivas “eficacia de la publicidad la última adquisición realizada por el “tercero” registral como requisito constitutivo de eficacia y no de los anteriores, es decir el vendedor del plena del derecho real y lucha contra la clandes- bien podría haberlo adquirido por donación. tinidad inmobiliaria de los derechos reales”25. Bien señala José Antonio Álvarez Caperochipi, Resulta importante agregar, que esta inscrip- “La publicidad registral no tiene sentido que ción debe venir acompañada del tracto suce- pueda prevalecer para el adquirente según sivo, esto es, de una cadena de transmisiones el registro a título gratuito. Parece de estricta que obren del mismo registro. No cumple este justicia que por ejemplo el donatario, como requisito el caso de las inmatriculaciones. Vea- sucesor de la posición de su causante, sea con- mos el siguiente ejemplo: A, propietario de tinuador de la misma posición de su causante un predio no inscrito, transfiere su predio me- y no goce de mayor protección que este”22. diante una donación a favor de B, y a su vez B Adquirir de un titular inscrito: El efecto lo transfiere por una compraventa a favor de nacerá siempre de la legitimación registral, es C, siendo C quien genera la inmatriculación decir, de una “confianza en la apariencia”23, del predio en el registro. Poco tiempo después en donde el “tercero” deberá contratar nece- se declara nula la donación realizada entre A sariamente con el que aparece en el registro y B ¿Quién es el propietario? Para nosotros, el con facultades suficientes de transferencia. efecto de la nulidad alcanza a C puesto que no puede oponer fe publica registral, al no existir Antonio Manzano Solano denomina a esta una cadena de transmisiones en el registro. figura una “presunción de exactitud, el que ad- quiere un derecho confiado en el contenido del Inexactitud en el registro: Un tema también Registro, deviene titular efectivo de tal derecho, discutido en la doctrina peruana26 fundamen- es una presunción positiva de veracidad, a la que talmente por el concepto que engloba la pala- responde el artículo 34 LH”24. bra “registro”. Algunos autores han atendido que dicho precepto se refiere a los asientos Inscribir el derecho adquirido: De acuerdo de inscripción, mientras otros entienden que a nuestro sistema registral, los actos que acce- alcanza también a los títulos archivados. Por den al registro tienen una eficacia declarativa, lo pronto, esta discusión aparentemente ya salvo algunas excepciones como la hipoteca, estaría cerrada visto los criterios reiterados la variación del régimen patrimonial de los de la Corte Suprema, en donde señalan que cónyuges y la personería jurídica. Siendo así, el acto o contrato que transmite un derecho real sobre el bien ya genera efectos (contrato con efectos reales), no obstante, el tercero 25 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho inmobiliario registral e hipotecario, Tomo II, Civitas, Madrid, 1993, pp. 64-65. 22 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmo- 26 A manera de ejemplo léase a AVENDAÑO VALDEZ, biliario registral, Editorial Comares, Segunda Edición, Jorge. Clasificación de los bienes y transferencia de Granada, 2006, p. 269. propiedad. En: VVAA. ¿Por qué hay que cambiar 23 GARCÍA GARCÍA, citado por CHICO Y ORTIZ, José el Código Civil?, UPC, Lima, 2001; y, GONZALES María, Op. Cit. 195. BARRÓN, Gunther, “Fundamentos que explican 24 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FER- la primacía del título frente al asiento registral NANDEZ, M. del Mar, Institución de derecho registral contribución que pone punto final a un debate inmobiliario, Centro de Estudios, Madrid, 2008, p. innecesario”, Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta 608. Jurídica Nº 117, Lima, 2008. 328 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica la inexactitud registral abarca a los títulos que Civil para proteger al acreedor hipotecario, conforman el archivo registral. cuando en efecto no cumple las condiciones de tercero (subadquiriente) del registro de bienes? Bien señala el maestro Ramón Roca Sastre que “(…) la adquisición se haga en función a Desde nuestra perspectiva proteger al acree- un registro inexacto, pues al establecer la pre- dor hipotecario no pasa por la aplicación del sunción de buena fe del tercero adquiriente principio de fe pública registral previsto en el parte de la idea de inexactitud del registro al artículo 2014 del Código Civil, ya que hemos tiempo de la adquisición”27. señalado a lo largo del trabajo que su aplica- ción es excepcional y su especial configuración Corresponderá determinar si esa inexactitud lo hace inaplicable para este caso, por el con- se hace cognoscible para el subadquiriente, al trario, la protección al acreedor hipotecario momento de que decida inscribir su derecho; pasa por un supuesto especial de legitimación para ello, debe realizar un análisis del registro registral que alcanza los niveles de inatacable en cuanto a sus asientos y a los títulos archiva- respecto de este, al momento que la instancia dos que causaron las inscripciones (diligencia). judicial ha realizado el análisis de la buena fe Con estas nociones hemos intentado explicar basado en un estándar lógico de conducta, en que la aplicación del “principio” de fe pública el marco del derecho constitucional. registral debe responder a un criterio excep- En efecto, el Estado Constitucional de derecho cional de protección, que si bien en nuestro surge y se explica como el resultado de un es- ordenamiento jurídico encontramos muchas pacio de libertad para la toma de decisiones, definiciones de “tercero”, estas no siempre que legitima el orden valorativo plasmado en responden al subadquiriente previsto en el la Constitución28. En relación a los operadores artículo 2014 y los requisitos que este debe del derecho requiere que estos analicen, inte- cumplir. gren y apliquen el universo normativo positivi- Ahora bien, a continuación trataremos de dar- sado con los valores constitucionales, máxime le contenido a la forma que viene resolviendo si tratándose de la autoridad judicial tienen la la Corte Suprema para proteger al acreedor obligación de suplir los defectos o deficiencias hipotecario, intentando respetar la esencia de de la ley al administrar justicia (artículo VIII la fe pública registral. del título preliminar del Código Civil). En ese escenario, trataremos de sustentar ¿SABÍA USTED QUE? nuestra posición en cuanto a la legitimación registral: Las instancias registrales no pue- 4.1. Fundamento constitucional den cuestionar las decisiones mo- tivadas del árbitro o tribunal arbi- El caso que venimos desarrollando en este tral pues estos asumen exclusiva y trabajo plantea una discusión normativa que excluyentemente responsabilidad alcanza – como es evidente – derechos cons- por dichas decisiones. titucionalmente protegidos: Por un lado, está en discusión el derecho de propiedad de la sociedad conyugal invoca- 4. Nuestra propuesta do por el artículo 315 del Código Civil –la A la pregunta hecha: ¿por qué la Corte Suprema sociedad conyugal es autónoma y sujeta de ha venido aplicando el artículo 2014 del Código derechos– cuya finalidad es amparar el patri- monio familiar , frente a ello, se encuentra el 27 ROCA SASTRE, Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho hipotecario. Tomo II – Bosch Casa Editora, Octava Edición, Barcelona. 1998, pp. 308-310. 28 Sentencia Nº 0003-2006-PI/TC (fundamento 30). Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 329 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral derecho a la seguridad jurídica que brinda la El principio in comento no solo supone la absoluta institución registral a través de la publicidad pasividad de los poderes públicos, en tanto no se presenten los supuestos legales que les permitan de actos o derechos que conllevan un efecto incidir en la realidad jurídica de los ciudadanos, legitimador mediante la aplicación de prin- sino que exige de ellos la inmediata intervención cipios registrales (legitimación, fe pública, ante las ilegales perturbaciones de las situaciones jurídicas, mediante la ‘predecible’ reacción, sea prioridad y oponibilidad). para garantizar la permanencia del statu quo, por- que así el Derecho lo tenía preestablecido, o, en su En efecto, el artículo 2 inciso 16 y artículo caso, para dar lugar a las debidas modificaciones, 70 de la Constitución Política del Perú re- si tal fue el sentido de la previsión legal30. conocen el derecho de propiedad, el cual En ese escenario, debemos adoptar un análisis se ejerce en armonía con el bien común y ponderativo sobre la aplicación del derecho dentro de los límites de la ley. Y no solo fundamental al caso concreto en el marco ello, el Tribunal Constitucional a través de de la justicia y de un Estado Constitucional reiterada jurisprudencia ha establecido que el de derecho. Somos de la opinión que debe derecho de propiedad goza de una garantía ampararse al acreedor hipotecario a través del de indemnidad: derecho fundamental de la seguridad jurídica, en consideración de los siguientes parámetros: “… la comprensión constitucional de la propiedad es más amplia y, prima facie, comprende además 1) El derecho de propiedad debe ejercerse la garantía de indemnidad o conservación de la en armonía con el bien común, esto integridad del patrimonio de la persona. La ‘in- violabilidad’ de la propiedad a la que se refiere el quiere decir que pueden darse situaciones artículo 70º de la Constitución debe interpretarse donde el interés superior de un conjunto no solo como prohibición de intervenciones en el de personas debe sopesar frente al interés libre ejercicio o goce de los mencionados atributos particular (ej. uno de los fundamentos de clásicos del derecho de propiedad, sino también como garantía de indemnidad. Así las cosas, el la expropiación es el interés nacional); es derecho de propiedad garantiza la conservación así que lo publicitado en el registro ha de la integridad del patrimonio de la persona y, generado un efecto cognoscible en todos por consiguiente, prohíbe la indebida detracción los terceros; siendo que sobre la base de del mismo. Por esto, desde la perspectiva cons- titucional, todo cobro indebido a una persona, esa publicidad una entidad financiera proceda del Estado o de particulares, constituye constituyó una hipoteca. una afectación del derecho de propiedad”29. 2) La inscripción de la titularidad de domi- El derecho a la seguridad jurídica si bien no nio como soltero se conocía por todos se encuentra expresamente enunciado en la de acuerdo al artículo 2012 del Código Constitución, el Tribunal Constitucional lo ha Civil (creemos que el efecto legitimador alcanza al estado civil), por lo que co- reconocido como implícito en nuestra carta rrespondía a la cónyuge rectificar dicha política, señalando: situación antes de la inscripción de la “…El principio de la seguridad jurídica forma hipoteca conforme a lo previsto en el ar- parte consubstancial del Estado Constitucional tículo 15 del Reglamento de Inscripciones de Derecho. La predecibilidad de las conductas del Registro de Predios31. (en especial, las de los poderes públicos) frente a los supuestos previamente determinados por el derecho, es la garantía que informa a todo el orde- 30 Sentencia Nº 0016-2002-AI/TC (fundamento 3) namiento jurídico y que consolida la interdicción de la arbitrariedad. Tal como estableciera el Tribunal 31 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Artículo 15.- Rectificación de la calidad del bien.- Constitucional español, la seguridad jurídica su- Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado pone “la expectativa razonablemente fundada del civil distinto al que le corresponde hubiera inscrito a ciudadano en cuál ha de ser la actuación del poder su favor un predio al que la Ley le atribuye la calidad en aplicación del Derecho” (STCE 36/1991, FJ 5). de bien social, la rectificación de la calidad del bien se realizará en mérito a la presentación del título 29 Sentencia Nº 043-2007-AA/TC (fundamento 6) otorgado por el cónyuge que no intervino o sus su- 330 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica 3) Amparar al acreedor hipotecario también uno de los cónyuges motivó el acto de ins- implica una sanción al cónyuge negligen- cripción registral. te que no rectificó el asiento legitimado Dicho esto, consideramos que la protección en su oportunidad. Si bien el Registro al acreedor hipotecario tiene un fundamento debe propender la realidad, esto no quie- constitucional sustentado en la ponderación re decir que el sistema debe ser protector del principio de seguridad jurídica, pues si de negligencias o mala fe; así como se le exige al contratante un estándar de bien el Registro debe buscar publicitar la conducta mínimo que amerita amparar realidad, este no puede ser utilizado para su derecho; creemos que el negligente proteger las negligencias, máxime si la cón- debe soportar la carga de su actuación. yuge ha tenido los instrumentos legales para rectificar la inscripción publicitada. Dicha sanción que hacemos referencia se condice con lo que ha manifestado el Tri- 4.2. Fundamento histórico bunal Constitucional: (…)”Empero, para el pleno desarrollo del derecho de propiedad La idea de registro nació como un instru- en los términos que nuestra Constitución lo mento que publicite las cargas y gravámenes reconoce y promueve, no es suficiente saberse de aquellos comerciantes a quienes se les titular del mismo por una cuestión de simple concedía un crédito, de tal manera que entre convicción, sino que es imprescindible poder estos sepan quiénes eran deudores, evitando oponer la titularidad de dicho derecho frente riesgos de incumplimiento en el ámbito co- a terceros y tener la oportunidad de generar, mercial o la aparición de cargas, o gravámenes a partir de la seguridad jurídica que la oponi- ocultos al momento del cobro. bilidad otorga, las consecuencias económicas Intentar asociar el derecho de propiedad inmo- que a ella le son consubstanciales. Es decir, biliaria con el registro era algo impensable en es necesario que el Estado cree las garantías aquella época, ya que la transmisión de la tierra que permitan institucionalizar el derecho. Es era escasa, o simplemente no podía hacerse más la inscripción del derecho de propiedad en que por herencias, el suelo estaba vinculado a un registro público el medio a través del cual la nobleza y al estamento33, por lo tanto, la idea el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para de registro nace en el ámbito mercantil entre la creación de riqueza y, por ende, para el los gremios de comerciantes como instrumento desarrollo económico de las sociedades, tanto facilitador de su actividad económica. a nivel individual como a nivel colectivo32”. Como bien señala el maestro Joaquín Garri- Con esto no queremos señalar que el Re- gues “(…) Más que en los medios rudimenta- gistro debe amparar siempre al titular que rios de publicidad mercantil, ya conocidos en contrate sobre un acto fraudulento que esté la antigüedad romana, el origen remoto del publicitado ya que la inscripción no con- registro mercantil ha de buscarse en la matrí- valida actos nulos, menos aún tratándose cula de los gremios y de las corporaciones en de una falsificación de documentos. Sin la Edad Media. Primeramente, la inscripción embargo, este caso de hipoteca constituye se hace con fines internos. Más tarde se orien- un supuesto especial de protección, donde ta el exterior, para conocimiento de terceros. En este momento preciso puede señalarse el punto de partida de las formas actuales de cesores, insertando o adjuntando la copia certificada publicidad mercantil”34. de la respectiva partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisición. 33 GONZALES BARRÓN, GUNTHER. Derecho registral Para la rectificación del estado civil es de aplicación y notarial, Tomo I, Jurista Editores, Tercera Edición, lo dispuesto en el artículo 85 del Reglamento General Lima, 2012, p. 38. de los Registros Públicos. 34 GARRIGUES, Joaquín. Curso de derecho mercantil, 32 Sentencia Nº 0016-2002-AI/TC (fundamento 5) Editorial Temis, Bogotá, 1987, p. 60. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 331 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral En el Perú, la institución registral nació el 2 la publicidad registral juega un rol preponde- de enero de 1888 mediante una ley con 19 rante en la lucha contra gravámenes ocultos. artículos que estaba destinada a solucionar, Siendo así, es innegable que la naturaleza del entre otros, la falta del crédito, como lo expli- registro esté asociada al crédito y a la hipote- ca un diario de aquella época: “La ley de 02 ca, ya que publicitar la situación jurídica de de Enero de 1888, que mandó a establecer estos hace posible que los individuos puedan en la República el Registro de la Propiedad contratar con cierta seguridad y estabilidad Inmueble, resolvió en el Perú el doble pro- legal brindada por el Estado. blema que desde largo tiempo preocupaba la opinión pública y que estaba ya resuelto Ante este basamento histórico crédito – hi- en todos los países progresistas “adquirir sin poteca – registro, resulta atendible hacernos temor de perder lo adquirido u prestar con la siguiente pregunta: ¿se puede oponer una seguridad sobre la propiedad raíz… Es de situación no publicitada en el registro que con- advertir que el objeto de la ley del Registro siste en un estado civil a una hipoteca inscrita? es solo favorecer a los terceros interesados Consideramos que oponer una situación no que dan de buena fe su dinero y no afecta los publicitada como el estado civil, constituye a derechos existentes entre los contrayentes; por todas luces un típico ejemplo de gravamen lo que los efectos de la falta de inscripción se oculto, que de ser amparado, pondría en limitan a los primeros (…)”35. grave riesgo el tráfico económico que realizan Es así, que toda norma se debe a un contexto los individuos al amparo del registro. histórico, económico y social de una época, a Ténganse en cuenta que el registro nace para lo largo de la historia es la hipoteca la cual ha evitar que situaciones ocultas que afecten el sufrido los mayores actos de clandestinidad desenvolvimiento de los comerciantes en su para incumplir las obligaciones, pues su na- actividad comercial, hoy en día, si bien el turaleza de “entrega jurídica” se encontraba registro publicita demás situaciones jurídicas, disminuida frente a otro acreedor que posi- sigue manteniendo su esencia, como aquel blemente ostente la posesión del bien. instrumento facilitador del tráfico económico. En ese sentido, consideramos que amparar CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE al acreedor hipotecario sustentado en la fe del registro (legitimación) tiene todo un fun- [El] efecto protector [del “princi- damento histórico que no debe ser perdido pio” de fe pública registral] solo se de vista. debe desplegar en los Registros de Por otro lado, qué otro comportamiento se Bienes pues su finalidad es tutelar le puede exigir al acreedor hipotecario si el al subadquiriente en una cadena registro indica que el estado civil del consti- tabular sucesiva de transferencias, tuyente es soltero, el Documento Nacional de siendo que la noción de tercero en Identidad de la misma forma, tal es así que el un registro de personas es abierta- notario al extender la escritura pública lo ha mente distinta. identificado como soltero, en consecuencia, corresponde amparar al acreedor hipotecario Sin embargo, con la creación del registro se que inscribió su garantía. perfecciona el carácter público de la hipoteca frente a la posesión, es por ello que la hipo- 4.3. Fundamento registral teca tiene un régimen constitutivo, en el que La protección al acreedor hipotecario tiene fundamento desde la temática registral y no 35 AMADO RAMIREZ, Elizabeth del Pilar. El derecho necesariamente pasa por el “principio” de la Registral en el siglo XXI, Idemsa, Lima, 2012. p. 35. fe pública registral. 332 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica Veamos: cuentra disminuida en su aplicación, pues se El principio de legitimación registral tiene base trata de una relativa apariencia de validez que legal en el artículo 3 de la Ley N.° 26366 – fácilmente puede ser desvirtuada en el seno Ley de Creación del Sistema Nacional de los de un proceso judicial cuando se enfrenta a la Registros Públicos y de la Superintendencia verdad material, máxime si ninguna inscrip- de los Registros Públicos, establece que: “Son ción puede convalidar un acto nulo. garantías del Sistema Nacional de los Registros Sin embargo, el caso materia de análisis nos Públicos: b) a intangibilidad del contenido presenta un componente adicional a tenerse de los asientos registrales, salvo título modi- en cuenta que es “la buena fe del contratan- ficatorio posterior o sentencia judicial firme. te” (acreedor hipotecario) que ignoraba la Asimismo, los artículos 2013 del Código invalidez del derecho del otorgante, y como Civil36 y VII del TUO del Reglamento General consecuencia de una publicidad legitimada de los Registros Públicos (RGRP)37, regulan inscribe un derecho de hipoteca. el principio de legitimación registral, como Este componente adicional que es de buena una presunción de certeza a las inscripciones fe apoyado en la publicidad registral, nos registrales hasta que judicialmente se declaren obliga a analizar el principio de legitimación su invalidez o sean rectificadas conforme a lo desde otra perspectiva por un tema de lógica previsto en el citado RGRP. elemental y de justicia valorativa. Este principio registral permite que aquellos La protección al contratante de buena fe ha actos que ingresan al registro para ser califi- sido recogida en los registros de personas, cados, inscritos y como consecuencia publici- pero esto no ocurre para la figura de la hipo- tados, conformen una apariencia jurídica de teca en el registro de bienes. validez protegida legalmente por el Estado (presunción iuris tantum) de tal manera que Esto implica realizar una interpretación brinde certeza y seguridad jurídica respecto de sistemática del principio de legitimación las contrataciones que puedan realizar terceros sustentada en la buena fe del adquiriente, de de buena fe ajenos a dicha inscripción. Ello modo tal, que la legitimación basada en una tiene su fundamento en que la inscripción presunción relativa de validez se convierta de un título viene precedida de un estricto en una presunción iure et de iure respecto al proceso de titulación auténtica y calificación acreedor hipotecario. registral antes de que dicho título pueda ser Para alcanzar dicho fin, se requiere un previo publicitado, es así que la legalidad es uno de los principales fundamentos de la protección análisis valorativo de la buena fe del contra- al principio de legitimación38. tante a cargo de la instancia judicial (enten- dida buena fe como estándar de conducta y Es de reconocer que la legitimación registral no desconocimiento total), si dicho examen –frente a otros principios del registro– se en- resulta positivo, el contratante encontrará protección absoluta en su derecho inscrito, 36 Artículo 2013.- Principio de Legitimación: El conteni- convirtiéndose así la inscripción registral en do de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare una presunción absoluta de certeza respecto judicialmente su invalidez. del acreedor hipotecario (lo hace inatacable). 37 Artículo VII.- Principio de Legitimación.- Los asientos regístrales se presumen exactos y válidos. Producen Dicho examen valorativo comprende distintas todos sus efectos y legitiman al titular Registral para situaciones que debe analizar la instancia judi- actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen cial como la existencia de alguna inexactitud en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez. registral, simulación de actos jurídicos, entre 38 Resolución 126-2010-SUNARP-TR-T de fecha 15 de otros vicios que pudieron ser perceptibles abril de 2010. por el contratante. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 333 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral Un ejemplo claro es la Cas. Nº 3452-2006 – El examen detallado de la jurisprudencia nos LA LIBERTAD: muestra ciertas contradicciones en la doctrina del TS, en ocasiones se afirma nuestro alto tribunal “Si en el asiento cuatro materia de análisis se consigna- que la hipoteca constituida por un no propietario ba con claridad que la hipoteca sobre el bien sub litis es radicalmente nula, pero en otras ocasiones, en la constituían Mario Olivares Marcelo y María Esther Vera Lara, el Banco debía inferir razonablemente que lo que a mi parecer ha de considerarse jurispru- la propiedad del bien afectado no correspondía en dencia mayoritaria, aplicar también a este punto exclusiva a la codemandada Vera Lara, aún cuando la doctrina de la protección de la publicidad del se hubiera consignado su estado de soltera en el registro, y aun la de las adquisiciones a non asiento uno de la misma partida, pues era claro que domino según el registro”.40 la propiedad del inmueble se atribuía a dos personas y no solo a una de ellas”. Por lo tanto, para que el principio de le- gitimación registral alcance los niveles de En este caso, se detectó que en los antece- impenetrabilidad respecto del acreedor hi- dentes registrales (asiento cuarto) que el potecario, requiere de un adecuado análisis titular registral quien aparecía como soltero de la buena fe del contratante, en la que no en el dominio del predio, había otorgado solo se agote en el registro, sino en las demás otra hipoteca en calidad de casado, debien- circunstancias que deben ser analizadas por do la entidad financiera conocer de dicha la entidad judicial partiendo de un estándar circunstancia. de comportamiento diligente. Haciendo las salvedades con nuestra posición Consecuentemente, proteger al acreedor sobre este tema, el profesor Martín Mejorada hipotecario obedece a un fundamento cons- Chauca señala: “la norma de orden público titucional, histórico y registral desde la óptica que obliga a la participación de dos cónyuges del principio de legitimación. Esta diferencia en la disposición de bienes, sede frecuente a la con la aplicación del “principio” de fe pública seguridad del tráfico, pues el adquiriente no registral, no solo se debe a un tema formal en podía saber que dicha norma era aplicable. su estructura, sino que la realidad social nos El fundamento de la fe pública registral no lleva a dispensar la fe pública registral para puede agotarse en el hecho de si el adquirien- supuestos muy excepcionales y no frente a te era o no parte del negocio traslativo o si cualquier problema de inexactitud registral, en él hay o no un vicio. La razón es la buena como es el caso de la hipoteca. fe, esto es la ignorancia del hecho o evento que impide la adquisición ordinaria, con el 5. Conclusiones agregado de ser una adquisición onerosa e inscribir la operación (…)”39 - Atendiendo a nuestra realidad social, la aplicación del “principio” de fe pública re- Finalmente, el profesor español José Antonio gistral debe ser dispensada solo de manera Alvarez Caperochipi nos señala lo siguiente: excepcional y no para resolver cualquier “Se plantea frecuentemente en la práctica el problema de inexactitud registral. problema de la hipoteca constituida por un - A pesar de la ubicación del artículo no propietario. La formulación literal del art. 2014 en el Código Civil; el “principio” 34 de la LH, parece referida exclusivamente al de fe pública registral solo se aplica a adquiriente según el registro, textualmente en consecuencia el supuesto de constitución de los registros de bienes y solo protege al hipoteca no está expresamente previsto en el subadquiriente en una cadena tabular ámbito de protección por las leyes hipotecarias sucesiva de transferencias, siendo que en general, ni por el art. 34 LH en particular (…). 39 MEJORADA CHAUCA, Martín. “La nueva fe pública 40 ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmo- registral”. En Dialogo con la Jurisprudencia Nº 150 biliario registral, Editorial Comares, Segunda Edición, Gaceta Juerídica. Granada, 2006, pp. 283-284. 334 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica la noción de tercero en un registro de principio constitucional de seguridad personas es abiertamente distinta. jurídica a través de la contratación en - El análisis de la buena fe del contratante el registro. en toda adquisición de un derecho en vir- - La protección al acreedor hipotecario tud a la publicidad del registro, obedece goza de un fundamento histórico que a un estándar de conducta diligente. sustenta la creación del registro, que es - Amparar el derecho del acreedor hipo- facilitar el tráfico comercial mediante tecario no pasa por la aplicación del la eliminación de cargas o gravámenes principio de Fe pública registral previsto ocultos, por ende, oponer un estado civil en el artículo 2014 del Código Civil, sino no publicitado en el registro, constituye por un supuesto especial de legitimación a todas luces una carga oculta que debe registral que alcanza los niveles de inata- ser desvirtuada. cable respecto de este, al momento que - La protección al acreedor hipotecario la instancia judicial ha realizado el análisis goza de un fundamento registral, sus- de la buena fe. tentado en el principio de legitimación - La protección al acreedor hipotecario registral y buena fe del contratante ins- es constitucional, ya que se pondera el crito (acreedor hipotecario). Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 335 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral DOCTRINA PRÁCTICA Doctrina práctica Medidas implementadas por la Sunarp con el fin de aumentar la seguridad jurídica Alonso Amorós Figueroa* Subdirector de Normativa Registral de la Sunarp 1. Introducción 2. Medidas implementadas por la Sunarp en contra de las falsificaciones 2.1 Tacha por falsedad documentaria 2.2 Alerta registral 2.3 Bloqueo por presunta falsificación 2.4 Anotación por presunta falsificación de instrumentos extraprotocolares y constancias SUMARIO de acreditación de quórum 3. La inmovilización temporal de partidas del Registro de Predios 3.1 ¿Qué significa inmovilizar una partida? 3.2 Legitimación y título formal 3.3 ¿Cuál es el plazo de la inmovilización? 3.4 Actos susceptibles de ser inscritos o anotados en una partida inmovilizada 3.5 Levantamiento del asiento de inmovilización 1. Introducción que al utilizar el registro tratan de consumar Una de las garantías del Sistema Nacional de diversas modalidades de estafas y afectan a la los Registros Públicos es la seguridad jurídica ciudadanía y a la seguridad jurídica, la cual ha de los derechos de aquellos que se amparan sido reconocida por el Tribunal Constitucional en la fe del registro1 y en esa línea el Registro como una parte consubstancial del Estado Público viene asumiendo un rol activo a efec- Constitucional de Derecho2. tos de combatir a las organizaciones criminales Los Registros Públicos, a través de sus diversas oficinas registrales, publicitan los derechos * Abogado por la Pontificia Universidad Católica inscritos con los efectos que implica la publi- del Perú con estudios concluidos en la Maestría cidad emanada de todo registro jurídico, pero de Derecho Civil por dicha casa de estudio. Se ha además tienen la obligación de implementar desempeñado como registrador público titular de la zona registral IX. Sede Lima y como vocal suplente del Tribunal Registral. Expositor en diversos eventos 2 Sentencia del Tribunal Constitucional N.°00016- en materia registral a nivel nacional y autor de varios 2002-Al: “(…) El principio de seguridad jurídica forma artículos de investigación jurídica. parte consubstancial del Estado Constitucional de 1 Artículo 3 inciso C de la ley N.° 26366, Ley de crea- Derecho… El principio in comento…. exige de ellos ción del Sistema Nacional de los Registros Públicos y (poderes públicos) la inmediata intervención ante las de la Superintendencia de los Registros Públicos. ilegales perturbaciones en las situaciones jurídicas”. 336 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica medidas que hagan frente a los intentos de ingresar documentos falsos al registro, así se RESUMEN desprende de los lineamientos establecidos nuevamente por nuestro Tribunal Constitu- En este artículo se repasan varias de las cional como podemos apreciar del funda- medidas, prácticas y relevantes, que han mento jurídico número cuatro de la STC N.° venido implementando los Registros Públi- cos para garantizar la seguridad jurídica en 0001-2003-A, en el que se señala que si bien las inscripciones, en particular en el tráfico la inscripción es fundamental para otorgar jurídico de inmuebles Entre ellas, el autor seguridad jurídica al ejercicio del derecho hace mención a la tacha especial por docu- de propiedad, es también importante que el mento falso, la alerta registral, el bloqueo procedimiento previo a la inscripción cuente por presunta falsificación de instrumento público protocolar, la anotación preventiva con las garantías suficientes3. por presunta falsificación de instrumentos ex- Las formas de actuar de las organizaciones traprotocolares y finalmente la inmovilización criminales que se dedican a las estafas inmo- temporal de partidas del Registro de Predios, dedicándose a esta última un desarrollo más biliarias son diversas, así podemos mencionar extenso atendiendo a su carácter preventivo. la falsificación documental del instrumento público a ser presentado al registro para su CONTEXTO NORMATIVO inscripción, la suplantación del titular regis- tral sea en el contrato de disposición o en • Código Civil: Artículos 882 y 926. el poder que posteriormente será utilizado • Reglamento General de los Registros Públi- por el falso representante para celebrar un cos: Artículos 1, 32 y 36. aparente acto de disposición, la creación de • Directiva N.° 008-2013-SUNARP/SN: Artí- procedimientos inexistentes4, la mala utiliza- culos 6.5.1, 6.6.3, 6.8 y 6.10 ción de la escritura pública imperfecta (sobre • Directiva N.° 003-2012-SUNARP/SN. todo en el caso de las inmatriculaciones), el • Directiva N.° 006-2013-SUNARP/SN. uso de poderes supuestamente otorgados en • Directiva N.° 001-2012-SUNARP/SN. el extranjero que logran pasar el filtro de la legalización de firmas en el Ministerio de Rela- ciones Exteriores, la suplantación de personas PALABRAS CLAVE Tacha por falsedad documentaria / Alerta regis- 3 STC N.°0001-2003-AI: “(…) la inscripción registral tral / Inmovilización temporal de partidas del derecho de propiedad dota de una incuestionable seguridad jurídica al ejercicio de ese derecho. Sin embargo…. La garantía que reviste el título inscrito será meramente aparente sino se crean las condiciones extranjeras haciendo más difícil que el notario razonables y suficientes para que el procedimiento la pueda detectar al no existir información a previo a la inscripción este provisto también de la suficiente seguridad jurídica (…)”. ser contrastada con Reniec, la interceptación 4 Uno de los casos que se han detectado últimamente de la comunicación que el registrador hace al bajo esta modalidad es el inventar un procedimiento notario para verificar la autenticidad del parte de otorgamiento de escritura pública en rebeldía del y la contestación de una aparente conformi- supuesto vendedor, además titular registral, procedi- miento que es resuelto por un árbitro coludido con dad, entre otras. los estafadores, debiendo tener en consideración, Es importante tener presente que en todos además, que tratándose de laudos arbitrales las facultades de calificación de los registradores se los registros administrados por la Sunarp a encuentran notoriamente limitadas por disposición nivel nacional se inscriben diariamente miles expresa de la ley, así en estos casos el registrador no de derechos mediante documentos otorga- puede evaluar la competencia del árbitro para laudar, dos legítimamente por los intervinientes, de el contenido del laudo, la capacidad de los árbitros para la ejecución del laudo, la validez del acuerdo esta forma los usuarios del registro logran arbitral ni su relación con el contenido del laudo. publicitar sus titularidades y nuestro sistema Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 337 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral registral coadyuva a garantizar un tráfico pa- neral de los Registros Públicos, confrontar la trimonial con seguridad jurídica. La existencia adecuación de los títulos con los asientos de de situaciones patológicas, algunas de ellas inscripción y verificar la existencia de obstá- descritas en el párrafo que antecede, no debe culos que emanen de la partida, la validez y llevarnos a la conclusión de que la inscripción la naturaleza inscribible del acto o contrato, es innecesaria, ya que esta sigue siendo la competencia del funcionario o notario que el mecanismo más eficaz para proteger autoriza o certifica el título, la representación nuestros derechos. invocada, entre otros. Esta calificación regis- tral ha permitido en diversas oportunidades La lucha contra el actuar delictivo descrito detectar títulos falsos y evitar de esta manera involucra a diversos actores, qué duda cabe, el ingreso de documentación fraudulenta la Sunarp es uno de ellos; sin embargo, tam- al registro y la consecuente afectación a los bién están involucrados la Policía Nacional, titulares de derechos inscritos. los Colegios de Notarios Públicos, el Poder Judicial, el Ministerio Publico y el Congreso de la República, cada una de estas instituciones MEJORADA CHAUCA dice: cumple un rol esencial en esta batalla; y si bien está pendiente generar un espacio de discusión y debate entre todas ellas a fin de “ciónLa inmoviliza- llegar a establecer estrategias coordinadas y comprende soluciones integrales que redunden en una solo el aspecto re- disminución notoria de la comisión de este gistral de los dere- tipo de estafas, la Sunarp en cumplimiento chos. El titular sus- de su rol garante de la seguridad jurídica, pende la partida ha venido implementando diversas medidas pero no su patri- que tienen como razón de ser el impedir la monio. (…) Si bien consumación del delito y el despojo a nuestros existe una vieja disposición que dice que nadie se puede obligar a no dis- usuarios de sus derechos debidamente inscri- poner o gravar sus bienes (artículo tos, siendo el último de estos instrumentos 882 del Código Civil) esta no se ve la denominada inmovilización temporal de afectada por la inmovilización regis- partidas del registro de predios. tral ya que el propietario conserva impoluto su poder de disposición ”. 2. Medidas implementadas por la Sunarp en contra de las falsifica- ciones 2.1. Tacha por falsedad documentaria En esta lucha que la Sunarp viene librando a Se encuentra regulada en el artículo 36 del fin de evitar el acceso de documentación falsa Reglamento General de los Registros Públicos al registro se han dado en los últimos años una e implica que cuando el registrador público serie de medidas específicas, sin embargo, es o el Tribunal Registral llegan a la conclusión pertinente manifestar que la principal medida indubitable de la falsedad de la documenta- de control a fin de evitar el ingreso de títulos ción presentada, se debe proceder de modo falsos al registro no es otra que la calificación inmediato a la tacha del título comunicando que diariamente realizan los registradores tal hecho al superior jerárquico a fin de ini- públicos en el ejercicio de su función. ciarse las acciones legales que correspondan. El registrador público al calificar un título, La norma citada permite la apelación de la realiza un control de legalidad de la docu- tacha, lo cual parecería ser un exceso consi- mentación presentada, lo cual implica como derando que este tipo de calificación importa lo señala el artículo 32 del Reglamento Ge- haber llegado de modo indubitable a la con- 338 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica clusión de la falsedad del documento, sin em- SUNARP un correo electrónico a través del bargo podrían darse situaciones en las que la cual se le informará cada vez que se presente tacha pudiera ser cuestionada, sea en cuanto un título al registro que involucre algún de- a lo indubitable de la prueba o a la aplicación recho inscrito del usuario en las partidas que misma de la norma, así por ejemplo la Reso- este haya señalado. Así, de forma rápida y lución N.° 024-2013-SUNARP-TR-L, de fecha sencilla se advierte al usuario, tenga o no un 09.01.20135, revocó una tacha por falsedad derecho inscrito, la presentación de algún documentaria recaída en un título mediante el título que pudiera pretender incorporar al cual se solicitaba la inscripción de una Junta de registro algún acto fraudulento, pudiendo la Propietarios, al haberse acreditado que uno de persona afectada actuar a consecuencia de los intervinientes, con firma certificada, en la esta información. constancia de convocatoria había fallecido un Es importante tener presente que el alerta año antes de la supuesta certificación notarial. por sí misma no va a impedir la inscripción Sin embargo, el documento en cuyo mérito del título presentado; no debe perderse de se solicita la inscripción (acta de elección de vista la especialidad del proceso registral y la junta de propietarios) estaba conforme a su naturaleza no contenciosa7; sin embargo, ley, por lo que considerando que la norma permite tanto a los operadores registrales reglamentaria exige que el documento falso como a los notarios hacer una revisión de sea aquel que dará mérito a la inscripción, el la documentación y contemplar la denuncia Tribunal Registral se inclinó por la revocatoria realizada, y puede ocurrir, como es frecuente, de la tacha especial. que el notario solicite la tacha del título al 2.2. Alerta registral constatar que fue víctima de una falsificación documental o suplantación, o que el registra- Es un servicio6 que se presta de modo total- dor tache el título al constatar que la supuesta mente gratuito a toda la ciudadanía y que se escritura nunca fue otorgada por el notario. activa consignando en la página web de la El servicio de alerta registral fue inicialmente concebido solo para el Registro de Predios y 5 Sentencia del Tribunal Registral N.° 024-2013-SU- fue posteriormente ampliado a otros regis- NARP-TR-L: “En este caso conforma el título presentado, tros. Actualmente está disponible para los la constancia de convocatoria, en la cual consta la legaliza- ción de la firma de Nidia Yris Cotrina Saldívar, con fecha Registros de Personas Jurídicas, de Propiedad 03.07.2012. Asimismo, consta también en el presente Vehicular y de Mandatos y Poderes. En este título el Certificado de Inscripción de la Reniec de fecha último registro es importante señalar que no 15.12.2012 en el que se acredita el fallecimiento de solo permite vincular el alerta a una partida dicha persona, habiéndose cancelado su inscripción con fecha 08.10.2011 Además consta… el acta de defunción (evitando que se revoque o se sustituya un re- de dicha persona, indicándose como fecha de falleci- presentante sin autorización del poderdante) miento el 08.10.2011, es decir en ambos documentos sino que es posible consignar hasta 5 nombres (Certificado de Reniec y acta de defunción) consta el fallecimiento con anterioridad a la fecha de legalización (familiares, personas cercanas, etc.) de forma de firma por el notario (…) Sin embargo (…) para ejercer tal que si se llegase a presentar algún supuesto dicha representación procesal (del presidente de la Junta poder otorgado por él o las personas que de Propietarios) requerirá solo de copia certificada del indicó, inmediatamente le llegará un correo notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios en la que conste dicho nombramiento. Por tanto (…) el documento en cuyo mérito se realiza la inscripción del 7 Artículo 1 del TUO del Reglamento General de los acto sub materia es el acta (…) documento respecto Registros Públicos: “El procedimiento registral es espe- del cual no se ha cuestionado su veracidad. Por lo que cial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la corresponde revocar la tacha por falsedad emitida por inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento el registrador”. de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la 6 Regulado por la Directiva N.° 006-2013-SUNARP/SN inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no aprobado por resolución N.° 170-2013-SUNARP/SN formarán parte del procedimiento registral y el registrador de fecha 18.07.2013. las rechaza de plano en decisión irrecurrible”. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 339 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral alertándolo. Esta ampliación del servicio es presunta falsificación se haya constatado por destacable pues la experiencia nos enseña que medio de la comunicación del funcionario muchos de los casos de estafas inmobiliarias competente, existe la posibilidad de que la se inician con la inscripción de un poder falso. anotación del bloqueo resulte improcedente, situación que se dará básicamente cuando 2.3. Bloqueo por presunta falsificación exista algún título pendiente que tenga rela- El bloqueo por presunta falsificación8 permite ción con el asiento cuestionado o se aprecie la al usuario solicitar la extensión de un asiento existencia de un tercero con derecho inscrito de bloqueo en aquella partida en la cual se protegido por la fe pública registral estableci- haya inscrito un asiento con documentación da en el artículo 2014 del Código Civil. presuntamente falsificada. La decisión sobre si procede la anotación del bloqueo recae en el jefe de cada zona registral, quien debe en ¿SABÍA USTED QUE? un plazo de tres días comprobar si la docu- mentación que dio mérito a la extensión del El bloqueo por presunta falsifica- asiento que se cuestiona es falsa, para lo cual ción permite al usuario solicitar deberá comunicarse con el funcionario que la extensión de un asiento de blo- supuestamente otorgó dicho documento, tén- queo en aquella partida en la cual gase en cuenta que el bloqueo por presunta se haya inscrito un asiento con do- falsificación no aplica frente a cualquier tipo cumentación presuntamente falsi- de documentación, sino únicamente frente a ficada. instrumentos públicos notariales protocolares, resoluciones administrativas, documentos 2.4. Anotación por presunta falsificación consulares, resoluciones judiciales o laudos de instrumentos extraprotocolares y arbitrales. constancias de acreditación de quó- Recibida la respuesta por el funcionario rum supuestamente otorgante en el sentido de Esta medida9 tiene como finalidad publicitar cuestionar la autenticidad del documento, el el hecho de que existe en el Registro de Perso- jefe zonal procede a expedir una resolución nas Jurídicas un asiento extendido con docu- Jefatural que será ingresada por el diario mentación presuntamente falsa. A diferencia generándose un asiento de presentación que del instrumento anterior no implica bloquear finalmente devendrá en la extensión de la la partida, pudiéndose entonces ingresar e anotación del bloqueo por presunta falsifica- inscribirse títulos, sin embargo, publicitado el ción. Los efectos de esta anotación serán la hecho irregular aquellos que contraten con los suspensión de cualquier título que se presente representantes de dichas personas jurídicas se con posterioridad al asiento de presentación verán afectados por dicha publicidad. del bloqueo por el plazo de 120 días. Esta anotación procede ser extendida en el El objetivo de esta medida es dar tiempo a Registro de Personas Jurídicas Societarias o en fin de anotar una medida cautelar que hará el Registro de Personas Jurídicas y únicamente inoponibles para el afectado con la inscripción para demostrar la falsedad de instrumentos fraudulenta los actos posteriores que pudie- extraprotocolares y constancias de quórum, sen presentarse al registro, especialmente de el plazo de vigencia es de 120 días y el pro- transferencia. Es importante señalar que aun cedimiento es el mismo que el descrito para cuando la denuncia haya sido presentada y la el caso del bloqueo por presunta falsificación. 8 Normado en la Directiva N.°001-2012-SUNARP/SN, 9 Directiva N.° 003-2012-SUNARP/SN aprobada aprobada por resolución N.° 019-2012-SUNARP/SN por Resolución N.° 257-2012-SUNARP/SN del de fecha 27.02.2012. 13.09.2012. 340 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica 3. La inmovilización temporal de enajenación o gravamen ni tampoco una res- partidas del Registro de Predios tricción convencional, pues como nace de la La denominada inmovilización temporal de misma voluntad unilateral del constituyente, partidas del Registro de Predios10 constituye sin derivarse de una posible restricción con- una más de las medidas tomadas por la vencional o prohibición permitida por la ley Sunarp para enfrentar la delincuencia orga- (concordar artículos 882 y 926 del Código nizada que busca afectar los derechos de los Civil) el titular registral puede modificar en ciudadanos mediante la comisión de diversas cualquier momento, su voluntad de no ena- modalidades de estafas inmobiliarias. jenar o gravar, dejándola sin efecto a través de una escritura pública de levantamiento de 3.1. ¿Qué significa inmovilizar una parti- la inmovilización”. da? En la misma línea se pronuncia Mejorada Es trasladar al registro la voluntad de no dis- Chauca13: “La inmovilización comprende solo poner ni gravar uno o más predios a través el aspecto registral de los derechos. El titular de la extensión de un asiento cuyo efecto suspende la partida pero no su patrimonio. será cerrar parcial y temporalmente la parti- Tratándose de los derechos inmobiliarios cuya da registral, de modo tal que no se inscriba validez y eficacia no dependen del registro, ningún título que contenga algún acto de como la propiedad, el uso, el usufructo, la disposición, gravamen o carga voluntario servidumbre o la superficie, entre otros (…) celebrado con fecha cierta posterior al el propietario puede perfectamente celebrar asiento de presentación del título de in- actos de disposición válidos y eficaces aunque movilización. No resulta relevante que exista no los inscriba. Si bien existe una vieja dispo- sobre la partida gravámenes o cargas inscritos sición que dice que nadie se puede obligar a con anterioridad. no disponer o gravar sus bienes (artículo 882 Esta medida no implica una prohibición al del Código Civil) esta no se ve afectada por la titular registral de celebrar actos de disposi- inmovilización registral ya que el propietario ción, gravamen o carga, el efecto se encuentra conserva impoluto su poder de disposición, descrito en el numeral 6.5.1 de la directiva e no solo porque siempre puede contratar, sino implica la imposibilidad de inscribir un títu- porque es su derecho levantar la suspensión lo. En esta línea no creemos que se vulnere el registral en cualquier momento”. artículo 882 del Código Civil11, más aun si se La directiva no prohíbe la disposición de un tiene en cuenta que dicho artículo se refiere a predio y permite publicitar (función del regis- una limitación de origen contractual, siendo tro) la voluntad del propietario de no disponer que en el presente caso estamos frente a un o gravar, es cierto que estos actos (válidos y acto unilateral, tal como lo precisa el notario eficaces) celebrados estando la partida in- público Gonzales Loli12: “Es oportuno precisar movilizada no podrán ser inscritos, hasta el que esta medida no es una prohibición de levantamiento de esta, pero esto constituye una consecuencia de la voluntad declarada y debidamente publicitada con anterioridad a 10 Directiva N.° 008-2013-SUNARP/SN aprobada por la celebración del acto por el propietario en Resolución N.° 314-2013/SUNARP/SN, vigente a partir del 24.12.2013. ejercicio justamente de su derecho de propie- 11 Artículo 882 del Código Civil: “No se puede establecer dad, que lo faculta a ejercerlo en la forma y contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita”. 12 LOLI GONZALES, Jorge Luis. “La directiva sobre 13 MEJORADA CHAUCA, Martín. La inmovilización de inmovilización temporal de las partidas de predios. partidas registrales. En: Publicación electrónica “La Una buena idea que hay que perfeccionar y superar”. Ley”, Lima, Gaceta Jurídica. Asimismo, se publicó En: Actualidad Jurídica N.° 241 Lima. Gaceta Jurídica. en: “La Ley”, Lima, Gaceta Jurídica, Año 6, N.° 71, Diciembre, 2013. Nota 10. p. 14. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 341 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral modo que crea conveniente siempre que no La inmovilización de una partida del Regis- se vulnere la ley. tro de Predios exige la no celebración de algún acto de disposición carga o gravamen 3.2. Legitimación y título formal voluntario fuera del registro de fecha cierta La inmovilización debe ser otorgada por el anterior al asiento de presentación del título titular registral, es decir, la persona natural de inmovilización. La no celebración de este o jurídica que figure en el registro como acto es de imposible comprobación por parte propietario del predio cuya partida se solicita del registrador, por lo que es necesaria la pre- inmovilizar. En el supuesto de que existan sentación de la declaración jurada a la que se varios copropietarios a efectos de inmovilizar refiere el párrafo que antecede, la cual deberá la partida, deberán otorgar la escritura todos contar con firmas certificadas notarialmente, ellos, lo mismo ocurrirá si el predio se encuen- de modo que se disminuya la intensión de tra inscrito a nombre de la sociedad conyugal. utilizar la inmovilización para entorpecer (no evitar) la inscripción de un título de fecha No se ha regulado el supuesto de si un co- anterior aún no presentado al registro. propietario, al no existir un interés común de todos para acogerse a esta medida, 3.3. ¿Cuál es el plazo de la inmovilización? pueda hacer uso de este instrumento sin la La duración de la inmovilización no es inde- participación del resto. En este caso queda terminada, la directiva14 establece un plazo claro que no podría inmovilizar la partida, máximo de 10 años contados desde la fecha pero ¿podría hacerlo respecto a sus acciones del asiento de presentación, y puede el titular y derechos? registral declarar su deseo de acogerse a un La directiva se refiere a la inmovilización de plazo menor. En caso no se consigne plazo la partida (no parte de ella) e influye en el alguno, se aplicará el plazo máximo. ¿Qué procedimiento registral (no afectando al de- ocurre si el plazo vence? No será necesario recho inscrito), por lo que se podría afirmar solicitar el levantamiento del asiento de inmo- que no es posible inmovilizar “parcialmente” vilización, el cual habría15 caducado al igual ni hacerlo respecto a “derechos y acciones”, que lo que ocurre con la figura del bloqueo sin embargo no debemos perder de vista que regulado en la ley N.° 18278. una de las funciones de esta norma es permitir a aquellas personas que por determinadas 3.4. Actos susceptibles de ser inscritos o circunstancias (casas desocupadas, intentos anotados en una partida inmovilizada anteriores de ser víctimas de estafas, viajes Existen diversos supuestos en los que, aún por largos periodos etc.) deseen incrementar cuando la partida está inmovilizada, resulta la protección que la inscripción de su de- procedente extender asientos o inscripciones. recho ya le otorga, lo puedan hacer, aun en Uno de ellos es el supuesto en el que al haber el supuesto de no ser propietarios únicos del sido inmovilizada una partida se presente al predio, sino de un porcentaje de acciones y registro un acto de disposición o gravamen de derechos, siendo que la medida estaría refe- fecha cierta anterior. ¿Será posible inscribir- rida únicamente a estos. lo? La respuesta es afirmativa, sin embargo en este caso se ha considerado necesario El título formal que dará mérito a la inmovili- zación de una partida del Registro de Predios será la escritura pública otorgada por el 14 Artículo 6.8 de la Directiva N.° 008-2013-SUNARP/ titular registral, en la cual se deberá declarar SN la voluntad de inmovilización y se adjuntará 15 Artículo 6 de la ley N.° 18278: “El bloqueo caducará automáticamente al término del plazo establecido en el o anexará una declaración jurada en la que artículo 2, sin requerirse solicitud de parte interesada, el titular manifestará que no ha dispuesto ni asiento registral, resolución judicial, ni trámite alguno gravado el predio. para considerar extinguidos sus efectos (…)” 342 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Doctrina práctica exigir una medida de seguridad adicional inmovilización no será obstáculo para que que consiste en oficiar al notario público a dichos mandatos se inscriban, así por ejemplo fin de tener la certeza de que el instrumento una medida cautelar ordenada por un juez, proviene de su oficio notarial. La razón de ejecutor coactivo o árbitro, sentencias que esta precaución es la contradicción evidente dispongan traslaciones o afectaciones de do- entre la declaración del titular en el sentido minio, laudos, entre otros, se inscribirán aun de no haber celebrado algún acto de dispo- estando la partida inmovilizada. Una declara- sición o gravamen y el título presentado que ción unilateral de voluntad no puede impedir justamente contiene un acto de disposición la inscripción de actos que tienen su origen celebrado por el titular registral con fecha en el ejercicio de la función jurisdiccional. Lo cierta anterior a dicha declaración. mismo ocurrirá si se desea inscribir una suce- sión intestada o testamento, ya que en este Considerando que la inmovilización no exige caso no estamos frente a una transferencia de como requisito que el predio se encuentre propiedad voluntaria. libre de gravámenes o cargas, puede ocurrir que algunas de estas medidas (hipoteca, embargo, etc.) sean materia de ejecución y IMPORTANTE se presente al registro la traslación de domi- nio derivada de ellas, la que será de fecha [La anotación por presunta falsifi- posterior a la inmovilización. También podría cación de instrumentos extrapro- ocurrir que estemos frente a una compraventa tocolares y constancias de acre- que se origina en el ejercicio de un contrato ditación de quórum] no implica de opción anotado en la partida con fecha bloquear la partida, pudiéndose anterior a la inmovilización. En todos estos entonces ingresar e inscribirse tí- casos, los títulos se podrán inscribir al derivar tulos, sin embargo, publicitado el de una inscripción o anotación anterior al hecho irregular aquellos que con- asiento de inmovilización, como lo indica la traten con los representantes de directiva en el numeral 6.6.3.16. dichas personas jurídicas se verán Es importante tener presente que esta me- afectados por dicha publicidad. dida afecta únicamente a aquellos actos de disposición, carga o gravamen voluntario, contrario sensu, los actos que caen fuera de 3.5. Levantamiento del asiento de inmo- vilización este supuesto serán inscribibles, como podría ser el caso de una declaratoria de fábrica, Esta medida puede dejar de surtir efectos numeración, jurisdicción, o incluso actos que en diversos supuestos, algunos de ellos no importen modificaciones físicas del predio implican expresamente el levantamiento del como independizaciones o acumulaciones, asiento. Así ocurrirá cuando haya transcurrido así como el levantamiento de cualquier gra- el plazo por el cual fue establecida la inmovi- vamen o carga. lización sea que se haya consignado el deseo de acogerse al plazo máximo (10 años) o un En el caso de títulos que tengan su origen plazo menor. en mandatos provenientes de magistrados, árbitros o autoridades administrativas, inde- Coincidimos con Gonzales Loli17 cuando mani- pendientemente de su fecha de generación fiesta que aun cuando la directiva no lo haya o de presentación al registro, el asiento de 17 LOLI GONZALES, Jorge Luis. “La directiva sobre 16 Artículo 6.6.3. La inscripción de actos de disposición, inmovilización temporal de las partidas de predios. carga o gravamen que deriven de alguna anotación Una buena idea que hay perfeccionar y superar”. En: preventiva o inscripción anterior al asiento de inmo- Actualidad Jurídica N.° 241. Lima: Gaceta Jurídica. vilización. Diciembre, 2013, p. 23. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 343 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral regulado, si la transferencia deriva de alguna Reiteramos que aun si el titular registral anotación preventiva (embargo) o inscripción quiere transferir el predio, no será necesario (hipoteca, sentencia, laudo) anterior, así como que como acto previo se inscriba el levanta- el caso de la inscripción de una sucesión in- miento del asiento de inmovilización, ya que testada o testamento, se deberá entender que en la misma escritura de transferencia puede el asiento de inmovilización ha quedado sin constar una cláusula en la que se solicite el efecto por cuanto la voluntad del que fuera en levantamiento, con lo cual ambos actos se su momento titular registral no podría seguir inscribirán simultáneamente. afectando al nuevo propietario. Finalmente, debemos considerar que se ha La inmovilización será levantada de oficio incorporado19 una medida de seguridad adi- cuando se presente un título de disposición cional para levantar el asiento y que implica de fecha cierta anterior a ella, supuesto cursar un oficio al notario del cual proviene la en el cual el registrador inscribe el título y escritura pública a fin de tener certeza absolu- levanta el asiento de inmovilización sin que ta del origen de dicho instrumento. Asimismo, sea necesario la rogatoria del titular registral, se ha previsto la suspensión del asiento de adquirente, o un tercero, así como tampoco presentación20 a fin de no perjudicar al usuario escritura pública o siquiera solicitud, de considerando que la contestación del notario, modo que bajo ninguna circunstancia se per- sobre todo en aquellos casos en los que el des- judique a quien adquirió del titular registral pacho notarial se encuentra ubicado en zonas un derecho según la información registral. alejadas con relación a la oficina registral en la que se presentó el título, puede tardar varios Otro escenario será aquel en el cual estando días y a veces hasta semanas, teniendo en vigente la inmovilización el titular registral ya cuenta que en muchos casos la comunicación no desee seguir sujeto a sus efectos, situación telefónica no es posible ni reúne los requisitos en la cual se plantea la necesidad del levan- de seguridad suficiente. tamiento del asiento. En este supuesto será necesaria la presentación de una escritura pública en la que conste la declaración de voluntad de dejarla sin efecto18, la cual deberá ser presentada por el diario. 19 Art. 6.10.4 de la Directiva N.° 008-2013-SUNARP/ SN 20 Art. 29 literal f del Reglamento General de los Regis- 18 Art. 6.10 de la Directiva 008-2013-SUNARP/SN tros Públicos. 344 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Nos preguntan y contestamos NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS Nos preguntan y contestamos Contenido CONSULTA ¿Qué son los traslados notariales? CONSULTA Con la finalidad de evitar que se pueda antedatar o posdatar la fecha de un contrato de compraventa sobre un terreno que estaba comprando, le sugirieron a nuestro consultante que vaya ante un notario para que pueda identificar a los contratantes y además el instrumento tenga fecha cierta. Luego de ello, le dijeron que solicite el traslado notarial corres- pondiente para efectuar la inscripción de la propiedad ante los registros públicos. En ese sentido, nos consulta qué son los traslados notariales y cuál debe solicitarse para efectuar la inscripción en los Registros Públicos. El notario es el profesional del derecho que A esto se le conoce como expedición de tras- está autorizado para dar fe de los actos y lados notariales, el cual puede ser entonces de contratos que ante él se celebran. Para ello tres clases: testimonio, parte notarial o boleta. formaliza la voluntad de los otorgantes y El testimonio contiene la transcripción íntegra redacta los instrumentos a los que confiere del instrumento público notarial con la fe que autenticidad, conserva los originales y expide da el notario de su identidad con la matriz, la los traslados correspondientes. indicación de su fecha y con la constancia de Su función también comprende la comproba- encontrarse suscrito por los comparecientes y ción de hechos y la tramitación de asuntos no autorizado por él, rubricado en cada una de contenciosos previstos en las leyes. sus fojas y expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha que se expide. Pues bien, el notario no solo cumple una función de autenticación sino también de En el caso del parte notarial, también con- reproducción, pues en tanto mantiene en su tiene la transcripción íntegra del instrumento poder la matriz u original del documento, público notarial con la fe que da el notario ello en aplicación del principio notarial de de su identidad con la matriz, la indicación matricidad, podrá otorgar copias a quienes de su fecha y con la constancia de encontrarse lo soliciten, verificando y contrastando el suscrito por los comparecientes, y autorizado contenido. Así, de conformidad con el artículo por él, rubricado en cada una de sus fojas y 82 del Decreto Legislativo del Notariado, “el expedido con su sello y firma, con la mención de la fecha que se expide. notario expedirá testimonio, boleta y partes, a quien lo solicite, de los instrumentos públi- La diferencia con el testimonio, es que se cos notariales que hubiera autorizado en el agregue al parte una foja firmada por el ejercicio de su función”. notario que contenga la mención de la fecha Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 345 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral del instrumento público notarial, el nombre sello y firma, con la mención de la fecha que de los otorgantes y el acto o contrato que se expide. contiene, para la devolución por el Registro En el presente caso, dado que es de interés Público, con la anotación de la inscripción o de la persona que nos formula la consulta su denegatoria. que se publicite en los registros públicos la La boleta expresa un resumen del contenido adquisición de su derecho de propiedad, sería del instrumento público notarial o transcrip- recomendable que una vez que el notario ción de cláusulas, o términos que el interesado otorgue la escritura pública de compraventa, solicite y que da el notario, con la designación se asegure de que se envíe a los Registros del nombre de los otorgantes, la naturaleza Públicos el respectivo parte notarial. de acto jurídico, fecha y foja donde corre, y la constancia de encontrarse suscrito por los Fundamento legal: comparecientes y autorizada por él, rubricado Decreto Legislativo del Notariado, Decreto Legis- en cada una de sus fojas y expedido con su lativo N° 1049: Artículos 82 al 89. 346 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Reseña de jurisprudencia RESEÑA DE JURISPRUDENCIA Reseña de jurisprudencia RES. Nº 2377-2014-SU- Inmovilización temporal de las NARP-TR-L partidas de predios sujetos a copropiedad RES. Nº 2377-2014-SUNARP-TR-L Proceso Procedimiento de inscripción registral Decisión Revoca las observaciones formuladas por la registradora pública del Registro de Pre- dios, y dispone su inscripción previo pago de los derechos registrales de corresponder Normas aplicables Código Civil: Artículo 971 Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN: Artículos 6.1, 6.2 y 6.5 Fundamentos jurídicos - El titular registral es la única persona legitimada para otorgar la escritura pública relevantes de inmovilización temporal de partida y suscribir la declaración jurada requerida por la norma, a fin de proteger su derecho inscrito en el Registro. - El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio, de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntario, presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento. - Si el espíritu de la directiva que regula la inmovilización busca proteger al titular registral para que no se vea despojado irregularmente de su propiedad, también salvaguarda el dominio que detenta el copropietario sobre las cuotas ideales de determinado predio. TEXTO DEL TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° - 2377 -2014-SUNARP-TR-L Lima, 11 de diciembre de 2014 APELANTE : KELVIN HENRY BRAIN ROVIRA TÍTULO : Nº 823493 del 14/8/2014 RECURSO : H.D.T N° 80198 del 12/9/2014 REGISTRO : Predios de Lima ACTO (s) : Inmovilización temporal de partida SUMILLA: SOLICITUD DE INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE PREDIOS SUJETOS A COPROPIEDAD “La solicitud de inmovilización temporal de las partidas puede recaer sobre las cuo- tas ideales que detenta el copropietario sobre determinado predio”. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 347 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inmovilización temporal de las partidas electrónicas N.os 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 12843849, 12843855, 12843887, 12843923, 12844046, 41455403, 41455438, 41455519, 49019332, 46440323, 49048728, 49072923, 42665266 y 42665274 del Registro de Predios de Lima respecto a la totalidad de cuotas ideales correspondientes a la copropietaria Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough en mérito del parte notarial de la escritura pública de inmovilización temporal de partidas de predios del 11/8/2014, otorgada ante el notario de Lima Gustavo Correa Miller. Forman también parte del título los escritos subsanatorios suscritos por Kelvin Henry Brain Rovira. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Mariela Aracelly Uribe García observó el título en los siguientes términos: “ACTO: INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS 1.- Habiendo reingresado el presente título y con el escrito que se anexa, se reitera la ob- servación anterior por cuanto no es posible inmovilizar la partida en forma parcial. La Directiva N° 08-2013-SUNARP/SN regula la inmovilización temporal de LAS PARTIDAS REGISTRALES del Registro de Predios, por lo tanto para que proceda esta inscripción es requisito que lo solicite el TITULAR REGISTRAL, para el caso de copropiedad deberán hacerlo todos los copropietarios, concordante a ello el artículo 971° del Código Civil precisa: “Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por: 1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o intro- ducir modificaciones en él. Asimismo, debe tenerse presente que los efectos de la INMOVILIZACIÓN DE PAR- TIDAS es CERRAR VOLUNTARIAMENTE LA PARTIDA REGISTRAL a fin de que no se inscriba actos de disposición carga o gravamen efectuado por el titular; conse- cuentemente, no podría cerrarse la partida registral sólo respecto de la acciones y derechos de uno de los copropietarios. Se reproduce la observación de fecha 22/8/2014 ACTO: INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS 1.- Conforme lo establece el numeral 6.2.2 y 6.2.3. de la Directiva N° 08-2013-SUNARP/SN aprobada por Resolución N° 314-2013-SUNARP/SN, la escritura pública y declaración jurada debe ser otorgada por el propietario con derecho inscrito; sin embargo se advierte que la otorgante LIDIA ISABEL VEGA MONTEFERRI DE WATMOUGH es COPROPIETARIA (de) los predios inscritos en las partidas N° 11502921, N°11502938, N° 11502931, N° 11502948, N° 11503004, Nº 46440323, Nº 49048728 y N° 42665266. 2.- Por lo tanto, a efectos de inscribir el acto rogado deberá presentar la escritura pública ratificatoria y declaración jurada otorgada por cada uno de los otros copropietarios de los predios inscritos en la citadas partidas. Se deja constancia que de convenir a sus intereses podría desistirse de la inscripción respecto a los predios registrados en las partidas N° 11502921, N°11502938, N° 11502931, N° 11502948, N° 11503004, Nº 46440323, Nº 49048728 y N° 42665266 mediante docu- mento con la formalidad prevista en el artículo 13° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Base Legal: Art. 2011 del Código civil. Art. 31,32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. - Lima, 22 de Agosto de 2014.” III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos: - El artículo 971 del Código Civil no es aplicable al presente caso, pues implicaría que los copropietarios no pueden disponer ni gravar sus alícuotas, siendo que dicho artículo 348 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Reseña de jurisprudencia regula un supuesto distinto, el cual viene a ser la forma en la que se adopta las decisiones respecto del bien común. - Señala que la Ley no prohíbe bajo ninguna circunstancia que se pueda inmovilizar la parte que corresponde a cada copropietario, es decir, la Ley no obliga a que intervengan todos los copropietarios, lo cual es razonable pues se vulnerarían los derechos y protección a todos aquellos que forman parte del régimen de copropiedad. - Asimismo da cuenta que en la escritura pública y declaración jurada se ha señalado expresamente lo siguiente: “En las partidas registrales a las que afecta la inmovilización temporal son las siguientes y comprende el íntegro de los derechos y acciones de los cuales la otorgante es propietaria.” Es decir, se está solicitando la inmovilización de las partidas registrales de los inmuebles señalados, única y exclusivamente en lo que respecta a los derechos y acciones de la otorgante. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1.- En la partida registral Nº 11502921 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 39 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. 2.- En la partida registral Nº 11502931 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 49 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. 3.- En la partida registral Nº 11502938 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 12 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. 4.- En la partida registral Nº 11502948 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 1 del primer piso ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. 5.- En la partida registral Nº 11503004 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el departamento Nº 1101 del décimo primer piso ubicado en la calle San Ignacio de Loyola Nº 106 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima. Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough titular del 50%. 6.- En la partida registral Nº 12843849 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 73 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida. 7.- En la partida registral Nº 12843855 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 76 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida. Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 349 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral 8.- En la partida registral Nº 12843887 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 30 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida. 9.- En la partida registral Nº 12843923 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 36 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida. 10.- En la partida registral Nº 12844046 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el departamento Nº 301 del tercer piso ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 396, Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida. 11.- En la ficha Nº 1648401 que continúa en la partida registral Nº 41455403 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 9 ubicado en la calle Malecón de la Reserva Nº 1195 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001 de la partida. 12.- En la ficha Nº 1648403 que continúa en la partida registral Nº 41455438 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 2 ubicado en la calle Malecón de la Reserva Nº 1191 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001 de la partida. 13.- En la ficha Nº 1648411 que continúa en la partida registral Nº 41455519 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el departamento Nº 201 ubicado en la calle Malecón de la Reserva Nº 1195 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001 de la partida. 14.- A fojas 163 del tomo 1873 que continúa en la partida registral Nº 49019332 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en calle Orden y Libertad Nº 170 de la Urb. Córpac del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, departamento y provincia de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Wat- mough según el asiento C0001 de la partida. 15.- A fojas 421 del tomo 1679 que continúa en la partida registral Nº 46440323 del Re- gistro de predios de Lima se encuentra inscrito el predio constituido por una casa de un piso y azotea correspondiente al lote 3 de la manzana B-13 con frente a la calle 46 de la urbanización Córpac del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de la sociedad conyugal conformada por Lidia Isabel Vega Monteferri y John William Lewis Watmough Wukasin. En el asiento 5 que corre a fojas 423 del tomo 1679 corre inscrita la constitución de hogar familiar a favor de John William Lewis Watmough Wukasin, Lidia Isabel Vega Monteferri, Cinthia Ysabel, Mary Ann y Stela Lidia Watmough Vega, en virtud a la sentencia del 19/7/1983 emitida por el Juez Raúl Medina Albornoz y obrante en la escritura pública del 22/11/1983 otorgada ante notario de Lima Elvito Alcides Rodríguez Domínguez. 16.- A fojas 409 de tomo 737 que continúa en la partida registral Nº 49048728 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en la avenida Tomás Marsano Nº 105-139 y avenida República de Panamá Nº 4085 del distrito de Surquillo, depar- tamento y provincia de Lima. Según se aprecia de dicha partida, el predio se encuentra sujeto a copropiedad, siendo una de las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough. 17.- A fojas 81 del tomo 1027 que continúa en la partida registral Nº 49072923 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el sublote Nº 3 de la urbanización Club Golf Los Incas, tercera etapa, del distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough conforme al asiento C00007. 350 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Reseña de jurisprudencia 18.- En la ficha Nº 84089 que continúa en la partida registral Nº 42665266 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en la calle Los Aradores manzana M lote 6 de la urbanización Playa Hermosa del distrito de Ancón, provincia y departa- mento de Lima, siendo una de las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri conforme al asiento C00003. 19.- En la ficha Nº 84091 que continúa en la partida registral Nº 42665274 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en la calle Los Aradores manzana M lote 7 de la urbanización Playa Hermosa del distrito de Ancón, provincia y departa- mento de Lima, siendo una de las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri conforme al asiento C00003. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede solicitar la inmovilización temporal de una partida respecto de cuotas ideales que detenta el copropietario sobre determinado predio. VI. ANÁLISIS 1. Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 314-2013-SU- NARP-SN del 25/11/2013 se aprobó la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN, la misma que regula el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas registrales de predios. La mencionada directiva tiene por finalidad implementar un mecanismo de seguridad, de- nominado inmovilización, que genera el cierre temporal de la partida registral referida a un predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de verificación de la autenticidad de títulos, o hasta que opere la caducidad del asiento de inmovilización, a fin de resguardar los derechos inscritos. A su vez tiene por objeto regular el procedimiento, requisitos y efectos de la Inmovilización Temporal de partidas registrales correspondientes al Registro de Predios a cargo de la SUNARP. 2. Su definición se encuentra regulada en el numeral 6.3 de la referida directiva, que señala lo siguiente: “Definición de la Inmovilización temporal El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento.” Asimismo, el numeral 6.1 dispone los presupuestos que deben cumplirse para que opere la inmovilización temporal de las partidas del Registro de Predios, siendo los siguientes: - No debe existir ningún acto de disposición, carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización, lo que será acreditado mediante una declaración jurada con firma certificada notarialmente, suscrita por el titular con derecho inscrito. - No debe existir ningún título pendiente de calificación referido a un acto de disposición, carga o de gravamen del bien materia de inmovilización. 3. El numeral 6.2 de la citada directiva señala expresamente los documentos que deberán presentarse ante el Diario a fin de solicitar la inmovilización, los mismos que se indican a continuación: “(…) 6.2.1 Solicitud de inscripción. 6.2.2 Escritura Pública, que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual manifiesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio. 6.2.3 Declaración Jurada del propietario con derecho inscrito con firmas certificadas notarialmente en la cual se declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 351 Actualidad Civil Derecho Notarial y Registral no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada. Esta declaración jurada deberá estar inserta en la Escritura o anexa a la misma. 6.2.4 Pago de la tasa, por derechos de calificación, correspondiente al 0.81% de la Unidad Impo- sitiva Tributaria.” 4. El numeral 6.5.1 de la referida directiva regula los efectos generales del asiento de inmovili- zación temporal: “6.5.1 Efectos generales El asiento de Inmovilización Temporal tiene como efecto impedir la inscripción de un título que contenga un acto voluntario de disposición, carga o gravamen presentado en forma posterior al asiento de presentación de la solicitud de Inmovilización Temporal de partidas correspondientes a predios hasta que se siga con el procedimiento previsto en la presente Directiva.” De las normas glosadas precedentemente se desprende que el titular registral es la única persona legitimada para otorgar la escritura pública de inmovilización temporal de partida y suscribir la declaración jurada requerida por la norma, a fin de proteger su derecho inscrito en el Registro. En ese sentido, no podrá inscribirse, mientras esté vigente, ningún acto registral voluntario de disposición, carga o gravamen sin su consentimiento y previa comprobación de su autenticidad, evitando así que los Registros Públicos a cargo de la SUNARP acojan indebidamente un título falsificado. 5. En el caso materia de análisis, se solicita la inmovilización temporal de las partidas electróni- cas Nºs 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 12843849, 12843855, 12843887, 12843923, 12844046, 41455403, 41455438, 41455519, 49019332, 46440323, 49048728, 49072923, 42665266 y 42665274 del Registro de Predios de Lima, respecto al íntegro de las cuotas ideales correspondientes a la copropietaria Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough. Según se aprecia de la revisión de las mismas, los predios inscritos en las partidas registrales Nº 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 49048728, 42665266 y 42665274 se encuentran sujetos a copropiedad, siendo Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough copropietaria. En lo que respecta a la partida Nº 46440323, si bien el predio obra inscrito a favor de la sociedad conyugal conformada por Lidia Isabel Vega Monteferri y John Watmough Wukasin, dicha sociedad conyugal modificó su régimen patrimonial por el de separación de patrimonios, lo que obra inscrito en la ficha 16994 del Registro Personal de Lima. En tal sentido, debe también reputarse que la referida cónyuge es copropietaria del predio 6. La directiva citada señala que el asiento de inmovilización temporal constituye una herramien- ta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento. Como puede verse, la directiva no ha previsto el supuesto referido a la inmovilización temporal solicitada por el copropietario. En ese sentido, debemos interpretar la norma recurriendo a los Principios Generales del Dere- cho; así tenemos que el argumento “a maiore ad minus”, resulta aplicable al presente caso. Si la norma protege lo más, también protege lo menos, es decir, si el espíritu de la norma busca proteger al titular registral para que no se vea despojado irregularmente de su propiedad, también salvaguarda el dominio que detenta el copropietario sobre las cuotas ideales de determinado predio. Este mecanismo legal se pone a disposición de la ciudadanía sin restricción alguna con la finalidad de cautelar su propiedad, evitando así la presentación de títulos fraudulentos que pretendan arrebatarles su dominio. Una interpretación contraria atentaría contra la seguridad jurídica y el derecho de propiedad contemplado en nuestro ordenamiento jurídico vigente y amparado constitucionalmente. 352 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015 Reseña de jurisprudencia 7. En ese orden de ideas, podemos concluir que para el caso submateria, la solicitud de inmovi- lización temporal puede recaer sobre las cuotas ideales que detenta el copropietario sobre determinado predio, desvirtuándose la posición asumida por la Registradora al señalar que no es factible la inmovilización parcial de un predio. Asimismo, no podría invocarse el numeral 1 del artículo 9711 del Código Civil para denegar la inscripción, pues tal dispositivo no resulta aplicable al presente caso por los fundamentos expuestos en los considerandos que preceden. Sin perjuicio de ello, debe señalarse que tam- poco resulta aplicable lo dispuesto en dicha norma sustantiva por no tratarse el presente de un acto de disposición o gravamen de la integridad del predio. Por lo expuesto, corresponde revocar las observaciones formuladas. Con la intervención de la vocal suplente Beatriz Cruz Peñaherrera, autorizada mediante Re- solución Nº 281-2014-SUNARP/PT del 27/11/2014. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR las observaciones formuladas por la Registradora Pública del Registro de Predios, conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución y DISPONER SU INSCRIP- CIÓN previo pago de los derechos registrales de corresponder. Regístrese y comuníquese. NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA Vocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral 1 Artículo 971.- Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por: 1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. (…). Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 353